Gewerberaummietrecht: Mietminderung auf Null bei verzögerter Eröffnung eines Einkaufszentrums

Kammergericht Berlin, 21.11.2016, 8 U 121/15

Das Anmietung von Gewerberäumen ist die eine Sache, sie zu betreiben wiederum die Andere. Gewerbemietverträge beinhalten oft eine Klausel zur Betriebspflicht. Durch diese wird der Mieter verpflichtet, die angemieteten Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten – oder zumindest zur bestimmten Kernzeiten – adäquat dem vertraglich vereinbarten Vorhaben entsprechend zu nutzen. Beinhaltet sind eine selbstständige Leistungsverpflichtung des Mieters sowie ein entsprechender Leistungsanspruch des Vermieters.

Die dahinterstehende Intention einer solchen Betriebspflicht ist, dass bestimmte Geschäfts- oder Dienstleistungszentren – speziell Einkaufszentren – nur attraktiv und für die Kundenzum Besuch motivierend  sind, wenn nach Möglichkeit alle Gewerberäume vermietet sind und auch betrieben werden.

Vor allem aber in Einkaufszentren ergeben sich viele Besonderheiten für Gewerberaummietverträge. Es kommt vor, dass diese Verträge oft mit zahllosen Klauseln überfrachtet werden. Dies kann leicht zum Streit über mögliche Rechte und Pflichten der beiden Parteien führen. Fraglich ist auch, welche Rechte ein Mieter in einem Einkaufszentrum hat, wenn dieses trotz Ankündigung verspätet eröffnet wird.

Sachverhalt: Vorliegend handelt sich um einen Fall, wo ein Einkaufszentrum nicht zur dem vorgesehenen und vertraglich vereinbarten Zeitpunkt eröffnet werden konnte. Der Grund dafür lag unter Anderem bei einem Problem mit dem Brandschutz.

Die Übergabe des Einkaufszentrums erfolgte am 21.02.2014,   die Eröffnung hingegen fand erst am 27.08.2014 statt. Mietsache waren Räume, welche zum Betrieb einer hochwertigen Kunstgalerie vermietet worden waren. Wegen der Verzögerung der Eröffnung klagte der Mieter auf Rückzahlung der gezahlten Miete für den Zeitraum von 21.02.2914 bis 27.08.2014.

Kammergericht Berlin: Das Kammergericht Berlin entschied nun, dass dem Kläger für den ersten Monat nach der Übergabe kein Mietminderungsrecht zustand. Obwohl die Mietfläche von der Beklagten ohne Innenausbau – Beleuchtung, Malerarbeiten, Elektrik – an den Kläger übergeben worden war. Denn es war vereinbart worden, dass der Kläger den Innenausbau auf seine eigenen Kosten durchführen habe müssen.

Allerdings war der Kläger nach einer vertraglichen Klausel in dem Mietvertrag verpflichtet worden, sein Geschäft spätestens einen Monat nach der Übergabe des Einkaufszentrums zu eröffnen. Daraus ergab sich, dass der Kläger in diesem Zeitraum – von einem Monat – die Mietsache also das Einkaufszentrum nicht für den eigentlichen Vertragszweck – das Betreiben der hochwertigen Kunstgalerie – nutzen konnte, sondern vertragsgemäß nur für den notwendigen Eigenausbau. Die Tatsache, dass das Einkaufszentrum im Verlauf des ersten Monats nach der Übergabe nicht eröffnet war, hatte folglich keine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur Folge. Infolgedessen wurde die Minderung der Miete während des ersten Monats nicht für gerechtfertigt erklärt.

Hingegen wurde für den Zeitraum ab dem Ablauf des ersten Monats nach der Übergabe bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums die Miete auf null gemindert. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB müsse der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Sollbeschaffenheit der Mietsache, welche vertraglich geschuldet ist, sei demnach ihre Tauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch, wobei insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehöre (BGH NJW 1982, 696; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III. B, Rn. 2785; Palandt, BGB, § 535 Rn. 17).

Ein Mangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB sei jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands von dem vertraglich vereinbarten Zustand, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder aufhebt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, beispielsweise Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09, NJW 2011, 149 Tz. 12).

Quelle: Kammergericht Berlin

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