Mietrecht: Bauarbeiten am Nachbargrundstück rechtfertigen nicht grundsätzlich zur Mietminderung.

Oberlandesgericht Braunschweig, 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10

Gem. § 536 Abs. 1 S.1 ist der Mieter in der Zeit, in welcher die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit. Nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Grundsätzlich kann der Mieter den Mietzins gem. § 536 BGB auch aufgrund von äußeren Einwirkungen mindern. Zu diesen äußeren Einwirkungen gehören z.B. Lärm, Luftverschmutzung oder Gerüche.

Diese Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen.

Je nach Art und Stärke des Mangels kann der Mieter auch in diesen Fällen Mietminderung zu einem bestimmten Prozentsatz, bis zu vollständiger Befreiung von der Miete geltend machen.

Problematisch ist in solchen Fällen grundsätzlich zu beurteilen, ob der Mieter bei Vertragsschluss hätte wissen können oder müssen, dass sich diese äußeren Einwirkungen während seiner Mietzeit ergeben oder erhöhen.

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Sachverhalt: In dem oben genannten Fall hatte ein Imbissbetreiber (Beklagter) die Miete zu einem nicht unerheblichen Teil deswegen gemindert, weil an einer in der Nähe seine Imbiss gelegenen Kirche Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Im Rahmen dieser Sanierungsarbeiten wurden die Kirche und der Turm eingerüstet und dazu mit einem durchsichtigen Bauzaun umgeben.

Der Beklagte begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Sanierungsarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzrückgang von mehr als 30 % eingetreten sei.

Die klagende Vermieterin klagte sogleich auf Zahlung der einbehaltenen Miete und wurde durch das Landgericht bestätigt.

Oberlandesgericht Braunschweig: Das OLG Braunschweig wies die dagegen eingelegte Berufung des Beklagten mit der Begründung zurück, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Dieser habe hier aber nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden sei.

Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann zur Mietkürzung berechtigenn, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen würden.

Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft seien nur dann gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Gerade wenn sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz befände, sei durch den Mieter grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen.

Quelle: Oberlandesgericht Braunschweig

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