Mietrecht: Die Gültigkeit der Renovierungsklausel im Mietvertrag sollte geprüft werden

Landgericht Kassel, 07.10.2010, 1 S 67/10

Das Thema Schönheitsreparaturen ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen bzw. vertragsgemäßen Zustand zu halten, wozu auch die regelmäßige Renovierung der Mieträume gehört. Üblicherweise wird diese Verpflichtung allerdings in dem Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Früher wurde dazu häufig eine Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan aufgenommen:

„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre und in den übrigen Räumen alle 5 Jahre durchzuführen.“

Dazu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 23. Juni 2004 (Az.: VIII ZR 361/03) geurteilt, daß der starre Fristenplan den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten würde und die Klausel wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben somit unwirksam sei.

Auch die sogenannte „Tapetenklausel“, wonach der Vermieter verpflichtet wird, beim Auszug sämtliche Tapeten zu entfernen ist nach BGH Rechtsprechung (VIII ZR 152/05, VIII ZR 109/05) unwirksam:

„Der Mieter hat die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.“

Ein weiteres (vielbeachtetes) Urteil des BGH vom 28.03.2007 (Az.: VIII ZR 199/06) beschäftigte sich mit den sogenannten Ausführungsklauseln. Danach sind an im Wohn­raummietvertrag enthaltene Klauseln, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara­turen in einer bestimmten Art und Weise auferlegen, hohe Anforderungen zu stellen. Eine Klausel, die z. B. bestimmt, dass der Mieter nur mit Zu­stimmung des Vermieters von der „bisheri­gen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen darf, ist demgemäß wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un­wirksam.

Mit einer solchen Klausel hatte sich nun das Landgericht Kassel in der oben genannten Entscheidung zu beschäftigen, allerdings mit der Abweichung, dass der Mieter in diesem Fall die Unwirksamkeit der Klausel erst nach längerer Zeit bemerkt hatte.

Sachverhalt: Die Beklagte (Vermieterin) hatte dem Kläger (Mieter) eine Wohnung in einem Mehrfamilienhauses vermietet. Der Mietvertrag enthielt eine sogenannte „Ausführungsklausel“, wonach der Mieter nur mit Zu­stimmung des Vermieters von der „bisheri­gen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen abweichen durfte. Nachdem die Wohnung auf Kosten des Klägers renoviert worden und einige Zeit vergangen war, erkannte dieser die Unwirksamkeit der Klausel und klagte vor dem Amtsgericht auf Rückzahlung der Renovierungskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht folgte der Ansicht der Beklagten und wies die Klage ab. Daraufhin ging der Kläger in Berufung.

Landgericht Kassel: Das LG Kassel folgte ebenso der Ansicht der Beklagten. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass die Ansprüche des Klägers auf Rückzahlung wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten verjährt seien. Denn § 548 Abs. 2 BGB gelte nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Deliktrecht oder Bereicherungsrecht.

Quelle: Landgericht Kassel

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