Mietrecht: Bei der Abfassung eine Übergabeprotokolls ist Vorsicht geboten!

Amtsgericht Eilenburg, 23.02.2021, Az.: 14 C 468/20

Sachverhalt

Mieter verpflichtet sich durch Vertreter im Übergabeprotokoll zur Reparatur von Schäden

Kläger in diesem Fall war der Vermieter, die Beklagten waren die Mieter einer Wohnung. Aus dem Mietvertrag ergab sich eine Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in gereinigtem Zustand und ohne Schäden. Dieser Pflicht kamen die Beklagten nicht nach. Die fehlende Reinigung und die Schäden wurden bei Rückgabe der Wohnung in einem Übergabeprotokoll vom 31.07.2019 protokolliert.

Urteil des Amtsgerichts Eilenburg

Das Übergabeprotokoll stellt ein Schuldanerkenntnis dar, das den Mieter bindet

Das Amtsgericht Eilenburg urteilte nun, dass das Übergabeprotokoll ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis im Sinne des § 781 BGB darstellt.

Ein Schuldanerkenntnis sei ein Vertrag, durch den das Bestehen eines Schuldverhältnisses anerkannt werde. Es könne als konstitutives Schuldanerkenntnis, bei dem eine neue unabhängige Verbindlichkeit begründet wird, ausgestaltet sein. Es kann aber auch als deklaratorisches Schuldanerkenntnis eine bestehende Verbindlichkeit feststellen und alle Einwendungen des Schuldners bezüglich dieser Verbindlichkeit, die er beim Abschluss des Anerkenntnisses kannte oder kennen musste, für die Zukunft ausschließen.

Diese Einordnung erfolge anhand der Auslegung. Ein Übergabeprotokoll beim Auszug eines Mieters könne ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellen, jedenfalls soweit sich der Mieter darin zusätzlich zur Mängelbeseitigung auf seine Kosten verpflichtet.

Die Beklagten hätten sich durch Unterschrift der Bevollmächtigten auf dem Übergabeprotokoll dazu verpflichtet, die Kosten der Beseitigung der aufgeführten Schäden zu tragen. Dem stünde auch nicht entgegen, dass der Eigentümer die Beseitigung in Auftrag geben sollte. Nach Auslegung aus Sicht des Empfängers solle damit aber keine eigene unabhängige Verbindlichkeit begründet, sondern die bestehenden Schäden und die Kostentragungspflicht für diese aus dem Mietvertrag bestätigt werden. Aus dieser Bestätigung ergebe sich, dass die Rückgabe nicht ohne Schäden erfolgt sei.

Die Abgabe des Schuldanerkenntnisses sei auch von der Vollmacht umfasst gewesen

Die bevollmächtigte Frau konnte das deklaratorische Schuldanerkenntnis auch wirksam abgeben.

Der Inhalt und Umfang einer Vollmacht ist vor allem anhand der Sicht des Dritten, dem die Vollmacht vorgelegt wird, und der Umstände des Einzelfalles auszulegen. Bevollmächtigt der Mieter einer Wohnung eine Person zur Begleitung und Durchführung der Wohnungsübergabe sowie zur Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, umfasse dies denklogisch auch die Bestätigung der Mängel und die Verpflichtung zur Beseitigung dieser. Die Wohnungsübergabe umfasse den gesamten Prozess von der Feststellung der Mängel bis hin zur Absprache über die eventuelle Beseitigung. Eine etwaige Einschränkung der Vollmacht bezüglich der Mängelbeseitigung bzw. einer Kostentragungspflicht müsse daher klar aus dieser hervorgehen. Die Vollmacht umfasse nach ihrem Wortlaut die Wohnungsübergabe als solche. Dies werde gerade durch den Absatz „Diese Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden und ist nur für die Wohnungsübergabe gültig. Sie umfasst keine weiteren Berechtigungen.“ bestätigt, weil er Bezug auf die vorherigen Abschnitte nehme, in denen gerade auch von der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls gesprochen werde.

Die Schadenshöhe war aber in dem Schuldanerkenntnis nicht anerkannt worden

Eine Anerkennung auch der Schadenshöhe enthalte das deklaratorische Schuldanerkenntnis vom 31.07.2019 jedoch nicht.

Ein solches schließe gerade nur Einwendungen des Schuldners aus, die ihm zum Zeitpunkt der Abgabe des Schuldanerkenntnisses bekannt waren oder die er hätte kennen musste. Weder die Beklagten noch die Bevollmächtigte haben bei Abgabe des Anerkenntnisses wissen können, welchen Weg der Beseitigung der Kläger wählen und welche Kosten dies verursachen würde. Die Reparatur- und Austauscharbeiten seien zum Zeitpunkt der Abgabe des Anerkenntnisses am 31.07.2019 noch nicht in Auftrag gegeben worden.

Quelle: Amtsgericht Eilenburg

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