Mietrecht: Bundesgerichtshof urteilt, dass auch bei Vorliegen eines Attests im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ein Sachverständigengutachten notwendig ist.

Bundesgerichtshof, 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Verfahren mit dem Aktenzeichen VIII ZR 180/18

In diesem Verfahren ist war die über 80 Jahre alte Beklagte zu 1 seit 1974 Mieterin einer etwa 73 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie gemeinsam mit ihren erwachsenen Söhnen (Beklagte zu 2 und 3) bewohnte.

Im Jahr 2015 hatte der Kläger, der bislang mit seiner Ehefrau und seinen Kindern (inzwischen zwei und vier Jahre alt) ebenfalls zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung gelebt hatte, die streitgegenständliche Wohnung erworben und dann die Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, da er diese Wohnung nunmehr mit seiner Familie selbst nutzen wolle

Die Vorinstanzen (Amtsgericht Charlottenburg, 17.07.2017, Az.: 231 C 565/16 sowie Landgericht Berlin, 09.05.2018, Az.: 64 S 176/17) erklärten die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam, das Berufungsgericht hat aber – anders als noch das Amtsgericht – die auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage gleichwohl abgewiesen.

Diese Abweisung beruhte auf dem Widerspruch der Beklagten zu 1 nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (Vorliegen eines Härtefalls wegen des hohen Alters der Mieterin, der attestierten Demenzerkrankung, ihrer Verwurzelung sowie wegen der Schwierigkeiten bei der Beschaffung von bezahlbarem Ersatzwohnraum in Berlin) und bestimmte, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Gegen dieses Urteil legte der Kläger Revision zum Bundesgerichtshof ein und verfolgte sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Verfahren mit dem Aktenzeichen VIII ZR 167/17

In dem anderen Verfahren waren die Beklagten zu 1 und 2 seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in Kabelsketal (Sachsen-Anhalt), die sie gemeinsam mit dem volljährigen Sohn der Beklagten zu 1 sowie dem Bruder des Beklagten zu 2 (Beklagte zu 3 und 4) bewohnten.

Auch hier kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Klägerin zu 1 wolle mit ihrem Lebensgefährten in die Doppelhaushälfte einziehen, um ihre pflegebedürftige Großmutter, die in der Nähe des Anwesens wohne, besser unterstützen zu können.

Auch in diesem Verfahren haben die Vorinstanzen (Amtsgericht Halle, 11.10.2016, Az.: 95 C 1281/16 und Landgericht Halle, 05.07.2017, Az.: 1 S 245/16) die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) für gegeben erachtet, aber auch hier bestimmt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden müsse, da die Beendigung aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzumutbar sei und insbesondere zu einer drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigung oder Lebensgefahr führen könne. Auch hier legten die Kläger Revision zum Bundesgerichtshof ein.

Bundesgerichtshof: Am 22.05.2019 hat nun der Bundesgerichtshof die Urteile aufgehoben und entschieden, dass Gerichte nicht pauschal bei Eigenbedarfskündigungen urteilen dürfen, sondern auch bei Vorliegen eines ärztlichen Attests ein Sachverständigengutachten einholen müssen. Gutachten sind im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens Beweismittel und sollen zur Aufklärung des Sachverhaltes dienen. Zwar ist der Richter auch bei Vorliegen eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens nicht an dessen Ergebnis gebunden, da der Grundsatz der freien Beweiswürdigung gilt. Nichtsdestotrotz sieht der Bundesgerichtshof ein solches im Rahmen der Eigenbedarfskündigung für notwendig an.

Die Gerichte müssen somit genauer hinschauen, ob ein Härtefall vorliegt und können sich nicht einseitig auf von den Beklagten besorgte Atteste verlassen.

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