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Die Mietkaution dient als Absicherung, falls der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt
Im Mietrecht ist die Kaution zwischen den Mietparteien ein häufiges Thema. Generell kann der Vermieter bei jedem Mietverhältnis eine Kaution von dem Mieter verlangen. Eine solche dient der Absicherung, falls der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt – beispielsweise bei Mietrückständen, bei nicht erledigten Schönheitsreparaturen oder offener Abrechnung der Nebenkosten. Die Vorschriften zur Kaution im Mietrecht befinden sich im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen
Das Mietrecht regelt die Höhe der Kaution von maximal drei Nettokaltmieten. Sollten sich Klauseln im (Wohnraum-) Mietvertrag befinden, welche die Kaution höher als das eben gesagte festlegen, so sind diese unwirksam. Unter diesen maximalen Betrag kann alles von den Mietparteien individuell festgelegt werden. Allgemein ist es die Sache des Vermieters, ob er von diesem Recht Gebrauch macht oder aber auch nicht. Sollten gar keine vertraglichen Vereinbarungen der Mietkaution getroffen werden, so geht der Vermieter im allerschlimmsten Fall in einem Schadensfall komplett leer aus. Im Folgenden werden Sie erfahren, welche Anforderungen das Mietrecht an eine Kaution stellt und welche Punkte Sie unbedingt als Mieter oder Vermieter beachten müssen.
Abgesichert werden u. a. Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schadenersatz, Reparaturleistungen als auch die Miete an sich
Zur Absicherung von Forderungen, die eventuell aus dem Mietverhältnis entstehen, können Vermieter eine Sicherheitsleistung vom Mieter verlangen. Sie sind jedoch rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine solche sogenannte Mietsicherheit festzulegen. Im BGB wird lediglich zum Schutz des Mieters die maximal mögliche Höhe einer solchen Sicherheitsleistung geregelt, § 552 BGB. Demnach darf die Mietkaution nicht höher sein als drei Monatsnettokaltmieten. Sollte es zu einer Mieterhöhung kommen, so kann der Vermieter auch keine Erhöhung der Mietkaution verlangen. Zu solchen Forderungen, welche durch eine Sicherheit abgedeckt werden, zählen unter anderem Betriebskosten, Nutzungsentschädigung sowie Schadenersatz, Reparaturleistungen beim Ende des Mietverhältnisses als auch die Miete an sich. Umgangssprachlich nennt man diese Sicherheitsleistung auch Mietkaution. Eine Mietkaution kann im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht zwischen den beiden Mietparteien vereinbart werden. Wichtig zu wissen ist, dass gesetzlich keine Pflicht dazu besteht, dass eine solche Mietkaution im Mietvertrag beziehungsweise in einer Anlage vereinbart wird. Wurde im Mietvertrag keine Regelung zu der Kaution ausgeführt, so kann eine Zahlung einer solchen im Nachhinein nicht mehr verlangt werden. Sollte der Mieter ohne dieses Wissen trotzdem gezahlt haben, so kann er vom Vermieter eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen. Bezahlt werden kann die Mietkaution in drei gleichen Monatsraten. Gibt es seitens des Vermieters eine Weigerung auf diese Ratenzahlung einzugehen, so kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB fristlos gekündigt werden. Die Einbehaltung oder Rückzahlung der Mietkaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Andere Möglichkeiten, wie beispielsweise die Mietkaution „abwohnen“, das bedeutet man könne die Mietzahlung einstellen und sich den Vermieter von der Kaution bedienen lassen, sind nicht zulässig.
Mietkaution muss getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt werden
Gesetzlich geregelt ist, dass die Kaution in bar insolvenzfest und auch getrennt von dem Privatvermögen des Vermieters anzulegen ist. Der Mieter hat sogar einen Anspruch auf einen Nachweis der rechtmäßigen Anlage einer solchen Mietkaution (BGH WuM 2008, 149). Der Grund hinter dieser Regelung liegt darin, dass der Vermieter das Geld nicht einfach in sein Privatvermögen einfließen lassen darf, auch wenn er Insolvenz geraten würde. Zudem muss die Kaution auf einem Kautionskonto verzinst angelegt werden. Sollte dies der Vermieter versäumt haben, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des ihm daraus entstandenen Schadens zu. Er kann den Ersatz des ihm entgangenen Zinsertrages verlangen. Hierbei wird der Zinsschaden rückwirkend auf den Zeitraum der Nichtanlage der Kaution berechnet.
Was muss bei der Rückzahlung der Kaution beachtet werden?
Grundsätzlich darf die Rückzahlung der Mietkaution als auch der erwirtschaftete Zinsgewinn erst verlangt werden, wenn das Mietobjekt zurückgegeben wurde. Dies muss Ihnen der Vermieter im normalen Fall in voller Höhe gewähren. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter Ansprüche erhebt, beispielsweise aus fehlenden Mietzahlungen, nicht ausgeglichenen Nebenkostenabrechnungen oder nicht erledigten aber vereinbarten Reparaturen. In einem solchen Ausnahmefall kann der Vermieter die dafür erforderlichen Kosten von der Kautionssumme abziehen oder sogar die komplette Mietkaution einbehalten.
Wie lange der Vermieter Zeit hat, um nach Beendigung des Mietverhältnisses zu prüfen, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Verhandlungen. Er muss jedenfalls eine angemessene Zeit dazu haben. Was unter dem Begriff „angemessen“ zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Die Urteile schwanken von zwei bis zu sogar sechs Monaten und teilweise auch mehr. Das Landgericht Köln hat in seinem Urteil einen Zeitraum von 3 Monaten für angemessen empfunden (LG Köln WuM 1984, 109), wobei das Amtsgericht in Dortmund der Auffassung war, dass ein Zeitraum von 2 Monaten für den Vermieter angemessen und somit ausreichend sei (AG Dortmund WuM 1981, 235). Überwiegend wird die Meinung in der Rechtsprechung vertreten, dass eine sechsmonatige Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter auch angemessen sein kann, wobei der Bundesgerichtshof der Auffassung ist, dass die Dauer der „Überlegungsfrist“ des Vermieters, immer vom Einzelfall abhängt und auch stark schwanken kann.
Die Mieter können ebenso dazu beitragen, dass die Kaution samt Zinsen so möglich wie schnell ausgezahlt wird. Offene Miet- oder Nebenkostenzahlungen als auch eventuelle Rückstände sollten so schnell es geht ausgeglichen werden. Das Mietobjekt sollte im besten Falle in vertragsgemäßen Zustand wieder zurück übergeben werden. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass der Vermieter unrechtmäßig Schönheitsreparaturen von dem Mieter verlangt. Wie Sie sich als Mieter dagegen wehren können, oder sogar direkt von Anfang an ein Streitfall vermeiden können, finden Sie in einen der von uns für Sie verfassten Artikel zu den Schönheitsreparaturen im Mietrecht. Ein bereits frühzeitig vereinbarter Termin zur Wohnungsübergabe sollte erfolgen. An dieser Stelle ist es ganz wichtig, dass sie ein Übergabeprotokoll bei einem solchen Termin erstellen. Dieser kann dem Mieter im Streitfall weiterhelfen. Sollte bei der gemeinsamen Betrachtung des Mietobjekts keine Mängel festgestellt werden, so halten sie dies eindeutig im Protokoll fest. Werden alle diese Bedingungen erfüllt sein, so kann der Mieter mit einer baldigen Auszahlung der Mietkaution rechnen können.
Unter bestimmen Umständen darf der Vermieter die Kaution auch vor Ende des Mietvertrages beanspruchen
Es kommt manchmal im Leben vor, dass man möglicherweise ein wenig im Zahlungsverzug der Miete gerät. In einem solchen Fall darf der Vermieter nicht einfach die Kaution verwenden, um diesen momentanen Zahlungsrückstand auszugleichen. Vor Beendigung des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter lediglich nur rechtlich dann aus der Mietkaution bedienen, wenn auch seine geltend gemachten Forderungen rechtskräftig festgestellt wurden, unstrittig oder offensichtlich begründet sind. Dies hängt vom Einzelfall ab. Beispielsweise ist der Vermieter zu einer solchen Handlung berechtigt, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in einem erheblichen Maße verschlechtert haben. Dies bestätigten die Urteile des Landgerichts Halle NZM 2008, 685 als auch des Landgerichts Mannheim WuM 96, 269. Sollte der Vermieter in einem strittigen Fall während des Mietverhältnisses auf die hinterlegte Mietkaution zurückgreifen, beispielsweise bei einer berechtigten Minderung der Miete, so kann er mit einem Gerichtsbeschluss dazu gezwungen werden, diese Summe wieder auf das Kautionskonto einzuzahlen. Dies gilt ebenso für ein verpfändetes Sparbuch. Als Mieter können Sie bei einem unberechtigten Zugriff auf die Mietkaution vor dem Gericht eine einstweilige Verfügung erstreiten. Sollte allerdings der Zugriff des Vermieters berechtigt sein, so kann er von dem Mieter die Auffüllung der Mietkaution verlangen. Alternativ zu einer klassischen Barzahlung der Mietkaution können Sie den Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft beziehungsweise eine Mietkautionsversicherung als Mietsicherheit vorschlagen.
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