Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21.12.2022, Az.: 49 C 149/22
Die Positionen einer Betriebskostenabrechnung müssen sich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung orientieren, Sammelpositionen sind unzulässig. Sie sind auch dann nicht formell ordnungsgemäß, wenn sie materiell nur eine Kostenart abrechnen, weil es gerade darauf ankommt, dass der Mieter allein auf Grundlage der Abrechnung, ohne Einsicht in Belege, ermitteln können soll, um welche Einzelpositionen es sich handelt. Die formelle Unwirksamkeit einzelner Positionen hat jedoch nicht die Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnung zur Folge.
In der Klage vor dem Amtsgericht Hamburg machte eine Vermieterin Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung gegen ihre Mieter geltend. Diese hielten die Abrechnung für formell unwirksam, da sie die Positionen „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthielt. Es handele sich um unzulässige Sammelpositionen. Diese Ansicht teilte das Gericht und gab der Klage nur bezüglich der sonstigen Positionen der Abrechnung statt.
Sachverhalt:
Vermieterin verklagte Mieter auf Betriebskostennachzahlung
Die Klägerin ist Vermieterin und verlangt von den Beklagten Mietern Zahlung eines Betriebskostensaldos. Zwischen den Parteien wurde vereinbart, dass die Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten jährlich erfolgt. Aus der Abrechnung für das Jahr 2020 ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.528,23 Euro. Diese enthielt unter anderem die Kostenpositionen „Allgemeinstrom“ in Höhe von 156,81 Euro und „Hausmeister/Garten/Treppe“ in Höhe von 1.032,93 Euro. Dieser Abrechnung widersprachen die Beklagten mit der Begründung, dass diese Positionen der Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß seien. Die Klägerin führte an, die Positionen Garten und Treppe hätten zusammen mit der Position Hausmeister aufgeführt werden dürfen, da dieser die Arbeiten ausführe.
Die Beklagten sind zudem der Auffassung, dass die Klägerin aufgrund der formellen Unwirksamkeit der beiden Positionen auch keine weiteren Forderungen aus dieser Betriebskostenabrechnung geltend machen kann. Die Klägerin erhob daher Klage vor dem Amtsgericht auf Zahlung der Betriebskosten in Höhe von 1.528,23 Euro.
Amtsgericht Hamburg:
Das Gericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagten zur Zahlung von 338,49 Euro. Die Klägerin habe lediglich einen Anspruch auf Zahlung der sonstigen in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Positionen, nicht aber hinsichtlich der Positionen „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“. Diese Positionen seien formell unwirksam und daher nicht zu berücksichtigen. Dies führe jedoch nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, sie sei lediglich so zu behandeln, als enthalte sie die formell unwirksamen Positionen nicht.
Hinsichtlich der Position „Allgemeinstrom“ wird auf §2 Nr.11 BetrKV verwiesen. Danach können die Kosten für die Beleuchtung in den Gemeinschaftsräumen in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlage anderer Stromkosten sieht die Verordnung nicht vor. Die Benennung der Kostenposition als Allgemeinstrom kann zwar die Beleuchtungskosten enthalten, lässt aber offen, ob noch weitere Stromkosten, wie etwa die der Klingeln, enthalten sind. Nur eine Bezeichnung entsprechend der Ziffern des §2 BetrKV mache deutlich, dass auch nur die zulässigen Positionen enthalten seien. Die Position „Allgemeinstrom“ sei daher formell unwirksam und die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erstattung der berechneten 156,81 Euro gegen die Beklagten.
Amtsgericht sieht Sammelpositionen in der BKA als formell unwirksam an
Auch die Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ sei formell unwirksam. Die Vermischung unterschiedlicher Kosten in einer Position in der Betriebskostenvereinbarung sei nicht zulässig. Diesbezüglich verweist das Gericht auch auf ein Urteil des BGH (WuM 2017, 205). Grund dafür sei, dass die Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen solle, sofort, ohne Einsicht in Belege, erkennen zu können, welche konkreten Kosten abgerechnet werden. Dies ist bei einer gemischten Position nicht möglich, selbst dann nicht, wenn materiell nur eine Kostenposition abgerechnet wird.
Die Kosten für einen Hausmeister können nach § 2 Nr.14 BetrKV in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Dies kann auch die Kosten für die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung umfassen, wenn sie, wie im vorliegenden Fall, von dem Hausmeister ausgeführt werden. Soweit in § 2 Nr.14 festgelegt ist, dass die Kosten der Nr.2 bis 10 und 16, also auch die Kosten für Gartenpflege und Treppenhausreinigung, nicht angesetzt werden, so ist damit nach Ansicht des Gerichts lediglich gemeint, dass diese Kosten nicht doppelt abgerechnet werden dürfen. Wenn sie als Tätigkeit des Hausmeisters abgerechnet werden, darf die Betriebskostenabrechnung keine zusätzliche Position für diese Arbeiten enthalten.
Für den Mieter muss klar erkennbar sein welcher Teil der Kosten welche Tätigkeit umfasst
Dies ändert vorliegend jedoch nichts daran, dass die Positionen in der streitgegenständlichen Abrechnung weder getrennt noch zusammengefasst als Hausmeistertätigkeit abgerechnet wurden. Für den Mieter ist nicht ohne Einsicht in die entsprechenden Belege erkennbar, welcher Teil der Kosten auf welchen Teil der Position entfällt und ob der Hausmeister überhaupt diese Tätigkeiten ausführt. Daher stellt die Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ nach Ansicht des Gerichts ebenfalls eine formell unzulässige Mischposition dar. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten in Höhe von 1.032,93 Euro.
Quelle: AG Hamburg
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