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Der Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen der Stadt Köln wird von der Rheinischen Immobilienbörse e.V. zusammengestellt. Am Mietspiegel arbeiten unter anderem der Kölner Haus- und Grundbesitzverein von 1888, der Mietverein Köln e.V. und das Kölner Amt für Wohnungswesen.
Der Mietspiegel ist primär für Vermieter relevant, welche die Miete ihres Mietobjekts erhöhen wollen. Sie haben sich am Mietspiegel der jeweiligen Stadt zu orientieren. Es handelt sich um die ,,Nettokaltmiete“ je m² Wohnfläche.
Bedingungen für eine Mieterhöhung
Der Gesetzgeber hat mehrere Bedingungen an eine Mieterhöhung geknüpft, welche vom Vermieter eingehalten werden müssen:
Vorherige Mieterhöhung
Die vorherige Mieterhöhung des Vermieters muss mindestens 12 Monate zurückliegen. Hinzu kommt noch eine Bedenkzeit des Mieters von zwei Monaten. Die Miete kann somit 15 Monate unverändert bleiben.
20% Steigerung
Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen. In Gebieten der Mietpreisbremse sogar nicht mehr als 10%.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit Hilfe des Mietspiegels ermittelt werden kann, nicht übersteigen. Im Mietspeigel ermittelt man den Mietpreis pro Quadratmeter ohne Nebenkosten.
Mietspiegel der Stadt Köln
Im Folgenden wird am Beispiel des Mietspiegels der Stadt Köln erläutert, wie man einen Mietspiegel richtig liest.
Als Beispielswohnung dient eine Wohnung, die 1995 bezugsfertig wurde. Sie hat eine Größe von 60 m² (Balkonfläche mit eingerechnet) und besondere Ausstattung. Die Wohnlage ist in einem dicht bebauten Wohngebiet innerhalb des Stadtgebietes, aber weist keine besonderen beeinträchtigenden Belastungen durch Geräusche oder Geruch auf.
Schritt 1: Einordnung des Mietobjekts in eine Baualtersgruppe
Der Mietspiegel der Stadt Köln ist in fünf Baualtersgruppen unterteilt. Zunächst muss man sein Mietobjekt in eine der Gruppen einordnen. In Gruppe 1 sind Wohnungen in Gebäuden, die bis 1960 bezugsfertig wurden. Gruppe 2 beinhaltet Wohnungen in Gebäuden, die von 1961 bis 1975 bezugsfertig wurden. Gruppe 3 geht von 1976 bis 1989, Gruppe 4 von 1990 bis 2004 und Gruppe 5 ab 2005.
Die Beispielswohnung würde somit in Gruppe 4 eingeordnet werden. Als Vermieter müsste man sich somit nur auf Gruppe 4 des Mietspiegels konzentrieren.
Schritt 2: Größe der Wohnung
Ist die Baualtersgruppe bekannt, muss man innerhalb der Baualtersgruppe nachsehen, welche Größe die Wohnung in Quadratmetern besitzt. Unterteilt wird dies in folgende Zeilen: A Wohnungen um 40 m², B um 60 m², C um 80 m², D um 100 m² und E um 120 m².
Die Beispielswohnung beinhaltet 60 m² und ist somit in Gruppe 4 der Zeile B zuzuordnen.
Schritt 3: Wohnlage
In einem nächsten Schritt kommt es darauf an, in welcher Wohnlage die Wohnung sich befindet. Dies entscheidet darüber, in welcher Spalte man den Quadratmeterpreis als Vermieter ablesen kann. Hier wird in eine einfache Wohnlage, mittlere Wohnlage und sehr gute Wohnlage unterschieden.
Eine einfache Wohnlage ist gegeben, wenn das Wohnen durch Geräuschs- und Geruchsbelästigung oder aufgrund anderer Kriterien kontinuierlich erheblich beeinträchtigt und dadurch der Wohnwert gemindert wird.
Eine mittlere Wohnlage ist nochmal in ,,Standard“ und ,,gut“ unterteilt. Bei dem Standard der mittleren Wohnlage handelt es sich um normale Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile. Die überwiegende Zahl der Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegt in diesen Wohngegenden. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine kontinuierlichen, beeinträchtigenden Belastungen durch Geräusche oder Geruch auf. Die guten Wohnlagen sind unter anderem gekennzeichnet durch lockere Bebauung, Baumbepflanzung an der Straße oder Garten, fehlenden Durchgangsverkehr und gute Einkaufsmöglichkeiten.
Sehr gute Wohnlagen sind durch aufgelockerte, in der Regel zweigeschossige, in Villenlage bis zu viergeschossigen Bebauungen in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage gekennzeichnet.
Die Beispielswohnung befindet sich demnach in einer mittleren Wohnlage und somit in Gruppe 4, Zeile B und Spalte 4.
Schritt 4: Ausstattung der Wohnung
Ob man die oberen Zahlen oder die unteren Zahlen in der jeweiligen Zeile benötigt, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Diese Ausstattungsmerkmale sind bei den Mietspiegeln der einzelnen Städte unterschiedlich. Hier ist jedoch nur der Mietspiegel der Stadt Köln relevant.
Die 1 steht für eine Ausstattung ohne Heizung.
Bei 2 beinhaltet die Wohnung Heizung, Bad / WC. Für eine Heizung ist maßgebend, dass alle Räume von einer zentralen Stelle aus mit Wärme, auch Fernwärme, versorgt werden.
Bei der Zahl 3 beinhaltet die Wohnung eine besondere Ausstattung. Eine besondere Ausstattung von Wohnungen liegt vor, wenn beispielsweise eine Einbauküche, eine Terrasse oder ein Garten vorhanden sind.
In der Beispielswohnung liegt eine besondere Ausstattung vor und somit ist unter Gruppe 4, Zeile B, Spalte 4, untere Zahlen neben 3 der Preis pro Quadratmeter abzulesen.
Schritt 5: Preisspanne
Die in der Tabelle aufgeführte Preisspanne (Beispielswohnung: 9,20-11,80), die den Schwerpunkt des Marktes darstellen, geben den unterschiedlichen Wohnwert wieder. In innerstädtischen Wohnlagen liegen die Mieten überwiegend im oberen Bereich. In Randlagen und bei Souterrainwohnungen können sich niedrigere Mieten ergeben.
Die Beispielswohnung liegt im innerstädtischen Gebiet und ist somit eher an dem oberen Preis orientiert. Im Ergebnis ist somit der Preis pro Quadratmeter zwischen 9,20 bis 11,80.
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