Mietrecht: Auch eine nach früherem Baustandard errichtete Altbauwohnung muss frei von Schimmel sein.

Landgericht Lübeck, 15.02.2018, Az.: 14 S 14/17

Gemäß § 91a ZPO wird bestimmt, dass wenn die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

So kann also der Kläger der zunächst eine zulässige und begründete Klage erhoben hat, die im Nachgang dann wegen eines erledigenden Ereignisses unzulässig oder unbegründet wurde, der Kostenlast entgehen. Denn nach dem bisherigen Sach- und Streitstand dürfte vor dem erledigenden Ereignis bei begründeter Klage die Kostenpflicht beim Beklagten gelegen haben.

Anders liegt es im Fall der Klagerücknahme nach § 269 ZPO. Danach kann  die Klage ohne Einwilligung des Beklagten bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung des Beklagten zur Hauptsache zurückgenommen werden. Wird die Klage zurückgenommen, so ist der Rechtsstreit als nicht anhängig geworden anzusehen; ein bereits ergangenes, noch nicht rechtskräftiges Urteil wird wirkungslos, ohne dass es seiner ausdrücklichen Aufhebung bedarf. Der Kläger ist aber verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind.

Im nachstehenden Urteil hatte die Landgericht Lübeck unter anderem darüber zu entscheiden, welcher Partei die Kosten für einen Antrag aufzuerlegen waren, der zwar gestellt vom Amtsgericht im Urteil aber unberücksichtigt geblieben ist.  Es erfolgte kein Berichtigungsantrag. Das Landgericht entschied, dass in diesem Fall die Kosten dem Kläger aufzuerlegen seien. Die Rechtshängigkeit des Antrags sei wegen Versäumung der Frist des § 321 ZPO erloschen, daher erscheine es sachgerecht § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO anzuwenden, da es in der Hand der Kläger gelegen habe einen entsprechenden Antrag auf Urteilsergänzung zu stellen. Eine Anwendung des § 91a ZPO würde zu dem Ergebnis führen, dass die Beklagte auch diese Kosten tragen hätte. Es fehle aber eine titulierte oder rechtkraftfähige Entscheidung über diesen Teil, sodass die Kläger ihn noch einmal einklagen mussten. Dieser Fall stehe daher dem § 269 ZPO näher als der Situation des § 91a ZPO, auch wenn der Antrag begründet sei.

Sachverhalt: Die Kläger klagten auf Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung sowie der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts. Sie verlangten einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Erdgeschoss mit 2,5 Zimmer und einer Wohnfläche von 60,92 m2. Das Mitverhältnis wurde mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossen und besteht seit dem 16.Juli 2008.

In § 8 Abs. 1 des Vertrages heißt es in Bezug auf die Pflichten des Mieters im Umgang mit der Mietsache u.a.: „Er hat, insbesondere auch zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Frostschäden, für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.“

Direkt unter der Wohnung der Kläger befindet sich der Keller des Hauses. In dem Mietobjekt wurden 1990 neue kunststoffverglaste Fenster eingebaut. Die Beklagte hatte 2012 in der Wohnung Luftfeuchtigkeitsmessungen vorgenommen und Malerarbeiten vor allem im Fensterbereich des Wohnzimmers und im Bereich der Balkontür sowie im Bereich der dortigen Zwischenwand sowie ebenfalls im Schlafzimmer durchgeführt.

Am 12.06.2014 zeigten die Kläger schriftlich das Vorhandensein von Schimmelpilz und Wärmebrücken in ihrer Wohnung sowie Nässe in ihrem Keller an  und setzten eine Frist bis zum 26. Juni 2016 zur Mängelbeseitigung. Diese blieb erfolglos.

Die Kläger trugen vor, man habe Schimmelpilzbildung, die nicht auf falsches Lüftungsverhalten der Kläger zurückzuführen sei festgestellt, Wärmebrücken würden verhindern, dass man Möbelstücke unmittelbar vor Außenwände stellen könne, ohne dass Schimmel an den Wänden entstünde, sonst sei ein Luftaustausch nicht gesichert. Dies stelle einen Mangel dar und würde unzumutbaren Lüftungsaufwand verursachen.

Ein Heizkörper sei falsch angebracht, auch ihr Keller sei regelmäßig nass, insbesondere nach starken Regenfällen. Die Nutzbarkeit des Kellers sei beeinträchtigt. Daher berufen die Kläger sich auf eine Mietminderung in Höhe von 15% der monatlichen Miete sowie einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 30% bis zur Mängelbeseitigung. Die Kosten dafür würden sich auf 25.000 Euro belaufen.

Die Kläger beantragten festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, seit Juni 2014 die monatliche Bruttomiete von zurzeit monatlich 489,41 Euro um jedenfalls 15%, also 73,41 Euro, zu mindern. Sie beantragten festzustellen, dass die Kläger ferner berechtigt sind, monatlich ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 30% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 146,82 Euro, seit Juni 2014 bis zur dauerhaften und fachgerechten Beseitigung der Mängel oder bis zum Ende des Mietverhältnisses (falls die Mängel nicht beseitigt werden), geltend zu machen, insgesamt aber nicht mehr als 2.936,46 Euro aufgrund folgender Mängel:

– Wärmebrücken, die insbesondere bei einer Außentemperatur von -5 ° C und einer Luftfeuchte in der Wohnung von 50% und einer Temperatur in der Wohnung von 20° C zu einer Schimmelpilzgefahr führen, insbesondere im Bereich der Fensteranschlüsse, der Fenster und der Balkontür, sowie im Bereich der Zimmerdecke und Außenwände,

– Nässe im Kellerflur sowie im Kellerraum der Antragsteller, insbesondere nach starken Regenfällen.

Die Kläger beantragten zudem, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 25.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte  beantragte, die Klage abzuweisen. Sie stellte sich gegen die Behauptungen der Kläger. Man müsse beachten, dass Maßstab für den vertragsgerechten Zustand eines Mietobjekts der Standard bei Errichtung sei. Es gäbe keine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit. Das Gebäude sei um 6% besser wärmegedämmt als vergleichbare Objekte.

Das Amtsgericht hat der Klage nur teilweise stattgegeben. Insbesondere erkannte es ein Leistungsverweigerungsrecht nur in Höhe von 10% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 48,94 Euro, seit Juni 2014  an, insgesamt aber nicht mehr als 978,82 Euro, aufgrund folgender Mängel:

– Nässe im Kellerflur sowie im Kellerraum der Kläger.

Zudem wurde die Beklagte zur Zahlung von 6.500,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01. April 2016 verurteilt.

Gegen dieses Urteil haben sowohl die Kläger als auch die Beklagten Berufung eingelegt.

Die Kläger rügen mit ihrer Berufung die Ansicht des Amtsgerichts, sie könnten keine Mängelrechte wegen vorhandener Wärmebrücken geltend machen. Es sei auf die Schimmelpilzgefahr abzustellen, die sich in der Vergangenheit auch schon realisiert habe. Das Amtsgericht habe diese Tatsachen in  dem Urteil nicht umfassend gewürdigt. Es fehle an einer Auseinandersetzung mit dem Vortrag, dass man die Möbel nicht unmittelbar vor die Außenwände stellen könne.

Die Kläger hätten erstinstanzlich vorgetragen, man habe der Beklagten bereits nach Einzug von der Schimmelpilzbeeinträchtigung berichtet. Daraufhin habe die Beklagte den Schimmel nur oberflächlich durch Überstreichen beseitigen lassen. Der Schimmel sei jedoch im Winter 2016/2017 zurückgekehrt. Er sei erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der l. Instanz bemerkt worden.

In der Berufungsbegründung trugen sie vor, man würde die Räume zwischen 22°C und 24° C beheizen sowie zweimal am Tag ca. 15 Minuten stoßlüften.

Die Kläger beantragten, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Reinbek vom 23. Dezember 2016, 17 C 288/15, die Beklagte zu verurteilen, festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, seit Juni 2014 die monatliche Bruttomiete von zurzeit monatlich 489,41 Euro um jedenfalls 15%, also 74,41 Euro zu mindern, dass die Kläger ferner berechtigt sind, monatlich ein Leistungsverweigerungsrecht in Hohe von 30% der Bruttomiete in Höhe von 489,41 Euro, also 146,82 Euro, seit Juni 2014 bis zur dauerhaften und fachgerechten Beseitigung der Mängel oder bis zum Ende des Mietverhältnisses (falls die Mängel nicht beseitigt werden) geltend zu machen, insgesamt aber nicht mehr als 2.936,46 Euro, aufgrund folgender Mängel:

-Wärmebrücken, die insbesondere bei einer Außentemperatur von -5° C und einer Luftfeuchte in der Wohnung von 50% und einer Temperatur in der Wohnung von 20° C zu einer Schimmelpilzgefahr führen, insbesondere im Bereich der Fensteranschlüsse, der Fenster, der Balkontür sowie im Bereich der Zimmerdecke und Außenwände, beheizt würde sei die Wohnung auf 22° – 24° C, also sehr warm.

hilfsweise, die Sache unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts die Sache an das Amtsgericht Reinbek zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragte, die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Mit ihrer Berufung beantragte die Beklagte, das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 23. Dezember 2016, 17 C 288/15, abzuändern und die Klage im vollen Umfang abzuweisen.

Die Kläger beantragten, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger nicht berechtigt seien, wegen des Mangels „Nässe im Kellerflur“ die Miete zu mindern. Der Keller sei auch nicht Gegenstand des Mietvertrages und somit Gegenstand einer Minderung. Eine Beeinträchtigung des Kellers sei auch von dem Sachverständigen nicht festgestellt worden. Es bedürfe aber einer Nutzungsbeeinträchtigung zur Minderung. Richtig sei, dass an der Wand  eine leichte Durchfeuchtung des Außenmauerwerkes festgestellt worden sei, die aber so minimal sei, dass sie kein Mietminderungsrecht begründe. Der Mietkeller sei nur Nutzraum, der von den Klägern uneingeschränkt als Abstellraum genutzt wurde.

Da kein Mietminderungsanspruch bestehe, gebe es auch keinen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses.

Ein Kostenvorschuss hätte nicht ausgeurteilt werden dürfen, da die prognostizierten Kosten für die Instandsetzung der Kellerwände (Nr, 5.2.) herabgesetzt werden mussten. Man könne nicht nachvollziehen, wie das Amtsgericht den Kostenvorschuss von 8,500,00 Euro ermittelt habe. Der Sachverständige habe Kosten in Höhe von 5.450,00 Euro prognostiziert. Dies widerspreche den Ausführungen im Urteil.

Landgericht Lübeck: Die zulässigen Berufungen der Parteien seien teilweise begründet und führen zur Abänderung der Entscheidung.

Auf das Rechtsmittel der Kläger sei die Entscheidung teilweise abzuändern.

Das Landgericht legte dabei zunächst den Antrag auf Feststellung der Minderungsberechtigung gemäß §§ 133, 157 BGB dahin aus, dass die Kläger die Minderungsquote von 15% nicht nur als Mindestquote begehren, da der Antrag sonst in Ermangelung ausreichender Bestimmtheit i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig sei.

Dieser Antrag sei begründet. Den Klägern stehe ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, denn in der Wohnung bestehe die Gefahr der Schimmelpilzbildung wegen der vom Sachverständigen im Ausgangsgutachten festgestellten Wärmebrücken.

Weist die Mietsache zur Zeit der Überlassung Mängel auf, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit mindert sich gem. § 536 die Miete kraft Gesetz.

Ein Mangel liege vor, wenn die „Istbeschaffenheit“ von der „Sollbeschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Dabei ist die Verkehrsanschauung Auslegungsmaßstab für den vertragsgemäßen Gebrauch. Folglich sei nach den Auslegungsregeln {§§ 133, 157, 242 BGB), nach Nutzungszweck und dem Grundsatz von Treu und Glauben zu prüfen, welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages erwarten könne.

Ist die Bauweise zu bewerten, richte sich die Ermittlung des Standards nach dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieser sei ausschlaggebend für den zu erwartenden Standard.  Es seien insbesondere das Alter und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Allerdings dürfe der Mieter auch ohne besondere Absprache einen gewissen Mindeststandard nach heutigen Maßstäben in Ansinnen der Verkehrsanschauung erwarten. Dazu gehöre, dass die Wohnung schimmelfrei sei.

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzerscheinungen stellen in rechtlicher Hinsicht unabhängig von ihrer Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar. Der vertraglich geschuldete Gebrauch sei dadurch auch beeinträchtig.

Dem Mangel stehe nicht entgegen, dass bei Errichtung die geltenden DIN-Vorschriften eingehalten und die Regeln der Baukunst verfolgt worden seien.

Dies sei für den geschuldigten Standard auch nicht entscheidend. Der Mieter könne auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren. Dies sei ein einzuhaltender Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens.

Zur Mangelhaftigkeit genüge das Vorliegen einer konkreten Gefahr, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Die Befürchtung der Zustand der Sache werde zum Eintritt des Schadens führen, könne dafür genügen. Kenntnis von der Gefahr müsse der Mieter nicht haben.

Die Beurteilung der Gefahr sei aus Sicht eines „verständigen Durchschnittsmieters“ vorzunehmen. Nicht ausreichend seien aber abstrakte oder haltlose Gefahren. Es bedürfe eines wissenschaftlichen Nachweises. Die Verwirklichung von  Fehlern, die außerhalb der Mietsache lägen, dürfte nicht fernliegend sein. Nicht ausreichend seien Gefahrenquellen, die bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen seien und es keine Anhaltspunkte für eine solche Einwirkung gegeben habe.  Es bedürfe also eine mehr oder weniger konkrete Schadensgefahr.

Dabei legt das Gericht folgendes Motiv zugrunde:  Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst dann als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen könne.

Folglich könnten auch latente Gefahren die Wertschätzung und den Gebrauch der Sache beeinträchtigen, wenn eine begründete Gefahr-Besorgnis bestehe.

Schon nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dürfe die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht „unerheblich“ sein. Gleiche Maßstäbe gelten für Gefahren, die aus der Beschaffenheit der Mietsache selbst herrühren würden,  da der Vermieter erst recht für diese einstehen müsse.

Eine begründete Gefahr sei auch dann gegeben, wenn der Mieter den Schadenseintritt nur so verhindern könne, in dem er die Mietsache nur mit Einschränkungen, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet sei, nutze.

Ein überdurchschnittlich vorsichtiger Mieter dürfe nicht schlechter gestellt werden, als der durchschnittlich handelnde Mieter, bei dem der Schaden eintreten würde und der dann die Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend mache.

Ein Mieter ist ohne besondere vertragliche Vereinbarungen grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten.

Man müsse berücksichtigen, dass eine Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen müsse, bevor man von vertragswidriger Nutzung ausgehen dürfe.  Lüften müsse der Mieter daher egal in welcher Wohnung er wohnt nur in zumutbarem Umfang. Bei Notwendigkeit von übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften  zur Vermeidung von  Feuchtigkeitsschäden sei das Gebäude mangelhaft. Eine Wohnung müsse sich mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen.

Die Mieträume müssten daher so geschaffen sein, dass man sie ohne großen Aufwand auf einem Niveau von ca. 55% relativer Luftfeuchte halten könne, ohne dass sich z.B. Schimmel bilde. Ausreichend dafür sei zweimal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von durchschnittlich 20° C. Daher stelle die Notwenigkeit dreimal für ca. neun Minuten zu Lüften bereits ein übermäßiges Erfordernis dar.

In einem derartigen Fall bedürfe es einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Das gewöhnliche zweimalige Stoßlüften ließe sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Üblich sei morgens nach dem Aufstehen und abends zu lüften um eine ausreichende Luftzirkulation zu sichern, zu diesen Zeiten sei der Mieter auch regelmäßig in der Wohnung anzutreffen.

Dabei liege es im Pflichtenkreis des Vermieters, zu sichern, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch zur üblichen Lebensgestaltung des Mieters möglich ist. Er müsse tagsüber die Wohnung verlassen dürfen. Dies sei auch bei Rentnern nicht anders. Auch die sollen zu jeder Zeit die Wohnung tagsüber verlassen können.

Unzumutbar sei auch die Notwendigkeit das Schlafzimmer ständig mit 20° C beheizen zu müssen, denn üblich seien 16° C bis 18° C. Auch zusätzlichen Dämmung oder Heizquellen sowie das Abrücken der Möbel von den Außenwänden seien unzumutbar.

Möbel müssten vom Mieter an jede beliebige Stelle der Wohnung aufgestellt werden können. Dies gehöre zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes. Somit sei im vorliegenden Fall unzumutbar, die Möbel von der Wand abrücken zu müssen. Würden die Möbel nicht abgerückt und entstünde deswegen Schimmel, sei dies nur dann kein Mangel der Mietsache, wenn zuvor eine Vereinbarung über die Notwendigkeit geschlossen wurde.

Es gelte nicht als übliches Wohnverhalten die Feuchtigkeit mit speziellen Hilfsmitteln ständig messen zu müssen.

Der BGH hatte in einer vorgegangenen Entscheidung aufgeführt, dass bei einer Einzimmerwohnung von 30 m2 während der Anwesenheit von zwei Personen während des Tages viermal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften sei. Kipplüften sei aber nicht vergleichbar effektiv wie Stoßlüften und müsse um ein Vielfaches öfter bzw. länger vorgenommen werden.

Ein Ausschluss der Mängelrechte kann nur bei Vertretenmüssen des Mieters für den Mangel angenommen werden.  Dies wäre dann gegeben wenn mit der Mängelbildung gerechnet werden musste. Es werde auf § 276 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB abgestellt und unter Beachtung von üblichem und erwartbarem Lüftungsverhalten eine Mieters geprüft.

Stehe also fest, dass eine Mietwohnung trotz Einhaltung des üblichen und vertraglich geschuldeten Heiz- und Lüftungsverhaltens bei einer durchschnittlichen Feuchtigkeitsproduktion bei der gegebenen Nutzung nicht frei von Schimmelpilz zu halten sei, sei die Wohnung mangelbehaftet, ohne dass es auf das tatsächliche Wohnverhalten ankäme.

Somit bestehe nach diesen Grundsätze eine einen Mietmangel begründende Gefahr der Schimmelpilzbildung aufgrund geometrischer Wärmebrücken.

Das AG habe keine bindende Tatsachenfeststellungen i.S.v. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinsichtlich des Vorliegens eines Mietmangels getroffen. Es sei nämlich dafür erforderlich, dass die Beweisverwertung im Protokoll gem. § 160 Abs. 3 ZPO ggfs. zusammen mit der Beweiserörterung nach § 285 ZPO festgestellt wurde.

Es ließen sich jedoch keine Anhaltspunkte finden, dass die Akte des selbstständigen Beweisverfahrens beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sei oder eine Erörterung des Beweisergebnisses stattgefunden habe.

Deswegen müsse die Kammer eigene Feststellungen zu treffen. Bezugnehmend auf das Ergebnis der selbstständigen Beweisverfahren des Amtsgerichts stehe fest, dass eine Gefahr für die Wohnung vorliege.

Nach heutigen Normen sei bei der Planung und Errichtung von Gebäuden das Risiko der Schimmelpilzbildung durch geeignete Maßnahmen zu verringern. Ein Sollwert der raumseitigen Oberflächentemperatur liege an der ungünstigsten Stelle bei 12,6°, der auch für den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung des Bestandsgebäudes in bauphysikalischer Hinsicht als Beurteilungskriterium für die „niedrigste raumseitige Oberflächentemperatur vor dem Schimmelpilzbefall“ herangezogen werde, da sich diese Variablen nicht verändert hätten.

Werde der niedrigste Wert der DEN ISO 13788 unterschritten,  bestehe unabhängig von der Bauzeit des Gebäudes das Risiko, dass an den entsprechenden Stellen ein Schimmelpilzbefall eintrete. Die „niedrigste raumseitige Oberflächentemperatur vor dem Schimmelpilzbefall“ sei daher als objektives Beurteilungskriterium heranzuziehen. Die normativen Randbedingungen nach DIN 4108-2:2003-07 würden dabei wie folgt lauten: Innenlufttemperatur 20° C, relative Raumluftfeuchte 50%s Außenlufttemperatur -5° C.

Vorliegend werde der aus bauphysikalischer Sicht zur Vermeidung eines Schimmelpilzrisikos erforderliche Sollwert für eine raumseitige Oberflächentemperatur von mindestens 12,6° C im Bereich der Außenwandmitte nicht unterschritten, in den Außenwandecken ergebe sich demgegenüber rechnerisch eine raumseitige Wandoberflächentemperatur von 11,2° C, so dass der Sollwert nicht eingehalten werde.

Für eine angenommene Möblierung an der Außenwand liege rechnerisch eine raumseitige Wandoberflächentemperatur von aufgerundet lediglich 7,0° C vor. Insofern werde der aus bauphysikalischer Sicht zur Vermeidung eines Schimmelpilzrisikos geforderte Sollwert deutlich unterschritten. Im Bereich der Fensterlaibungen liege eine raumseitige Oberflächentemperatur von abgerundet 9,8° C vor, so dass auch hier der Sollwert unterschritten werde.

Es sei damit eine  wissenschaftlich verifizierte und somit nicht nur ganz fern liegende Gefahr der Schimmelpilzbildung im Bereich der Außenwandecken, der Fensterlaibungen sowie generell im Bereich der Außenwände für den Fall ihrer Möblierung vorhanden.

Daran würde sich nichts ändern hätten die Kläger die Wand gar nicht möblieren wollen, denn auf die tatsächliche Beeinträchtigung des Gebrauchs des Mieters komme es nicht an. Es genüge, wenn der Mieter die Mieträume überhaupt nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzen könne oder wollte.

Eine Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs, sei dadurch gegeben, dass die Wohnung nicht vollständig genutzt werden könne, weil an die Außenwand keine Möbel gestellt werden könnten.

Es ist nicht zumutbar den Klägern aufzuerlegen zunächst abwarten zu müssen bis der Schaden eingetreten sei, da es sich nicht nur um eine bloß fernliegende abstrakte Gefahr handele.

Das Unterschreiten der Grenzwerte belege das Bestehen einer Gefahr. Solche technischen Regeln seien gerade dafür gedacht das Bestehen von Gefahren zu definieren. Gerade bei gesundheitsgefährdenden Stoffen, müssten solche Regelungen beachtete werden. Daran ändere sich nichts wenn auch nicht jeder Schimmelpilz eine Gefahr für die Gesundheit darstelle.

Unterhalb des Grenzwertes für die Entstehungsgefahr von Schimmelpilz könne nicht nach Wahrscheinlichkeiten unterschieden werden. Ein angepasstes Wohnverhalten, das den Schimmel vermeiden könnte, ist unerheblich, da die Zumutbarkeit der rechtlichen Wertung unterliege.

Die Mieter treffe insbesondere dann kein Verschulden, wenn sie nicht erkennen konnten, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem Gebäudemangel oder in einem besonders schadensempfindlichen Gebäudezustand haben und dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind.

Es bedürfe Hinweise des Vermieters bei einer schadensanfälligen Wohnung, über die Art des Heizens und Lüftens. Ansonsten müsste man vom Mieter erwarten zuvor einen Sachverständigen zu beauftragen, der ihm aufzeige, wie er im konkreten Einzelfall  wie oft in welcher Form zu lüften sei. Das könne nicht Mieterpflicht sein.

Stehe also fest, dass eine Schimmelpilzbildung durch ein vertraglich geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten nicht vermieden werden könne, komme es auf das tatsächliche Lüftungsverhalten der Mieter nicht mehr an. Die individuelle Feuchtigkeitsproduktion eines Mieters festzustellen wäre im Einzelnen und über einen längeren Nutzungszeitraum nicht praktikabel und nicht verlässlich.

Feuchtigkeit, die beim Kochen und Duschen entstehe, würde durch das zumutbare zweimalige Lüften für zehn Minuten am Tag entgegnet.

Das Gericht erwähnt noch, dass nach vorliegenden Feststellungen selbst ein dreimaliges Stoßlüften von zehn Minuten die Gefahr der Schimmelpilzbildung nicht ausgeräumt hätte.

Da der Mietvertrag schon keine abweichende Vereinbarung enthalte, könne auch dahinstehen, ob die Klauseln einer Kontrolle nach § 307 BGB standhalten würden. Bei einer solchen Prüfung wären hohe Anforderungen an eine Hauptleistungspflicht einschränkende Klausel zu stellen. Man dürfe dem Mieter nur mit erkennbaren, konkret überschaubaren Risiken belasten. Das Risiko der Schimmelpilzbildung, belaste den regelmäßig bauphysikalisch nicht geschulten Mieter übermäßig.

Eine solche Regelung enthalte der Mietvertrag jedoch nicht. Er beschreibe nur die regelhafte Mieterpflicht des Lüften und Heizens.

Zudem habe der Mieter oft nicht die Kenntnisse über die bauphysikalischen Zusammenhänge, um erkennen zu können, welche Veränderung im Lüftungs- und Heizverhalten im Einzelnen erforderlich ist, um altbaubedingte Mängel in dem o. b. Sinne ausgleichen zu können.

Die Feststellung, dass sich die Gefahr im Winter reduzieren könne, wenn eine Luftfeuchtigkeit in der Raummitte von 40% vorhanden sei, sei unerheblich. Denn der DIN-Norm, komme die (widerlegliche) Vermutung zu, anerkannte Regel der Technik und insoweit auch Maßstab für die Berechnung zu sein.

Der Wert in Höhe von 50% in der Din richte sich an Planer und enthalte einen gewissen Sicherheitszuschlag von 10%, der auch dem Mieter zuzubilligen sei soweit es um die Beurteilung der Schimmelpilzgefahr gehe. Dem Mieter sei zu zubilligen, dass er auch ohne Messgerät in zumutbarer Weise die Schimmelbildung vermeiden könne.

Nach Ausführungen des Sachverständigen war das Minderungsrecht auf die Zeit Oktober – März, zu begrenzen, da die Gefahr nur für diese Zeit bestanden habe.

Aus Klarstellungsgründen habe man im Tenor berücksichtigt, dass der zur Minderung berechtigten Mangel nicht allein in dem Bestehen von Wärmebrücken liege, sondern in der hierdurch bedingten Gefahr der Schimmelpilzbildung auch unter Einhaltung der von dem Mieter geschuldeten Obhutspflichten. Dies verstoße nicht gegen § 308 Abs, 1 ZPO, da es im begehrten rechtsschutzziel des Klägers liege und auch kein aliud darstelle.

Der Antrag zu 2. sei zulässig und überwiegend begründet. Den Klägern stehe nach  § 320 Abs. 1 BGB die Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu, da sie einen zurückbehaltungsfähiger Gegenanspruch auf Mängelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB hätten. Dieser resultiere aus der Gefahr der Schimmelpilzbildung.

Die Höhe der Zurückbehaltungsquote bei dem dreifachen Betrag der monatlichen Minderung und sei begrenzt auf den vierfachen Betrag der monatlichen Bruttomiete. Dabei unterliege das Recht die Zahlung nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung, da durch die Minderung bereits ein Ausgleich zwischen Leistung und Gegenleistung geschaffen werde.

Allerdings könne bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibe es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Der Mieter habe aber dafür einen Ausgleich durch § 536 BGB erhalten, da er nur eine geminderte Miete zu zahlen hatte.  Der Umstand  dass das Zurückbehaltungsrecht nur zukünftige Nutzungszeiträume umfasse, sei aber  bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten.

Das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB dürfe bei der Miete daher nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden.

Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts stehe die Geltendmachung eines Vorschussanspruchs in der ersten Instanz für die Beseitigung des Mangels nicht entgegen. Das Amtsgericht habe nämlich diesen Antrag nicht in den Tatbestand seiner Entscheidung aufgenommen und weder einen Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO noch eine Urteilsergänzung nach § 321 ZPO mangels Antrag vorgenommen. Somit sei die Rechtshängigkeit dieses Anspruchs weggefallen. Der Antrag sei auch in der Berufungsinstanz nicht wieder aufgegriffen worden. Somit könne das Zurückbehaltungsrecht bezogen auf diesen Mangel geltend gemacht werden.

Die Feststellung eines bestehenden Zurückbehaltungsrechts durfte jedoch nur für die Zukunft getroffen werden, da für den vergangenen Zeitraum kein konkretes Feststellungsinteresse gem. § 256 Abs. 1 ZPO bestehe. Die Feststellung, dass die Parteien in der Vergangenheit ein Zurückbehaltungsrecht gehabt hätten, sei nicht schutzwürdig, da sie keinen Betrag einbehalten haben.

Denn im Unterschied zur Mietminderung könne die trotz des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts gezahlte Miete nicht gem. § 812 BGB bzw. des speziellen § 813 BGB zurückgefordert werden, da die Norm dilatorische Einreden nicht erfasse.

Die Berufung der Beklagten habe in der Sache zum Teil Erfolg.

Es bleibe dabei, dass dem Kläger ein Minderungsberechtigung bezogen auf Nässe bzw. Feuchtigkeit im Kellerraum der Kläger zustehe, denn es liege ein Mangel i.S.v. §536 Abs. 1 Satz 1 BGS vor.

Nach Sachverständigengutachten komme das Gericht zu der Überzeugung, dass sowohl das Mauerwerk an der Außenwand des von den Klägern angemieteten Kellerraumes als auch der zu diesem führende Kellerflur Durchfeuchtungen aufweise. Man habe Farbablösungen im Außenwandbereich und der Wand Nr.4 festgestellt, welche auf das Vorhandensein von Feuchtigkeit hinweisen würden.

Es seien durch die Verwendung des elektronischen Messgerät GANN Hydromette und der Oberflächenmesssonde Messwerte im oberen Bereich im Mittel 50 Digits und im unteren Bereich der ersten drei Mauerwerksschichten Messwerte von 125 bis 145 Digits festgestellt werden können. Von einer Feuchtigkeit im Kellermauerwerk sei bei 100 bis 150 Digits, von einem trockenen Mauerwerk bei 60 bis 80 Digits auszugehen. Man habe also deutliche Anzeichen für einen Feuchteeindrang aus dem Außenwandbereich nachgewiesen, deren Ursache in altersbedingtem Versagen der vertikalen Außenwandabdichtung liege.

Die technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung würden eine streichfähige Abdichtung von erdberührten Bauteilen erlauben. Diese habe auch damals bestanden. Allerdings würde die benutzten Anstrichmittel gegenüber den in den heute anerkannten Regeln der Technik vorgesehenen Abdichtungsstoffen über einen geringeren Abnutzungsvorrat verfügen und daher nur einen zeitlich begrenzten Schutz vor dem Eindringen von Bodenfeuchte bzw. Sickerwasser geben.

Ein Ausschluss der Minderung nach  § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB sei nicht gegeben. Es liege keine nur  unerheblich beeinträchtigte Gebrauchstauglichkeit vor. Dies sei nur dann der Fall, wenn sie nicht spürbar ins Gewicht falle oder wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell sowie mit geringen Kosten zu beheben sei. Auf die Nutzung der Räume komme es bei der Bewertung nicht an, weswegen die Abwesenheit der Mieter nicht für eine Unerheblichkeit spreche.

Die Gebrauchsbeeinträchtigung im Keller sei für die Kläger spürbar. Der Keller  sei zur Aufbewahrung von Gegenständen gedacht, welche üblicherweise auf den Boden und an die Wand gestellt würden. Durch die Feuchtigkeit sei diese Möglichkeit eingeschränkt. Der Baumangel könne nicht mit geringem Aufwand beseitigt werden.

Unerheblich sei, dass die Kläger den Keller vollständig nutzten, da es nur auf die abstrakte Gebrauchsbeeinträchtigung ankomme.

Anders liege der Fall aber bei der  Durchfeuchtungen im Kellerflur, da es an einer spürbaren Nutzungsbeeinträchtigung für die Mieter fehle. Er diene lediglich dem Zugang des Kellers und nicht der Verwahrung von Gegenständen, weswegen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ein Minderungsrecht ausschließe.

Das Gericht ging von einer Minderungsquote von 5% für den Mietkeller aus, wobei es sich an einschlägiger Rechtsprechung orientierte.

Die Berufung sei jedoch in Hinblick auf ein auf die Nässe und Feuchtigkeit im Kellerflur und Kellerraum zugesprochenes Zurückbehaltungsrecht begründet, denn dem Kläger stehe ein solches Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB wegen der Feuchtigkeit im Keller nicht zu.

Es scheitere am gleichzeitigen Begehren eines Kostenvorschuss für diesen Mangel, der jedoch vom Amtsgericht zugleich mit der begehrten Feststellung zuerkannt wurde.

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB sei ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruches aus § 535 BGB. Habe der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, entfiele das Zurückbehaltungsrecht ganz. Das Verlangen eines Vorschusses für die Selbstbeseitigung des Mangels lasse aber erkennen, dass man den Erfüllungsanspruch nicht mehr ernstlich verfolge.

Ähnlich sei dies im Werkvertragsrecht, bei dem anerkannt sei, dass sich beide Rechte ausschließen bzw. der Besteller nicht gleichzeitig Mängelbeseitigung und Kostenvorschuss verlangen könne. Auch könne ein Vorschussanspruch des Auftraggebers von vornherein nur insoweit bestehen, als er nicht den restlichen Werklohn im Hinblick auf vorhandene Mängel zurückbehalten habe bzw. dürfe und diesen zur Mängelbeseitigung verwende (§ 242 BGB).

Auch hier seien die Kläger auf den Vorschussanspruch zu verweisen, da er ihrem Rechtsschutzinteresse näher stehe.

Die Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Mängelbeseitigungsvorschusses sei erfolglos. Der Kläger habe einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung aus §§ 536a Abs. 2 Nr. 1, 242 BGB wegen der Durchfeuchtungen des Kellerraumes(s.o.). Der zur Ersatzvornahme Berechtigte habe einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten, welcher bei Verzug des Vermieters bestehe.

Die Mängelbeseitigungspflicht der Beklagten ergebe sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, mit welcher sie seit dem 27. Juni 2016 gem. § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verzug sei. Eine Fristsetzung sei durch Schreiben der Kläger am  12. Juni 2016 bis zum 26. Juni 2016 erfolgt, worauf die Beklagte nicht reagierte. Zudem liege eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung i.S.v. § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, da die Beklagte sich auch im Prozess gegen ihre Pflicht stellte.

Die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten seien zu verlangen. Das Amtsgericht habe eine zutreffende Begründung zum ausgeurteilten Betrag geliefert. Der Vorschussbetrag sei richtigerweise auf 8.500,00 Euro eingeschätzt worden, wobei Kosten für den Sachverständigen einzubeziehen waren. Da jedoch nur die Kosten für Mangel in dem Kellerraum begründet seien, sei eine Reduzierung deshalb nicht erforderlich, weil nach Ansicht der Kammer eine Mietminderung und damit in gleicher Weise ein Vorschussanspruch hinsichtlich der Nässe im Kellerflur ausscheide.

Im Rahmen der Kostenentscheidung wurden dem Kläger die Kosten des (Teil-)Klageantrages gem. § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO auferlegt, der vom Amtsgericht im erstinstanzlichen Verfahren übergangen und dessen Rechtshängigkeit wegen Versäumung der Frist des § 321 ZPO erloschen war. Es erscheine sachgerecht § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO anzuwenden, da es in der Hand der Kläger gelegen habe einen entsprechenden Antrag auf Urteilsergänzung zu stellen. Diese Frist sei durch die Kläger versäumt worden. Eine Anwendung des § 91a ZPO würde zu dem Ergebnis führen, dass die Beklagte auch diese Kosten tragen müsse. Es fehle aber eine titulierte oder rechtkraftfähige Entscheidung über diesen Teil, sodass die Kläger ihn noch einmal einklagen mussten. Dies würde dann dazu führen, dass die Beklagte auch die für den zweiten Rechtsstreit – dann nach § 91 ZPO –  Kosten zu tragen hätte, was unbillig erscheine. Anders als bei § 91a ZPO habe sie dem Wegfall der Rechtshängigkeit in der Hauptsache nicht zugestimmt. Es habe alleine bei den Klägern gelegen binnen der gesetzlichen Frist eine Urteilsergänzung zu begehren.

Quelle: Landgericht Lübeck

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