Oberlandesgericht Brandenburg, 01.04.2014, Az.: 3 U 168/10
§ 566 BGB besagt, dass der Erwerber eins Grundstücks mit vermietetem Wohnraum an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.
War er jedoch vor dem Erwerb selber Mieter in dem Mietverhältnis, in welches er kraft Gesetzes eingetreten ist, dann wurde dies zu einer Konfusion und somit zu dem Wegfall der Ansprüche des Vermieters führen.
Von einer Konfusion spricht man daher dann, wenn eine rechtsvernichtende Einwendung vorliegt, die dann eintritt, wenn Gläubiger und Schuldner in einer Person zusammentreffen.
Anders liegt der Fall allerdings dann, wenn der Erwerber vor dem Erwerb des Grundstücks nur Untermieter war.
In dem oben genannten Urteil hatte sich das Oberlandesgericht Brandenburg im Rahmen einer Berufung mit so einer Konstellation zu beschäftigen und unter Anderem zu entscheiden, ob der Untermieter, der Eigentümer wird, trotzdem Miete zahlen muss.
Sachverhalt und Streitpunkt
In diesem Fall verlangte der Kläger von dem Beklagten rückständige Mietzahlungen sowie nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz. Das Mietverhältnis betraf eine Werkstatt auf einem Grundstück, das ursprünglich der Kirchengemeinde W. gehörte. Der Kläger hatte im Jahr 1981 mit der Kirchengemeinde einen Nutzungsvertrag über das Grundstück geschlossen, der bis Ende 2011 lief. Im Jahr 2005 vermietete der Kläger die Werkstatt an den Beklagten. Der Beklagte erwarb später das Grundstück und stellte im Jahr 2008 die Mietzahlungen ein. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos.
Unwirksame Kündigung des Beklagten
Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschied, dass die Kündigung des Beklagten vom 24.06.2009 unwirksam war. Der Nutzungsvertrag, der zwischen dem Kläger und der Kirchengemeinde bestand, endete erst zum 31.12.2011 durch Zeitablauf und war bis dahin nicht wirksam gekündigt worden. Die Kündigung des Beklagten war laut Gericht rechtsmissbräuchlich. Er konnte sich nicht auf einen Zahlungsverzug des Klägers mit der Nutzungsgebühr berufen, da der Beklagte im Mietverhältnis verpflichtet war, diese Gebühr als Teil der Nebenkosten zu zahlen. Zudem bestand kein Verzug mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen, der eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätte.
Keine Kündigung wegen fehlender Untervermietungserlaubnis
Der Beklagte argumentierte zudem, dass der Vertrag fristlos gekündigt werden könne, da der Kläger keine Erlaubnis zur Untervermietung gehabt habe. Das OLG Brandenburg wies diesen Einwand zurück, da die Untervermietung an den Beklagten über Jahre geduldet worden war. Der Beklagte wusste, dass der Kläger das Grundstück nicht als Eigentümer nutzte, sondern nur ein Nutzungsrecht hatte. Die Berufung auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung sei daher nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich.
Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung
Da der Beklagte die Mietzahlungen ab Mai 2008 eingestellt hatte, war der Kläger berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Ab diesem Zeitpunkt stand dem Kläger gemäß § 546a BGB ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Dieser Anspruch endete nicht mit der Eintragung des Beklagten als Eigentümer im Grundbuch, da es sich um zwei getrennte Vertragsverhältnisse handelte. Der Kläger war weiterhin berechtigt, vom Beklagten als Mieter die Herausgabe der Werkstatt zu verlangen oder bei Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordern.
Fazit des Urteils
Das OLG Brandenburg entschied zugunsten des Klägers, da die Kündigung des Beklagten unwirksam und rechtsmissbräuchlich war. Der Kläger hatte Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, da der Beklagte seine Mietverpflichtungen nicht erfüllt hatte. Das Urteil verdeutlicht die Wichtigkeit klarer Regelungen bei der Untervermietung sowie die Anforderungen an die Rechtmäßigkeit einer Kündigung in einem Mietverhältnis.
Quelle: Oberlandesgericht Brandenburg
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