Mietrecht: Das Fernabsatzvertragsrecht ist auf Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht anwendbar.

Landgericht Berlin, 14.09.2016, 18 S 357/15

Die nächste Mieterhöhung kommt ganz bestimmt. Sehr viele Mietverträge laufen nämlich über Jahrzehnte, sodass der Vermieter den Mietzins anpassen kann, sobald sich die Miete im Laufe der Zeit in der Gegend verändert hat oder die Wohnung modernisiert worden ist.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Aber das Gesetz schränkt es ein, um wieviel die Miete von dem Vermieter erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Dies bedeutet, dass sich die Miete nicht innerhalb von drei Jahren mehr als um 20 Prozent erhöhen kann. In angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent. Zusätzlich muss der Mieter nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden. Die Mieterhöhung des Vermieters muss sich also innerhalb dieser Grenzen bewegen.

Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Vermieter seinem Mieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform zugehen lassen. Ein solches Schreiben kann hingegen nicht in Briefform, sondern auch als Fax oder anderweitig beim Mieter ankommen. Voraussetzung ist jedoch eine Begründung. In dem Mieterhöhungsschreiben muss dargelegt sein, warum sich die Miete in der Zukunft erhöht. Stützen kann sich der Vermieter beispielweise auf dem Mietspiegel, Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen.

Sachverhalt: Im vorliegendem Fall hatte der Beklagte (Vermieter) die Miete für die von ihm vermietete Wohnung angehoben. Der Kläger (Mieter) reagierte zunächst nicht negativ auf die Mieterhöhung, sondern stimmte dieser zu und zahlte die erhöhte Miete. Nach einer gewissen Zeit klagte er jedoch und begehrte eine teilweise Rückzahlung von gezahlten Mietzins nach Widerruf seiner Zustimmung zur Mieterhöhung. Dabei berief er sich auf § 312c BGB.

§ 312c Fernabsatzverträge

(1) Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

(2) Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.

Das erstinstanzlich angerufene Amtsgericht wies die Klage des Mieters mit der Begründung ab, dass § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nicht anwendbar sei.

Dagegen legte der Kläger Berufung zum Landgericht Berlin ein.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte ebenfalls, dass § 312c BGB auf Mieterhöhungsverlangen nicht anwendbar sei. Zwar würden die Voraussetzungen des Tatbestandes der §§ 312ff. BGB dem Wortlaut nach vorliegen; §§ 312ff. BGB seien auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, Az. 202 C 3/16 (WuM 2016, 360 f.), die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Bereits nach Sinn und Zweck sei § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, Grundeigentum 2015, 561 f.; aA u.a. Pitz-Paal, Grundeigentum 2015, 556-560).

Die Vorschrift, § 312 ff., sei nämlich auf den traditionellen Versandhandel sowie auf andere Handelsformen, insbesondere den Vertrieb von Waren über das Internet zugeschnitten. Bei der Wohnungsmiete hingegen sei die Situation ganz verschieden. Hier gebe nämlich der Vermieter als Unternehmer ein Angebot ab, welches von dem Mieter ausdrücklich oder konkludent angenommen werde.

Schließlich sei auch zu berücksichtigen, dass der Vermieter nach den §§ 558 ff. BGB einen gesetzlichen Anspruch auf den Änderungsvertrag habe.

Quelle: Landgericht Berlin

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