Mietrecht: Die Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Wohnungsbaugenossenschaft gegenüber dem Erben des Genossenschaftsmitgliedes

Landgericht Heidelberg, 25.11.2013, Az.: 5 S 33/13

Wohnungsbaugenossenschaften bezwecken die Versorgung ihrer Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum. Auf den zwischen der Genossenschaft und ihrem Mitglied abgeschlossenen Nutzungsvertrag sind die Vorschriften des Mietrechts sowie die Regeln des Genossenschaftsgesetzes und der jeweiligen Satzung der Genossenschaft anwendbar.

Das bestehende Nutzungsverhältnis kann selbstverständlich durch eine Kündigung entweder der Wohnungsbaugenossenschaft oder des Mitgliedes beendet werden. Ob allerdings die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist und welche Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen, ist immer wieder Gegenstand von Gerichtsentscheidungen.

Stirbt das Genossenschaftsmitglied, sind die Haushaltsangehörigen wie bei einem normalen Mietverhältnis gesetzlich geschützt. Sie treten nämlich grundsätzlich in das Mietverhältnis ein und können so ihre Wohnung behalten. Voraussetzung dafür ist allerdings wie im Mietrecht, dass zuvor ein gemeinsamer, auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde.

In dem oben genannten Urteil hatte das Landgericht Heidelberg im Rahmen der Berufung unter Anderem darüber zu entscheiden, ob das Mietverhältnis nach dem Tod der Mieterin mit ihrem Enkel wirksam fortgesetzt wurde und ob eine wegen Fehlbelegung erklärte Kündigung wirksam war.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Wohnungsbaugenossenschaft und Eigentümerin eines Siedlungshauses. Sie begehrte von den Beklagten Räumung und Herausgabe der Genossenschaftswohnung. Der Beklagte zu 1. war der Enkel, der Beklagte zu 2. der Sohn und Erbe des verstorbenen Genossenschaftsmitgliedes.

Der Beklagte zu 1. wurde am 6.9.2011 mit einem Anteil ebenfalls Mitglied der Klägerin. Mit Schreiben vom 18.10.2011 hatte die später Verstorbene der Klägerin mitgeteilt, dass der Beklagte zu 1. bei ihr eingezogen sei, da sie an Krebs erkrankt und nicht mehr in der Lage sei, alleine ihren Haushalt zu bewältigen.

Die Klägerin antwortete hierauf, dass der Beklagte zu 1. nach ihrem Ableben nicht in der Wohnung verbleiben könne und der Begründung eines gemeinsamen Haushalts ausdrücklich entgegen getreten werde. Am 15.2.2012 verstarb dann das Genossenschaftsmitglied und wurde von dem Beklagten zu 2. beerbt.

Mit Schreiben vom 16.3.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 2. in seiner Eigenschaft als Erbe die Kündigung gemäß § 564 BGB. Daraufhin teilte ihr der Beklagte zu 1. mit, dass er vor dem Tod der Verstorbenen gemeinsam mit dieser das Siedlungshaus bewohnt und einen gemeinsamen Haushalt geführt habe und er daher gem. § 563 Abs. 2 BGB in das Nutzungsverhälnis eingetreten sei.

Dem trat die Klägerin entgegen und erklärte mit Schriftsatz vom 23.10.2012 auch gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB mit der Begründung, es liege eine Unterbelegung des Siedlungshauses vor, da dieses nach den Vergaberichtlinien der Klägerin von Familien mit Kindern bewohnt werden sollte.

Somit verlangte die Klägerin von beiden Beklagten die Herausgabe.

Als die Beklagten der Räumung nicht nachkamen, erhob die Klägerin Räumungsklage. Diese blieb in der ersten Instanz erfolglos. Gegen das erstinstanzliche Urteil legte die Klägerin daraufhin Berufung zum Landgericht Heidelberg ein.

Landgericht Heidelberg: Das LG Heidelberg folgte der Auffassung des Amtsgerichts und wies das Ansinnen der Klägerin ebenfalls zurück. Die Klägerin habe weder nach § 546 BGB noch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Siedlungshauses gegenüber den Beklagten.

Ein solcher Anspruch bestünde gegenüber dem Beklagten zu 1. deshalb nicht, weil er wirksam gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB in das zuvor mit der Verstorbenen bestehenden Nutzungsverhältnis eingetreten sei und dieses nicht wirksam durch Kündigung der Klägerin beendet worden sei.

Das Nutzungsverhältnis sei nach dem Tod mit dem Beklagten zu 1. gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB fortgesetzt worden, da er zuvor mit ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt habe.

§ 563 Abs. 2 S. 3 BGB sei auf den Dauernutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung anzuwenden. Der Beklagte zu 1. gehöre als Enkel zum privilegierten Personenkreis dieser Vorschrift. Es liege auch eine gemeinsame Haushaltsführung vor.

Diese fordere über den gemeinsamen Aufenthalt in der Wohnung hinaus Mitwirkung, Mitentscheidung und Kostenbeteiligung. Es müsse sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen habe und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt wären. Mit der Erledigung von Einkäufen, der Tätigkeit im Haushalt und im Garten habe der Beklagte zu 1. einen derartigen Beitrag zur Haushaltsführung erbracht.

Dem stünde auch nicht die Dauer des gemeinsamen Wohnens lediglich von September 2011 bis zum Versterben der Großmutter im Februar 2012 entgegen. Insoweit sei zunächst zu beachten, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB, anders als Satz 4, das Merkmal eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts nicht fordere. Dies sei dahingehend zu interpretieren, dass das Gesetz bei Angehörigen, Lebenspartnern und Ehegatten schon davon ausgehe, dass deren Beziehung auf Dauer angelegt sei.

Das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1. sei von der Klägerin auch nicht wirksam gekündigt worden. Die Kündigung vom 23.10.2012 gemäß § 573 Abs. 1 BGB habe das Mietverhältnis nicht beendet, da ein wichtiger Grund in Form der Unter- oder auch Fehlbelegung der Genossenschaftswohnung nicht gegeben sei.

Grundsätzlich könne eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft sei und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt werde. Diese Konstellation sei vorliegend indessen nicht einschlägig, da der Beklagte zu 1. Mitglied sei.

Noch nicht höchstrichterlich entschieden und kontrovers diskutiert sei die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen sei. Diese Frage bedürfe indessen vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung sei nicht erfüllt.

Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe bzw. zum Satzungszweck stehe, könne nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur richtigen Belegung bestehen hätten, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch stehe.

Fehle es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so könne schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung könne sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspreche nicht den (tatsächlich nicht vorhandenen) Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

Vorliegend hätten Vergabe- und Belegungsgrundsätze, zu denen die Belegung durch den Beklagten zu 1. entgegenstehen würde, nicht festgestellt werden können.

Die Klägerin sei bei der Vergabe ihrer Wohnung zwar durchaus nach bestimmten Präferenzen, wie z. B Dauer der Mitgliedschaft, Dringlichkeit zur Versorgung mit Wohnraum, Anzahl der im Haushalt lebenden Personen im Verhältnis zur Größe des Mietobjekts, Einkommensverhältnisse im Verhältnis zur Miethöhe, Förderung von Familien mit Kindern, Ausgewogenheit/soziale Durchmischung innerhalb eines Objekts oder einer Siedlung verfahren.

Allerdings hätten klare und vor allem allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, anhand derer beurteilt werden könnte, ob eine Vergabe und Belegung richtig oder falsch sei, nicht bestanden.

Dass allein die aktuelle Belegung der Vergabepräferenzen der klagenden Genossenschaft nicht entspreche, die weder in der Satzung festgelegt noch sonst auf satzungsgemäße Weise fixiert worden seien, könne als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB keinesfalls ausreichen.

Wenn schon die Genossenschaft selbst mangels satzungsgemäßer Festlegung an derartige Präferenzen nicht rechtlich gebunden sei, könne sie die Belegung entgegen solcher Präferenzen auch dem Genossen nicht als Verstoß gegen die genossenschaftliche Treuepflicht oder im Hinblick auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft entgegenhalten.

Quelle: Landgericht Heidelberg

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