Mietrecht: Die Folgen des Gewährleistungsausschlusses beim Kauf eines mangelhaften Grundstücks

Brandenburgisches Oberlandesgericht, 07.11.2013, Az.: 5 U 18/11

Insbesondere beim Grundstückskauf sollte der dazugehörige Kaufvertrag sehr sorgfältig und gewissenhaft von beiden Parteien abgefasst bzw. überprüft werden.

Besonderes Augenmerk sollten beide Parteien dabei auf die vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Sachmängelhaftung richten.

Treffen die Vertragsparteien keine Vereinbarung über die Sachmängelhaftung, haftet der Verkäufer nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 433 ff. BGB.

Das heißt, der Erwerber kann bei Vorliegen eines Sachmangels unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegenüber dem Veräußerer verschiedene Mängelrechte wie Nachbesserung, Rücktritt, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises geltend machen.

In den allermeisten Fällen sind in Grundstückskaufverträgen allerdings Regelungen zu finden, nach denen die Gewährleistung des Verkäufers bei Auftreten eines Sachmangels des Grundstücks ausgeschlossen wird (Gewährleistungsausschluss).

In diesen Fällen haftet der Verkäufer nur dann, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Sachmangel bei Verkauf des Grundstücks kannte und arglistig verschwiegen hat.

In den meisten Fällen ist es daher unerlässlich, dass Immobilienkäufer nicht nur den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt, sondern ebenso das Gebäude durch einen Bausachverständigen umfassend prüfen lassen.

In dem oben genannten Fall des Brandenburgischen Oberlandesgerichts hatte dieses über das Bestehen eines Gewährleistungsanspruches eine Grundstückskäufers zu entscheiden, obwohl in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vorhanden war.

Sachverhalt: Die Klägerin hatte im Jahr 2006 ein Hausgrundstück von dem Beklagten erworben. Der Beklagte war seit dem 10.02.1994 eingetragener Miteigentümer des verkauften Grundstücks, ab dem 21.09.1994 dessen alleiniger Eigentümer.

Im notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien war die Gewährleistung ausgeschlossen worden. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 festgestellt hatte, dass das Wohngebäude, ein Fachwerkhaus, von holzzerstörenden Pilzen und Insekten befallen war, nahm sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieser Mängel auf Schadensersatz in Anspruch.

Auf Antrag der Klägerin wurde bei dem Landgericht Neuruppin zu den Mängeln des Wohnhauses zunächst ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt.

Laut dem in diesem Verfahren eingeholten Gutachten bestanden in dem Wohnhaus erhebliche biotische Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten an statisch relevanten Hölzern.

Ebenfalls laut diesem Gutachten würden diese Schäden erforderliche Sanierungsarbeiten in Höhe von mindestens 155.000,00 € brutto zur Folge haben.

Das daraufhin zunächst angerufene Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein arglistiges Verschweigen des Beklagten nicht habe erwiesen werden können.

So habe nicht nachgewiesen werden können, dass der Beklagte auch tatsächlich in dem verkauften Haus gewohnt habe. Auch habe die Klägerin nicht nachweisen können, dass der Beklagte an dem Haus selbst Arbeiten vorgenommen habe, anlässlich derer er die Schäden habe feststellen müssen.

Gegen diese Entscheidung des Landgerichts legte die Klägerin Berufung zum Brandenburgischen Oberlandesgericht ein.

Brandenburgisches Oberlandesgericht: Das OLG folgte der Ansicht des Landgerichts und urteilte ebenfalls, dass die Klägerin gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch aus den §§ 437 Nr. 3, 440 S. 1, 280 Abs. 1 BGB wegen eines Sachmangels des verkauften Grundstücks habe.

Zwar sei das Grundstück bewiesenermaßen nicht frei von Sachmängeln im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Sachmangel läge nach den insoweit unstreitigen Feststellungen aus dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten insbesondere darin, dass das auf dem Grundstück aufstehende Wohnhaus von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen sei.

Dieser Zustand habe dem Gutachten zufolge auch mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bereits bei Gefahrübergang bestanden.

Trotz dieser Mängel könne sich der Beklagte allerdings auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil er keine Garantie für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen habe und nicht festgestellt werden könne, dass er den Mangel arglistig verschwiegen habe.

Insbesondere handele es sich bei der Versicherung in § 4 Abs. 1 S. 3 des Grundstückskaufvertrages, dass dem Verkäufer versteckte Sachmängel nicht bekannt seien, nicht um eine Beschaffenheitsgarantie, sondern um eine Wissenserklärung.

Sie bedeute daher nicht die Gewährübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthalte lediglich eine Aussage zum Kenntnisstand des Verkäufers.

Quelle: Brandenburgisches Oberlandesgericht

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment