Mietrecht: Außerordentliche Kündigung eines schuldunfähigen Mieters wegen massiver Störung des Hausfriedens wirksam.

Amtsgericht Hannover, 04.02.2014, Az.: 406 C 8685

Seit der Einführung des Betreuungsrechtes im Jahre 1992 ist an die Stelle der Vormundschaft über Volljährige die gesetzliche Betreuung getreten.

Gesetzlich betreute Menschen sind solche, welche aufgrund einer psychischen Erkrankung, einer geistigen Behinderung, Altersverwirrtheit oder Gebrechlichkeit oder aufgrund einer körperlichen Schwerbehinderung ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können.

Um die Angelegenheiten des Betreuten regeln zu können, bekommt der gesetzliche Betreuer von dem zuständigen Betreuungsgericht sogenannte Aufgabenkreise zugewiesen.

Ein solcher Aufgabenkreis ist zum Beispiel der Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“. Im Rahmen dieses Aufgabenkreises hat der Betreuer für den Betreuten sämtliche Aufgaben zu erledigen, welche mietrechtlicher Natur sind.

Steht der Mieter einer Wohnung unter Betreuung und hat dessen Betreuer den Aufgabenkreis der Wohnungsangelegenheiten, ergeben sich im Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verschiedene Besonderheiten, die es für alle Parteien zu beachten gilt.

Wenn betreute Mieter zum Beispiel geschäftsunfähig ist, muss eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauch oder eine Kündigung durch den Vermieter dem Betreuer und nicht dem Betreuten zugestellt werden, damit diese wirksam werden.

Gemäß § 131 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung nämlich nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter eines Geschäftsunfähigen zugeht.

In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts Hannovers hatte dieses über die Wirksamkeit der Kündigung eines unter Betreuung stehenden psychisch kranken zu entscheiden, welcher sich über einen längeren Zeitraum vertragswidrig verhalten hatte. Dabei musste bei der Abwägung der Interessen auch die Schuldunfähigkeit des Mieters berücksichtigt werden.

Sachverhalt: Der Beklagte zu 1) wohnte bereits seit einiger Zeit mit der Beklagten zu 2) in der Wohnung der Klägerin.

Nach Aussage der Klägerin störte der Beklagte zu 1) über einen längeren Zeitraum immer wieder den Hausfrieden. So habe er in der Nacht vom 06.04.2013 und den 07.04.2013 mehrfach das Notdiensttelefon der im Haus befindlichen Apotheke angerufen und dabei wirres und unhöfliches Zeug geredet.

Er habe zu allen Tages und Nachtzeitzeiten an den Türen der anderen Mieter geklingelt und diese dadurch aus dem Schlaf gerissen. Seit Anfang April habe er fast täglich die Ruhe im Haus massiv gestört, indem er die Bewohner beschimpft, verängstigt und tyrannisiert sowie bedroht habe.

Er habe lautstarke Gespräche im Treppenhaus geführt und sei lautstark schreiend und mit irrem Blick im Treppenhaus weibliche Bewohner angesprungen. Ferner habe er häufig wirres und unverschämtes Zeug auf die Anrufbeantworter der Bewohner gesprochen. Am 15.04.2013 und am 22.6.2013 habe er von seinem Balkon aus Kinder im Garten angeschrien.

Er habe eine Krähenattrappe von seinem Balkon auf den Balkon der Nachbarwohnung geworfen. Am 27.04.2013 habe er einen Mieter angegriffen und verletzt. Am 11.05.2013 habe er die Schwester einer Mieterin beschimpft und beleidigt. Am 25.06.2013 habe der Beklagte im Treppenhaus randaliert.

Am 08.07.2013 habe er die Mutter einer Mieterin damit bedroht, dass sie vorsichtig sein solle und Heil die Stufen runter kommen solle, er wisse wie so etwas geht.

Zudem habe er an diesem Tag die Mieterin bedroht, beschimpft und angeschrien. Am 14.07.2013 habe er sich um 18:45 Uhr gegenüber einem elfjährigen Kind im Hausflur nur mit Unterhose bekleidet gezeigt.

In der Nacht vom 16.07. auf den 17.07.2013 habe er gegen die Wohnungstür einer Mieterin gepoltert. Dies habe bis 2:00 Uhr in der Nacht angehalten. Ab ca. 5:00 Uhr habe er im Garten gesessen und so laut lamentiert, dass die Bewohner im Hause davon geweckt worden seien.

Am 17.7.2013 habe er eine Mieterin im Treppenhaus aggressiv angesprochen und habe gegen 21:30 Uhr gegen die Haustür der Mieterin gepoltert und diese mit den Worten bedroht „Komm her, ich hau Dir in die Fresse!“. Es habe am Oberkörper nichts angehabt.

In der Nacht zum 25.07.2013 habe er gegen ca. 1:00 Uhr so laut unsinnige Selbstgespräche im Innenhof gehalten, dass andere Mieter davon wach geworden seien. Zudem habe er im Hof gebrüllt, ob jemand gewillt sei, ihm ein Telefon zu leihen.

Gegen 6:45 Uhr habe er lautstark die Wohnungstür mehrfach geöffnet und zu geschmissen. Am 26.07.2013 habe er um ca. 9:15 Uhr mit nacktem Oberkörper ganz dicht hinter der Glasscheibe der Wohnungstür gestanden und habe eine andere Mieterin angestarrt und dabei gesagt: „Ihr werdet Euer Verhalten noch bereuen!“.

Am 27.07.2013 habe der er ab ca. 7:00 Uhr morgens die Wohnungstür offen stehen gelassen und jeden, der vorbeiging, sehr laut angesprochen. Gegen ca. 18:00 Uhr habe er auf dem Balkon gestanden und lautstark geschimpft. In der Nacht zum 29.07.2013 habe er durch lautstarke Monologe viermal die Nachbarn geweckt.

In der Nacht zum 04.08.2013 habe er die Wohnungstür geöffnet, als eine Mieterin das Treppenhaus leise betreten habe. Er sei laut geworden, als diese nicht auf seine Fragen eingehen wollte und habe lautstark seine Wohnungstür zugeknallt, diese wieder geöffnet und die Mieterin beleidigt und beschimpft. Dabei sei der Ausdruck „Arschloch“ gefallen. Er habe dann bei ihr Sturm geklingelt.

Am 05.08.2013 sei er um ca. 7:15 Uhr laut lamentierend im Treppenhaus herumgelaufen und habe lautstark die Haustür zu geschmissen. Gegen ca. 14:00 Uhr habe er die Wohnungstür geöffnet, als die Mieterin mit ihren Töchtern gerade vorbei gegangen war und habe ihr nachgeschrien, dass er nur eine Unterhose tragen würde und ob er deshalb pervers sei.

Gegen ca. 21:45 Uhr habe er gegen die Wohnungstür der Mieterin getreten und geklingelt und dabei versucht, gegen den Willen der Mieterin in die Wohnung einzudringen. Am 06.08.2013 habe er gegen 6:30 Uhr die Bewohner geweckt, weil er im Garten stehend sehr laute Selbstgespräche geführt habe.

Am 09.08.2013 habe er abends an die Tür der Wohnung der Mieter Ketchup geschmiert und auch andere Bewohner mit den Worten bedroht: „Es könne auch dein Blut sein“.

In der Nacht vom 09.08.2013 auf den 10.08.2013 sei der Betreuer des Beklagten zu 1) aus der Wohnung geflüchtet. Die Polizei habe an diesem Tag das Schloss der Wohnung ausbauen lassen, um den Beklagten zu 1) in Gewahrsam zu nehmen. Dadurch seien der Klägerin Kosten in Höhe von 141,57 EUR entstanden. Der Ersatz des Schlosses würde zudem nochmals 149,35 EUR kosten. Die Mieter hätten aufgrund des Verhaltens des Beklagten ihre Miete für den Monat August 2013 um 86,82 EUR gemindert.

Wegen dieses Verhaltens mahnte die Klägerin den Beklagten zu 1) jeweils am 09.04.2013 und 11.07.2013 ab. Die Mahnung vom 11.07.2013 wurde dem Beklagten am 13.07.2013 und dem Betreuer des Beklagten zu 1) am 15.07.2013 zugestellt.

Mit Schreiben vom 18.07.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos. Die Kündigung wurde per E-Mail sowie per Post am 18.07.2013 durch Einlegen in den Briefkasten zugestellt.

Der Beklagte zu 1) befand sich seit dem 12.08.2013 in stationärer Behandlung in der Psychiatrie. Mit Schreiben vom 16.09.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Gestützt hat die Klägerin ihre Kündigung sowohl auf ein Fehlverhalten des Beklagten zu 1) als auch auf Mietrückstände für den Monat Juni 2013 in Höhe von 140,- EUR und die Monate August und September 2013 in Höhe von jeweils 522,17 EUR.

Der Mietrückstand wurde von den Beklagten bis zum 06.11.2013 vollständig zurückgeführt. Die Beklagte zu 2) hat während des Prozesses erklärt, dass sie die Wohnung verlassen habe und daher um die Rücknahme der Klage bezüglich ihrer Person gebeten.

Nachdem die Beklagten die Wohnung nicht räumten, reichte die Klägerin Räumungsklage bei Gericht ein und stützte diese Klage auf das vertragswidrige Verhalten des Beklagten zu 1) sowie den aufgelaufenen Mietrückstand.

Amtsgericht Hannover: Das Amtsgericht Hannover urteilte nun, dass das Mietverhältnis jedenfalls durch die am 16.09.2013 ausgesprochene fristlose Kündigung der Klägerin nach § 543 BGB wirksam beendet worden sei.

Die mit Schreiben vom 16.09.2013 ausgesprochene fristlose Kündigung sei wirksam gewesen. In dem Verhalten des Beklagten zu 1) habe ein wichtiger Grund gelegen, der die Klägerin zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt habe.

§ 543 Abs. 3 BGB setze kein Verschulden voraus, wohl aber, soweit der Kündigungsgrund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag bestünde, im Regelfall eine erfolglose Abmahnung.

Vorliegend habe die Abwägung der jeweiligen Interessen dazu geführt, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen sei.

Der Beklagte zu 1) habe den Hausfrieden seit April 2013 massiv gestört. Sämtliche Zeugen hätten in der Vernehmung geschildert, dass der Beklagte zu 1) den Hausfrieden massiv stört.

Unabhängig davon, ob bereits die fristlose Kündigung vom 18.07.2013 wirksam gewesen sei, habe darin zumindest eine Abmahnung der Beklagten gelegen. Diese sei gerechtfertigt gewesen, da es bereits im Vorfeld zu erheblichen Vorfällen gekommen sei.

Die Kündigung sei auch nicht verspätet oder verwirkt gewesen. Der Ausspruch einer fristlosen außerordentlichen Kündigung nach § 569 Abs. 1 S. 1 BGB sei an sich an keine Frist gebunden.

Quelle: Amtsgericht Hannover

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