Mietrecht: Die sogenannte Schriftformheilungsklausel verhindert nicht zwingend eine Kündigung wegen Schriftformmangels

Bundesgerichtshof, 22.01.2014, Az.: XII ZR 68/10

Viele Mietverträge enthalten eine sog. „Schriftformheilungsklausel“. Diese besagt, dass die Mieter und Vermieter alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben haben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.

Ob eine derartige Schriftformheilungsklausel durch Individualvertrag rechtswirksam getroffen werden kann, wird in der Rechtsprechung und im Schrifttum nicht einheitlich beurteilt.

Die Missachtung der gesetzlichen Schriftform kann u.a. bei der Frage der Kündigungsfrist von Bedeutung sein.

In dem oben genannten Urteil musste sich der Bundesgerichtshof mit einem Schriftformverstoß und dessen Folgen im Rahmen einer Räumungsklage auseinandersetzen.

Sachverhalt: Die Klägerin nahm den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen in Anspruch.

Der Beklagte hatte am 20.09.2005 mit dem Insolvenzverwalter über das Vermögen der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen schriftlichen Mietvertrag über eine Ladenfläche geschlossen, um dort eine Apotheke zu betreiben. Vereinbart war eine feste Mietzeit vom 1. Januar 2006 bis zum 31. Dezember 2015.

In § 24 Nr. 6 des Mietvertrages war geregelt:

„… Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge.“

In der Folgezeit begehrte der Beklagte mit Schreiben vom 10. November 2005 eine Vertragsmodifizierung, durch die ihm ein zusätzliches Kündigungsrecht zum 31.12.2008 eingeräumt werden sollte.

Mit Schreiben vom 22.12.2005 bestätigte der Insolvenzverwalter dem Beklagten schließlich die getroffenen Absprachen. Unter anderem wurde eine Vereinbarung bestätigt, dass die in § 2 Abs. 1 des schriftlichen Mietvertrages genannte Mietzeit neu für die Zeit vom 01.03.2006 bis zum 28.02.2012 fest vereinbart werde, wobei der Beklagte berechtigt sei, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern, und dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin sich bereit erklärt habe, bauliche Veränderungen auf ihre Kosten durchzuführen.

Die Klägerin wurde am 31.01.2008 als neue Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 08. 04.2008 erklärte sie gegenüber dem Beklagten unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform des Mietvertrages die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2008.

Das zunächst angerufene Landgericht wies die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage ab. Auf die Berufung der Klägerin hatte das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren beim Bundesgerichthof weiter.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte der Ansicht des Oberlandesgerichts und wies die Revision des Beklagten zurück. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 8. April 2008 gemäß §§ 542 Abs. 1, 550, 578 Abs. 1, 2, 580a Abs. 2 BGB zum 31.12.2008 beendet worden.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB könnten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes durch ordentliche Kündigung zwar nur Mietverhältnisse beendet werden, für die der Zeitpunkt ihrer Beendigung nicht im Vertrag bestimmt sei.

Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden seien, würden nach § 550 Satz 1 BGB aber für unbestimmte Zeit gelten. Ein solcher Vertrag könne gemäß § 550 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden.

Die Voraussetzungen des § 550 Abs. 1 BGB seien im vorliegenden Fall auch erfüllt. Der Mietvertrag sei nicht (mehr) in schriftlicher Form geschlossen. Die mündlich vereinbarten Änderungen seien nur von dem Insolvenzverwalter schriftlich bestätigt worden, ohne dass dieses Bestätigungsschreiben von dem Beklagten unterzeichnet worden sei.

Die Klägerin habe auch nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn sie sich darauf berufen habe, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Die vorzeitige ordentliche Kündigung sei nicht deshalb treuwidrig gewesen, weil die Klägerin zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre. Eine solche Pflicht habe für die Klägerin nicht bestanden.

Die Vertragsparteien hätten in § 24 Nr. 6 des Mietvertrages eine Schriftformheilungsklausel vereinbart. Diese gelte auch gegenüber dem Erwerber.

Die Klägerin sei durch den Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Die Heilungsklausel würde auch den Grundstückserwerber gelten, da keine Einschränkung enthalten sei, dass sie nur im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien Geltung beanspruchen solle.

Auch er hätte deshalb der Verpflichtung nachzukommen, zunächst auf die Heilung des Formmangels hinzuwirken und könnte den formunwirksamen Mietvertrag erst kündigen, nachdem entsprechende Bemühungen erfolglos geblieben seien.

Damit ergäbe sich indessen die Situation, vor der § 550 BGB den Grundstückserwerber gerade schützen wolle. Der Klägerin als dem Erwerber könne daher nicht angelastet werden, sich treuwidrig zu verhalten, wenn sie trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels kündige.

§ 550 BGB wolle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückerwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintrete, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen könne.

Darüber hinaus diene § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Der Erwerber solle davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb finanziell einkalkuliert darstellen. Sei das infolge formunwirksamer, z.B. nur mündlicher Abreden gleichwohl der Fall, so habe er die Möglichkeit, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag zu lösen.

Diese Möglichkeit würde ihm genommen, wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Nach der gesetzlichen Konzeption solle der Erwerber bei einer derartigen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche verwiesen werden, sondern ihm solle ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen.

Im Einzelfall möge aufgrund der Kenntnis des Erwerbers indessen zu erwägen sein, ob es sich als rechtsmissbräuchlich darstelle, wenn er sich auf den Formmangel berufe. Im vorliegenden Fall scheide eine hierauf gründende Treuwidrigkeit allerdings aus.

Quelle: Bundesgerichtshof

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