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Bundesgerichtshof, 08.01.2014, Az.: VIII ZR 210/13
Ein Untermietverhältnis liegt dann vor, wenn ein Mieter dritten Personen den Gebrauch der Wohnung oder einen Bereich der Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlässt. Allerdings braucht der Mieter dazu gemäß § 540 Abs. 1 BGB die Erlaubnis des Vermieters.
Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar, die nach einer Abmahnung zur Unterlassungsklage nach § 541 BGB oder zur fristlosen Kündigung führen kann.
Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung kann allgemein oder bezogen auf eine bestimmte Person erteilt werden. Bei einer allgemeinen Untermieterlaubnis kann der Mieter nach freiem Ermessen die Person und den zeitlichen Rahmen bestimmen.
Welche Nutzung eine allgemeine Untervermietungserlaubnis konkret umfasst, ist im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln.
In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofs hatte dieser zu entscheiden, ob die Erlaubnis zur Untervermietung auch eine tageweise Vermietung an Touristen umfasste.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Der Beklagte mietete seit dem 1. März 2003 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Die Kläger waren im Jahre 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
Mieter hatte vom Vermieter Erlaubnis zur Untervermietung erhalten
Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle.
Daraufhin erteilte die Vermieterin eine Untervermietungserlaubnis unter der Bedingung, dass der Mieter dem Untermieter eine Empfangsvollmacht für die Entgegennahme der Post erteilen würde.
Schließlich bot der Mieter die Wohnung zur Kurzzeitvermietung im Internet an
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten unter Androhung einer Kündigung ab.
Der Beklagte war allerdings der Ansicht, dass die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis ebenfalls umfasst sei.
Die Kläger teilten dem Beklagten daraufhin mit, dass es sich bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit handele, die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei.
Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und fristgemäß
Nach der erfolglos gebliebenen Anmahnung kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß.
Das zunächst angerufene Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Urteil des Bundesgerichtshofes
Mit der Revision zum Bundesgerichtshof hatten die Kläger nun Erfolg. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung zurück.
BGH sah Kündigung als wirksam an – keine Berechtigung zur Kurzzeitvermietung
Der Bundesgerichtshof war wie das Amtsgericht der Auffassung, dass die Kündigung wirksam sei. Der Beklagte sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht berechtigt gewesen, die Wohnung tageweise an Touristen zu vermieten.
Die Auslegung der dem Beklagten erteilten Untervermietungserlaubnis durch das Berufungsgericht sei von Rechtsfehlern beeinflusst gewesen.
So habe das Landgericht bei seiner Würdigung wesentliche Umstände außer Acht gelassen und sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass nach den Umständen eine kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste in Betracht komme und eine solche Art der Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst gewesen sei.
Eine Untervermietung von Wohnraum finde für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlasse, jedenfalls für eine gewisse Dauer.
Tageweise Überlassung an Touristen sei keine Untervermietung im Sinne der Genehmigung
Hiervon unterscheide sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend.
Nur weil der Beklagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, liege es nicht auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre.
Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen könne der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasse.
Zudem habe die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen solle.
Schon daraus habe der Beklagte erkennen können, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
Quelle: Bundesgerichtshof
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