Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12
Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.
Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.
Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.
Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).
In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.
Einführung und Sachverhalt
Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin der Beklagten ein Teilstück einer Lagerhalle für den Betrieb einer Kampfkunstschule vermietet. Der Mietvertrag wurde für drei Jahre geschlossen und enthielt eine Konkurrenzschutzklausel, die dem Vermieter untersagte, an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet. Trotz dieser Klausel vermietete die Klägerin einen weiteren Teil der Lagerhalle an einen anderen Mieter, der ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb. Die Beklagte widersprach dieser Vermietung und berief sich auf die vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel.
Kündigung und Rechtsstreit vor dem Landgericht
Die Beklagte erklärte nach anwaltlicher Beratung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2010 wegen der Verletzung des Konkurrenzschutzes. Alternativ wurde auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen. Die Klägerin akzeptierte dies nicht und erhob Klage vor dem Landgericht. Das Landgericht entschied zugunsten der Klägerin und wies darauf hin, dass die Beklagte einen Verstoß gegen den Konkurrenzschutz nicht hinreichend nachweisen konnte.
Berufung und Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf
Die Beklagte legte gegen das Urteil des Landgerichts Berufung ein. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gab der Beklagten recht und urteilte, dass die außerordentliche Kündigung wirksam war. Das OLG stellte fest, dass die Klägerin gegen die Konkurrenzschutzklausel verstoßen habe, da sie an einen weiteren Mieter vermietete, der eine Kampfkunstschule betrieb. Der Verstoß gegen den Konkurrenzschutz begründete nach Ansicht des Gerichts einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Rechtsgrundlage und Bedeutung der Konkurrenzschutzklausel
Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Ein solcher Entzug kann auch durch die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel erfolgen, wie es in diesem Fall der Fall war. Die Beklagte musste es nicht hinnehmen, dass ein Konkurrent in unmittelbarer Nähe einen gleichartigen Betrieb eröffnete. Das OLG betonte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen für die Beklagte unzumutbar war.
Fazit
Das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf zeigt die Bedeutung von Konkurrenzschutzklauseln in gewerblichen Mietverträgen. Vermieter sind an diese Klauseln gebunden, und deren Verletzung kann Mietern das Recht auf eine außerordentliche Kündigung einräumen. Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern, die sich auf vertraglich zugesicherte Schutzrechte verlassen.
Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf
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