Gewerbemietrecht: Die Berufung auf einen Schriftformmangel durch den Vermieter kann gegen Treu und Glauben verstoßen.

Oberlandesgericht Köln, 18.09.2015, Az.: 1 U 28/15

In vielen Rechtsstreitigkeiten im Gewerbemietrecht ist das in § 550 BGB geregelte Schriftformerfordernis für Mietverträge mit einer Dauer von mehr als einem Jahr Gegenstand längerer Diskussionen.

Grundsätzlich regelt § 550 BGB die Frage, welche formalen Voraussetzungen ein Mietvertrag erfüllen muss, um auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet zu sein.

Zu beachten ist dabei, dass § 550 BGB keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Vertrag selbst ist. Das heißt im Umkehrschluss, dass nicht der Schriftform genügende Mietverträge die Vertragsparteien mithin ebenso wie schriftliche binden, nur eben nicht so lange.

In der Praxis führt die Regelung des § 550 BGB dazu, dass manche Parteien des Mietvertrages mithilfe des § 550 BGB versuchen, einen befristeten Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag „umzuwandeln“, um dadurch entsprechende Vorteile zu erhalten. Um einen solchen Fall handelt es sich bei dem hier besprochenen Fall des Oberlandesgerichts Köln.

Sachverhalt: Die Beklagte zu 1) hatte zum 15.10.2010 mit dem damaligen Eigentümer einen Gewerberaummietvertrag über die Räumlichkeiten im Erd- und Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte abgeschlossen.

Das Mietverhältnis war laut Mietvertrag zunächst auf fünf Jahre ausgelegt, jedoch mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre, bis zum 14.10.2020 ausgestattet. Diese sollte greifen, wenn sie bis spätestens 14.04.2015 geltend gemacht werde. Es wurde ein Mietzins von 4.165,00 € zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 725,00 €, demnach eine Gesamtmiete von 4.890,00 € vereinbart. In § 12 des Mietvertrages hatten die Parteien die folgende Klausel aufgenommen:

㤠12 Untervermietung

Das Recht des Mieters zur Untervermietung ist ausgeschlossen.“

In § 18.2 des Mietvertrages hatten sich die Parteien verpflichtet, eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, deren Zweck dem der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommt.

Im Jahr 2011 hatte der Kläger das Objekt gekauft. Die Nebenkosten hatten sich zu diesem Zeitpunkt bereits verringert auf 654,50 €, sodass eine Gesamtmiete von 4.819,50 € zu entrichten war. Die Beklagte zu 1) hatte den Kläger sodann im Jahr 2012 darum gebeten, eine Untervermietung zu gestatten.

Dieser antwortete mit Schreiben vom 28.02.2012:

„Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte.“

Mit Schreiben vom 20.06.2012 sprach er die Genehmigung erneut wie folgt aus:

„Sehr geehrter Herr L,

sehr geehrter Herr M,

mit der Untervermietung der Gaststätte S an die Herren D M, U C und P X gleichzeitig Gesellschafter der Firma S Tanz GmbH erkläre ich mich einverstanden. Die Genehmigung der Untervermietung bezieht sich nicht auf eine Änderung des bisherigen Betriebs der Gaststätte.“

Daraufhin schlossen die Mieter einen Untermietvertrag mit der S Tanz GmbH, welcher zum 01.05.2012 in Kraft trat, wobei vereinbart wurde, dass die Miete direkt an den Kläger zu entrichten sei. Auch die Untermieter erhielten eine Konzession für eine Schank- und Speisewirtschaft im Rahmen einer Tanzgaststätte.

Zum 01.03.2013 erhöhte der Kläger die Miete um 5,4 %, also um 224,91 € auf nunmehr 4.389,91 €. Für die Monate von März bis Dezember 2013 wurde die Mieterhöhung mit einem Nebenkostenguthaben aus dem Jahr 2012 verrechnet. Die ab Januar 2014 zu entrichtende erhöhte Miete wurde hinsichtlich des erhöhten Teils nicht angepasst. Im Rahmen der Mietzahlung von November 2014 minderte die Beklagte zu 2) für die Monate September bis November 2014 rückwirkend die Miete um insgesamt 1.179,00 €. Der Kläger forderte sodann die Beklagte mit Schreiben der E vom 22.09.2014 auf, die Verlängerungsoption nicht geltend zu machen. Dennoch wurde die Option mit Schreiben vom 15.11.2014, das auf den 31.12.2014 datiert war, geltend gemacht. Der Kläger ließ zudem im Jahr 2014 die Zu- und Abluftanlage in den streitgegenständlichen Räumen warten und erhielt mit Schreiben vom 13.09.2014 eine Rechnung über 494,92 €.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.11.2014 sprach der Kläger dann gegenüber der Beklagten zu 1) die ordentliche Kündigung zum 30.06.2015 und hilfsweise die außerordentliche Kündigung aus.

Erstinstanzlich hat der Kläger die Ansicht vertreten, dass der Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) aufgrund eines Schriftformverstoßes bei Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt worden sei. Dieses hätte nicht nur schriftlich abgefasst werden, sondern auch mit Hinweis auf den Hauptmietvertrag erfolgen müssen, zudem zum Bestandteil des Vertrages erklärt und mit diesem durch feste Klammerung verbunden werden müssen. Da dies nicht erfolgt sei, sei das Vertragsverhältnis nicht mehr auf Zeit, sondern im Zweifel auf unbestimmte Zeit laufend geschlossen und deshalb jederzeit mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündbar. Zudem habe der Kläger nur einer Untervermietung an die drei natürlichen Personen namens D M, U C und P X zugestimmt, nicht aber einer Untervermietung an die S Tanz GmbH.

Die Beklagten wiederum haben erstinstanzlich behauptet, dass das Lokal auch weiterhin so betrieben werden würde, wie dies bereits seit ca. 32 Jahren der Fall sei und auch entsprechend der ordnungsbehördlichen Erlaubnis. Ihnen sei auch bislang nie die Beschwerde eines Mieters des Hauses entgegen gebracht worden.

Das erstinstanzlich angerufene Landgericht hat in dem am 26.05.2015 verkündeten Urteil die Beklagten antragsgemäß zur Räumung des in der B Straße 2 im Erdgeschoss und im Untergeschoss gelegenen Ladengeschäfts verurteilt und darüber hinaus die Beklagten verurteilt, die Begehung des Mietobjekts mit Nachmietinteressenten zu dulden.

Gegen dieses Urteil, das den Beklagten am 27.05.2015 zugestellt wurde, legten diese Berufung zum Oberlandesgericht ein.

Oberlandesgericht Köln: Das OLG Köln folgte nun der Ansicht der Beklagten und urteilte dass die Berufung in der Sache begründet ist.

Ein auf Räumung und Herausgabe der Räume gerichteter Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 2) gemäß § 546 Abs. 2 BGB sei nicht begründet. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) sei durch die Kündigung des Klägers vom 17.11.2014 weder mit sofortiger Wirkung noch zum 30.06.2015 beendet worden.

Eine Kündigung zum 30.06.2015 sei nicht möglich, da der Mietvertrag durch die Optionsausübung der Beklagten zu 1. bis zum 14.10.2020 verlängert worden sei.

Der Wirksamkeit der Verlängerung stünden auch nicht die Vorschriften zur Wahrung der Schriftformerfordernisse gemäß §§ 550, 126 BGB entgegen.

Gemäß § 550 BGB müssten Mietverträge mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Werde diese Formvorschrift nicht eingehalten, gelte der Vertrag für unbestimmte Zeit und könne als solcher ordentlich gekündigt werden. Der Formvorschrift des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB für gewerbliche Mietverträge entsprechend gelte, unterliege grundsätzlich der gesamte Vertragsinhalt, soweit er mietvertragliche Regelungen enthalte, für die § 566 BGB gelte. Mindestinhalt seien die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, nämlich Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietpreis und Dauer.

Die Vorschrift des § 550 BGB wolle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus diene § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Maßgebender Normzweck sei – jedenfalls nach Ansicht einiger Stimmen in der Literatur – der Schutz des Grundstückserwerbers zum Ausgleich für dessen Bindung an den Mietvertrag nach § 566 BGB. Es gebe indes zahlreiche Fallgestaltungen, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, nicht umfassend Gewähr leisten könne. Sinn und Zweck der Schriftform sei es nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zu Stande gekommen sei und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch bestehe oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben worden ist.

Das aus § 550 S. 1 BGB folgende Erfordernis der Schriftform gelte für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen solle.

Deshalb bedürften grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen würden. Es spiele dabei grundsätzlich keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert würden. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führe dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehre und als für unbestimmte Zeit geschlossen gelte.

Von dem Formerfordernis ausgenommen würden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sogenannte unwesentliche Änderungen. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt hätten, von nur nebensächlicher Bedeutung seien, würden nicht diesen (strengen) Anforderungen unterliegen.

Dieser Meinungsstreit, den der BGH konkret zu der Frage, ob bei einer nachträglichen Gestattung der Untervermietung eine Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag zu fordern sei, bewusst offen gelassen habe, könne vorliegend ebenfalls dahinstehen. Die in Rede stehende Erlaubniserteilung des Klägers zur Untervermietung vom 28.02.2012 und 20.06.2012 würde keine Abrede der Parteien beinhalten, sondern sei eine einseitige Willenserklärung des Klägers. Hierin liege insbesondere keine nachträgliche Abänderung der in § 12 des Mietvertrags vereinbarten Unzulässigkeit einer Untervermietung. Die beiden Genehmigungserklärungen vom 28.02. und 20.06.2012 würden einen konkreten Einzelfall der Überlassung des Objekts an einen Untermieter betreffen. Die Erklärung ziele erkennbar nicht darauf ab, auch künftige Fälle von der mietvertraglichen Abrede in § 12 auszunehmen. Dem Mieter stünde im Übrigen kein allgemeines Recht zur Untervermietung zu. Die Überlassung des selbstständigen Gebrauchs an Dritte bedürfe vielmehr der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter könne diese Erlaubnis grundsätzlich nicht erzwingen. Werde die Erlaubnis verweigert, so habe der Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegen würde, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Die mietvertragliche Regelung in § 12 des Mietvertrages schließe daher kein allgemeines Recht des Mieters zur Untervermietung aus, sondern beschränke allenfalls sein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Vor diesem Hintergrund sei der Anwendungsbereich des § 550 BGB vorliegend schon nicht eröffnet. Die Frage, inwieweit die Parteien wesentliche Absprachen überhaupt in Anlagen auslagern dürfen und unter welchen Voraussetzungen diese den Anforderungen der Rechtsprechung im Rahmen der sog. Auflockerungsrechtsprechung genügen, könne somit dahinstehen.

Unabhängig hiervon führe die Kündigung des Klägers vom 17.11.2014 auch aus anderen Gründen nicht dazu, dass das Mietverhältnis zum 30.06.2015 beendet worden sei. Der Kläger könne sich nicht mit Erfolg auf eine fehlende Einhaltung der Form berufen, weil er ansonsten treuwidrig gehandelt habe, § 242 BGB. Grundsätzlich dürfe sich jede Partei darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden sei. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, könne es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das könne insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht habe oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre. Darüber hinaus seien im Einzelfall Ausnahmen möglich, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Berufung auf den Schriftformmangel zu schlechterdings untragbaren Ergebnissen führen würde. Derartige besondere Umstände könnten etwa dann angenommen werden, wenn sich die Parteien vertraglich zur Nachholung der Form verpflichtet hätten. Eine solche Sonderkonstellation würde auch das vorliegende Mietverhältnis kennzeichnen. Hier hätten sich die Mietvertragsparteien unter § 18.2 des Mietvertrages verpflichtet, eine unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, deren Zweck dem der weggefallenen Bestimmung möglichst nahe kommen würde. Die Mietvertragsparteien hätten mit dieser Regelung u.a. auch Vorsorge für den Fall getroffen, dass die Schriftform nicht eingehalten sein würde und einen wechselseitigen Anspruch auf Mitwirkung zur Behebung des etwaigen Mangels normiert. Beide Parteien hätten erkennbar Wert auf die Einhaltung der Schriftform gelegt, da nur auf diese Weise die beabsichtigte langjährige Laufzeit des Vertrages hätte gesichert werden können. Bei derartigen Sachverhaltsgestaltungen sei es somit treuwidrig, wenn sich eine Vertragspartei auf den Schriftformmangel berufen würde und das Vertragsverhältnis mit dieser Begründung kündigen würde, ohne zuvor von dem Vertragspartner die Mitwirkung zur Heilung des Formmangels einzufordern.

Der Schutzzweck des § 550 BGB werde im Übrigen auch klar verfehlt. Diese Norm solle sicherstellen, dass der Erwerber die Bedingungen, zu denen er in ein Mietverhältnis eintrete, im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen könne. Sei das infolge formunwirksamer, zum Beispiel nur mündlicher Abreden nicht der Fall, so habe er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen. Nach der gesetzlichen Konzeption solle der Erwerber in diesen Fällen nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm solle ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus der Mietvertragsurkunde nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Eine diesem Schutzzweck des Gesetzes auch nur vergleichbare Situation sei hier nicht gegeben. Auch der 22. Senat des OLG Köln habe hierzu klargestellt, dass es „in gravierendem Maße gegen Treu und Glauben verstoße“, wenn ein Vermieter eine von ihm verursachte Schriftformverletzung später dazu nutzen würde, sich auf „eine nicht hinreichende Kennzeichnung von Vertretungsverhältnissen“ zu berufen und über diesen Weg einen auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag in einen solchen auf unbestimmte Zeit (§ 550 BGB) zu verändern.

Auch die Voraussetzungen der hilfsweise ausgesprochenen fristlosen Kündigung würden nicht vorliegen. Es fehle bereits an der erforderlichen Abmahnung der Beklagten gemäß § 543 Abs. 3 BGB. Sollten die behaupteten Pflichtverletzungen, zu denen ein substantiierter und mit Beweisantritt versehener Sachvortrag weitgehend fehle, tatsächlich vorliegen, so würde dies jedenfalls keine außerordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

Quelle: Oberlandesgericht Köln

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