Mietrecht: Der Mieter muss eine Modernisierung nicht dulden, wenn die daraus resultierende Mieterhöhung für ihn eine Härte bedeuten würde

Landgericht Berlin, 09.07.2013, Az.: 63 S 438/12

§ 554 BGB, der bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 galt, besagte, dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hatte, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich waren.

Dies galt allerdings nicht, wenn die Maßnahmen für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet hätte. Dabei war unter Anderem die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Nach dem durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführten § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB  hat die zu erwartende Miterhöhung nun keine Relevanz mehr für die Duldungspflicht des Mieters.

Die Miethöhe selbst, die in der alten Fassung als Härtegrund benannt war, ist nunmehr nur nach § 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

In dem oben genannten Urteil hatte das Landgericht Berlin darüber zu entscheiden, ob ein Duldungsanspruch des Vermieters nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. besteht.

Sachverhalt: Die Vermieterin beabsichtigte eine Modernisierung, die zu einer Erhöhung der Kaltmiete um monatlich 62,00 Euro führen sollte.

Die Duldung der Modernisierung lehnte die Mieterin daraufhin mit dem Argument ab, dass sie nach der Mieterhöhung über die Hälfte ihres Einkommens für die Mietzahlung aufwenden müsste.  Dies würde eine nicht mehr hinnehmbare Härte darstellen, so dass die Modernisierung nicht zu dulden sei.

Die Vermieterin klagte daraufhin auf Duldung der von ihr geplanten Modernisierungsmaßnahme, welche zunächst durch das Amtsgericht abgelehnt wurde. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte die Klägerin dann Berufung zum Landgericht Berlin ein.

Landgericht Berlin: Das Gericht folgte der Ansicht der Klägerin ebenfalls nicht und lehnte das Bestehen des Duldungsanspruchs ab.

Die Beklagte müsse die streitgegenständliche Maßnahmen gem. § 554 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB a. F. nicht dulden, da sie für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der klagenden Vermieterin und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen sei.

Nach Abzug der erhöhten Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebensstandard festzuhalten. Es sei eine Gesamtschau der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters vorzunehmen und so eine Belastungsquote zu ermitteln.

Als Vergleichsmaßstab für die Frage, ab wann eine Härte vorliege, könne die vom Statistischen Bundesamt aufgrund der Mikrozensus-Erhebung zuletzt veröffentlichen durchschnittlichen Mietbelastungsquoten herangezogen werden.  Diese hätten im Jahre 2010 durchschnittlich 22,8 % betragen.

Für die vorzunehmende Abwägung sei von dem Gesamteinkommen auszugehen, das dem Beklagten und seiner Familie zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu Verfügung stünde. Dieses belaufe sich auf 2.180,00 €.

Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhung von 62,00 € beliefe sich die Gesamtmiete dann auf insgesamt 1.110,00 € und begründe damit eine ganz erheblich über dem Bundesdurchschnitt liegende Mietbelastung der Beklagten in Höhe von 51 % ihres Einkommens.

Bei der gebotenen Interessenabwägung könne zu Lasten des Mieters berücksichtigt werden, dass er sich – gemessen an seinen sozialen Verhältnissen  – eine viel zu große und teure Wohnung leiste. Ein derartiges Missverhältnis sei hier jedoch nicht gegeben.

Quelle: Landgericht Berlin

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