Mietrecht: Das dem Vermieter zustehende Vermieterpfandrecht bei Schulden des Mieters

Einleitung in das Thema/Was ist das Vermieterpfandrecht:

Die Eigentümer von Immobilien müssen sich um eine Vielzahl von Angelegenheiten kümmern, wenn sie das eigene Eigentum zur Miete oder auch Pacht anbieten wollen. Beispielsweise müssen sie sich darum kümmern, dass Strom und Wasser ordnungsgemäß funktioniert oder das die Mieter im Haus sich an vertraglich festgelegte Ruhezeiten halten. Immer wieder kommt es trotz aller Bemühungen für den Vermieter zu nicht vorhersehbaren und unangenehmen Situationen: der Mieter zahlt nicht – ob Miete oder die Nebenkosten. Oft bleibt der Vermieter auf seinen Mietausfällen sitzen. Doch dagegen hat der Gesetzgeber ein Mittel eingerichtet: das Vermieterpfandrecht.

Durch das Vermieterpfandrecht wird dem Vermieter ein Recht eingeräumt, Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. In erster Linie bezieht es sich auf die Einrichtungsgegenstände. Davon ausgenommen sind Gegenstände die der Mieter dringend zum täglichen Leben benötigt – beispielsweise der Kühlschrank, Waschmaschine aber auch der Fernseher dürfen nicht gepfändet werden. Voraussetzung ist, dass ein wirksames Mietvertragsverhältnis besteht und das dem Vermieter ein fälliger Forderungsanspruch gegen den Mieter zusteht. Dies stellt die Grundlage für die Ausübung des Vermieterpfandrechts dar. Vorsicht ist bei Miteigentum des Mieters geboten!

Forderungen aus dem Mietverhältnis können sich beispielsweise aus Mietforderungen, Nachzahlungsansprüchen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadenersatzansprüchen nach Beschädigungen oder auch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ergeben.

Gut zu wissen ist, dass das Vermieterpfandrecht auch verjährte Forderungen erfasst, § 216 Absatz 1 BGB. Jedoch sind die verjährten Mietrückstände als sogenannte wiederkehrende Leistungen nicht miterfasst, § 216 Absatz 3 BGB. Sobald das Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird, bezieht es sich auch auf künftige Forderungen – beispielsweise auf Zahlung der Miete (BGH, Urteil v. 14.12.2006, IX ZR 102/03). Darauf bezogen wurde allerdings eine gesetzliche Zeitgrenze gesetzt. Das Vermieterpfandrecht kann nicht geltend gemacht werden für künftige Entschädigungsforderungen wie Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach § 546a BGB (OLG Rostock, Beschluss v. 8.6.2007, 3 W 23/07, WuM 2007 S. 509) oder bei Mietausfall. Es ist darauf zu achten, dass eine Mietforderung auch höchstens 24 Monate gesichert ist und möglicherweise das laufende Jahr und das Mietjahr nicht immer mit dem Kalenderjahr übereinstimmen müssen.

Das Vermieterpfandrecht gilt allerdings nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern auch für Gewerberäume.

Ein Vermieter kann natürlich nicht einfach willkürlich Gegenstände des Mieters aus dem Mietobjekt einbehalten, wenn dieser ihm beispielsweise die Miete schuldet. Es gelten wichtige Voraussetzungen, welche erfüllt sein müssen, um das Vermieterpfandrecht anzuwenden. Eine Voraussetzung für eine Pfändung von Sachen im Sinne des § 90 BGB (bewegliche und unbewegliche Sachen – somit keine Immobilien oder Grundstücke) ist, dass die Gegenstände von dem Mieter nicht nur vorübergehend in die Mieträume abgestellt worden sind. Dabei kann es sich allerdings auch um Inhaberpapiere oder Geld handeln. Unter nicht eingebrachte Gegenstände fallen Sachen, die nicht für die Dauer der Mietzeit oder für eine längere Zeit in dem Mietobjekt verbleiben sollen. Diese Abgrenzung spielt vor allem bei gewerblichem Wohnraum eine wichtige Rolle, kann aber im Einzelfall sehr schwierig abzugrenzen sein.

Außerdem müssen diese im Eigentum des Mieters stehen. Dem Vermieterpfandrecht sind also beispielsweise die Gegenstände der Ehefrau des Mieters nicht unterworfen, wenn diese den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat. Demnach ist bei jedem Gegenstand eine genaue Betrachtung nötig, denn bei Miteigentum gelten weitere Voraussetzungen. Das gleiche gilt auch für Sachen des Untermieters.

Daraus ergibt sich, dass gemietete oder in irgendeiner Form geliehene Gegenstände nicht vom Vermieter gepfändet sein dürfen, denn der Mieter besitzt so nur das Besitz an diesen aber kein Eigentum. Unpfändbar sind alle Gegenstände und Einrichtungsgegenstände, die sich aus § 811 ZPO ergeben. Diese gesetzliche Bestimmung umfasst eine Aufzählung von bestimmten Gegenständen, welche dem Pfändungsschutz unterliegen. Darüber hinaus darf beispielsweise eine Taschenuhr nicht gepfändet werden, wenn der Mieter außer dieser Uhr keine andere besitzt.

Sollte es zu der Situation kommen, dass der Vermieter Gegenstände des Mieters pfändet, die eigentlich als unpfändbar gelten, so ist der Vermieter seinem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Es ist also für den Vermieter Vorsicht geboten, denn selbst wenn er einen Forderungsanspruch hat, ist damit nicht bereits alles abgehandelt. Es empfiehlt sich einen Anwalt zu engagieren, der sich Ihren Einzelfall ganz genau anschaut und sie individuell berät.

Die wahre Rechtslage muss ermittelt werden, denn diese ist maßgeblich, um willkürliche Pfändungen zu umgehen. Für das Bestehen des Rechts zur pfänden ist der Vermieter beweispflichtig. Die Umstände, aus denen sich eine Unpfändbarkeit des Gegenstandes ergeben soll, muss der Mieter beweisen (OLG Düsseldorf Urt. v. 16.12.1998 – 11 U 33/98). Somit kann ein Vermieterpfandrecht nicht entstehen, wenn der Mieter eine unwahre Eigentumserklärung über die eingebrachten Gegenstände abgibt. Hierbei ist vor allem auf den Eigentumsvorbehalt zu achten. Es gibt aber Umstände, bei denen trotz eines Eigentumsvorbehaltes die Gegenstände gepfändet werden dürfen. Jedoch wird nur das dem Mieter zustehende Anwartschaftsrecht erfasst. Sobald der Kaufpreis durch den Mieter bezahlt wird, erwirbt auch er das Volleigentum. Allerdings ist dieses dann mit dem Vermieterpfandrecht belastet, denn einer nach Erbringung der Sache begründeten Sicherungsübereignung geht das Vermieterpfandrecht vor. Dies gilt ebenso für die Angelegenheit, dass der Mieter während der Zeit der Miete durch einen Raumsicherungsübereignungsvertrag zugunsten des Kreditgebers über gegenwärtiges und zukünftiges Eigentum an einer in einem bestimmten Mietobjekt eingebrachten Sachgesamtheit verfügt.

Bei den verschiedenen Sicherungsmitteln ist immer das Prioritätsprinzip zu beachten. Sollten Gegenstände eingebracht werden, die bereits sicherungsübereignet wurden, geht das Vermieterpfandrecht diesem Sicherungseigentum nach. Denn aufgrund des mangelnden Eigentums des Mieters an den Gegenständen, kann kein Pfandrecht des Vermieters entstehen. Gemäß § 562b Absatz 1 BGB darf der Vermieter die Entfernung der Gegenstände, welche dem Pfandrecht des Vermieters unterliegen, ohne Anrufung des Gerichts verhindern. Dies gilt jedoch nicht für Gegenstände, die einem Dritten gehören oder unpfändbar sind.

Der Vermieter, wenn er eine fällige und einredefreie Forderung besitzt, wird sich in den meisten Fällen darauf beschränken müssen, der Entfernung durch den Mieter zu wiedersprechen. Sollte dieser jedoch fortfahren, so ist der Vermieter berechtigt, die Entfernung der Gegenstände durch Verschließen der Türen oder ähnliche Maßnahmen zu verhindern. Sollte auch dieser Schritt keinen Erfolg versprechen, so kann er sogar dem Mieter die Gegenstände abnehmen.

Entfernt der Mieter entgegen des Widerspruchs des Vermieters eine gepfändete Sache aus den Mieträumen, so macht er sich unter Umständen der Pfandkehr gemäß § 289 StGB strafbar. Dies sollten sich die Mieter immer vor den Augen halten.

Wenn der Mieter aus dem Mietobjekt auszieht, so darf der Vermieter die Gegenstände, welche mit dem Vermieterpfandrecht belastet sind, in seinen Besitz nehmen. Der Vermieter besitzt also ein Selbsthilferecht, welches weitreichend ist. Die Grenze dieses liegt jedoch dabei, dass er den Mieter nicht vorsorglich daran hindern darf, die Sachen, ohne sein Wissen zu entfernen – beispielsweise durch Sicherung der Haustür mit einem Steckschloss. Das Selbsthilferecht des Vermieters beginnt erst dann, wenn der Mieter mit dem Entfernen der eingebrachten Gegenstände in das Mietobjekt beginnt und nicht vorher.

Nichtsdestotrotz kommt es zu Situationen, wo der Mieter bereits unerlaubt aus den Mietobjekt entfernt hat. Hierbei benötigt der Vermieter ein Herausgabetitel, wobei er auf die Auskunft des Mieters über die Bezeichnung der Sachen im Einzelnen angewiesen ist. Der Vermieter kann diesen Auskunftsanspruch zusammen mit dem Herausgabeanspruch im Wege der einstweiligen Verfügung mit einem Stufenantrag geltend machen. Sollten die Gegenstände ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden sein, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückbeschaffung auf das Grundstück des Mietobjekts verlangen. Wenn der Mieter ausgezogen ist, so kann der Vermieter die Überlassung des Besitzes verlangen. Es ist darauf zu achten und immer im Hinterkopf behalten, dass mit Ablauf eines Monats das Vermieterpfandrecht erlischt, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Gegenstände Kenntnis erlangt hat und vorher diesen Anspruch gerichtlich nicht geltend gemacht hat.

Durch Verkauf in der Form einer öffentlichen Versteigerung erfolgt die Verwertung des Pfandes des Vermieters. Dafür zuständig ist der Gerichtsvollzieher. Sollte das Vermieterpfand einen Markt- oder Börsenpreis besitzen, so kann gemäß § 1221 BGB auch ein freihändiger Verkauf erfolgen, jedoch nur durch die dazu befugten Personen.

Der Geltendmachung des Pfandrechts kann der Mieter durch Sicherheitsleistung beim zuständigen Amtsgericht abwenden, beispielsweise durch Hinterlegung eines Geldbetrags oder Wertstücks. Damit kann dieser bis zum jeden einzelnen durch das Vermieterpfandrecht gepfändetem Gegenstand von diesem befreien, dass er in Höhe des Sachwertes eine Sicherheit leistet.

Das Wichtigste auf einem Blick:

  • Offene und fällige Forderungen aus den Nebenkosten, aus der Miete oder aus Schadenersatzansprüchen können dem Vermieter durch das Vermieterpfandrecht helfen diese geltend zu machen.
  • Sofern die beweglichen Gegenstände im Sinne des § 90 BGB dem Mieter gehören, er diese in das Mietobjekt gebracht hat und sie nicht dem Pfändungsschutz nach § 811 ZPO unterliegen, können sie durch den Vermieter eingezogen werden.
  • Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts kann über eine Sicherungsleistung abgewendet werden. Somit können auch einzelne pfändbare Gegenstände durch den Mieter „freigekauft“ werden.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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