Mietrecht: Der Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel kann zur fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen.
Rechtsanwalt Tieben

Rechtsanwalt Helmer Tieben
Beratung unter:
Tel.: 0221 - 80187670

Zivilrecht
Veröffentlicht:
Aktualisiert am:
von: Helmer Tieben

Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.02.2013, Az.: I – 24 U 157/12

Für gewerbliche Mieter kann es von existentieller Bedeutung sein, dass in demjenigen Großobjekt, in welchem sie einen Laden gemietet haben, keine anderen Gewerbe angesiedelt sind, die die gleichen Produkte oder Dienstleistungen anbieten.

Zu diesem Zwecke finden sich in gewerblichen Mietverträgen oftmals sogenannte Konkurrenzschutzklauseln wieder.

Konkurrenzschutzklauseln können unterschiedliche Schutzzwecke abdecken. Auch können sich Konkurrenzschutzklauseln auf ein einziges Großobjekt (zum Beispiel ein Einkaufszentrum) aber auch auf ganze Stadtviertel beziehen, wenn der Vermieter in diesem Stadtviertel mehrere Objekte sein Eigentum nennt.

Wenn der Vermieter sich verpflichtet, während der Mietdauer Verkaufsflächen nicht an ein anderes Unternehmen zu vermieten, welches dieselben Waren verkauft wie der Mieter, beinhaltet dies nach der Rechtsprechung einen umfassenden Konkurrenzschutz (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9; OLG Celle WuM 1992, 538).

In dem oben genannten Fall des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Betreiber einer Kampfkunstschule zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war, weil der Vermieter, ein anderes Teilstück der gleichen Lagerhalle dem Betreiber einer anderen Kampfkunstschule vermietet hatte.

Sachverhalt: Die Klägerin vermietete an die Beklagte ein Teilstück einer Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“.

Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.02.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel, die wie folgt formuliert war:

„Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“

Dennoch vermietete die Klägerin ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

Daraufhin teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle.

Mit anwaltlichem Schreiben erklärte die Klägerin dann unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

Dies wollte die Klägerin nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht, welches der Klage zunächst im Wesentlichen stattgab.

Nach Ansicht des Landgericht habe die Beklagte einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz letztlich nicht beweisen können.

Gegen das landgerichtliche Urteil legte die Beklagte form- und fristgerecht Berufung ein und machte geltend, dass das Landgericht rechtsfehlerhaft und aufgrund unvollständiger und fehlerhafter Beweiswürdigung einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel verneint habe.

Oberlandesgericht Düsseldorf: Das OLG Düsseldorf folgte der Ansicht der Beklagte und urteilte, dass die Kündigung der Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet habe.

Die Beklagte sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen.

Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Gemäß § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB liege ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Dies könne auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert werde (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.06.2011, I-7U 54/10, Rn. 45 mwN). Dies sei hier der Fall gewesen.

Quelle Oberlandesgericht Düsseldorf

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment