Mietrecht: Die Vereinbarung einer prozentualen Mieterhöhung in Staffelmietverträgen führt nicht zwingend zur Gesamtunwirksamkeit

Bundesgerichtshof, 15.02.2012, Az.: XIII ZR 197/11

Bei einem Staffelmietvertrag legen die Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) die Höhe der Miete für einen bestimmten Zeitraum fest.

Diese Vertragskonstellation ist insbesondere für Vermieter interessant, da Mieterhöhungen bei „normalen Mietverträgen“ nur unter engen Voraussetzungen möglich sind.

Staffelmietverträge können sowohl für preisfreie Wohnungen als auch für preisgebundene (z. B. Sozialwohnungen) vereinbart werden.

Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete in § 557a BGB:

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Gerade § 557a Abs. 1 BGB ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen da Vertragsparteien oftmals nicht oder nur unzureichend die gesetzliche Vorgabe ordnungsgemäß umsetzen, dass in dem Mietvertrag die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist.

In dem oben genannten Fall hatte der Bundesgerichtshof nun darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, die für das Weiterbestehen eines Mietzeitraumes eine lediglich prozentuale Steigerung auswies, bestand hatte.

Sachverhalt: Der Kläger (Vermieter) vereinbarte mit den Beklagten (Mieter) einen Staffelmietvertrag über Wohnraum, in welchem folgende Klausel vereinbart wurde: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“

Auf der Rückseite dieser Hausordnung war in einer Tabelle für die ersten zehn Jahre des Mietverhältnisses jeweils ein Geldbetrag für die jährlich gestaffelte Miete ausgewiesen.

Unter dieser Ausweisung folgte noch eine weitere Vereinbarung: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich 3 %.“

Da sich die Mieter weigerten, die Mieterhöhungen nach dem Staffelmietvertrag zu zahlen, klagte der Vermieter offene Mietforderungen ein und berief sich dabei auf den Staffelmietvertrag.

Das zunächst angerufene Amtsgericht gab der Klage nur teilweise statt. Das mit der Berufung angerufene Landgericht entschied, dass die Vereinbarung der Staffelmiete im Mietvertrag für die ersten zehn Jahre wirksam war und verpflichtete die Beklagten somit zur Zahlung.

Gegen dieses Urteil legten die Beklagten Revision zum Bundesgerichtshof ein mit der Begründung, dass der Staffelmietvertrag aufgrund der unzulässigen Vereinbarung eines Prozentsatzes nach den ersten zehn Jahren insgesamt nichtig sei.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte dieser Ansicht nicht und wies die Revision der beklagten Mieter zurück.

Zwar urteilten die Richter, dass hier ein Verstoß gegen § 557a Abs. 1 BGB vorgelegen habe, da die jeweilige Mieterhöhung nach den ersten 10 Jahren entgegen § 557a Abs. 1 BGB. in einem Prozentbetrag und nicht in einem Geldbetrag ausgewiesen wurde.

Die daraus resultierende Teilunwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung habe hier aber nicht auch gleichzeitig die Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages zur Folge.

Denn grundsätzlich sei hier davon auszugehen gewesen, dass die Parteien nicht von einer jährlichen Staffelung insgesamt abgesehen hätten.

Quelle: Bundesgerichtshof

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