Mietrecht: Die Wiedervermietungsmiete ist auch in Nordrhein-Westfalen nicht beschränkt

Amtsgericht Köln, 19.12.2019, Az. 221 C 200/19

Um den stark steigenden Mieten in bestimmten Gegenden entgegenzuwirken beschloss die große Koalition im Bundestag im März 2015 die sogenannte Mietpreisbremse. Die Bundesländer haben nun die Möglichkeit durch Rechtsverordnung Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Sie können dabei selbst festlegen in welchen Gebieten des Landes die Mietpreisbremse gelten soll. Damit auch die Mieter die Zulässigkeit der Höhe ihrer Miete nachprüfen können, haben sie das Recht Auskunft vom Vermieter über Tatsachen zu bekommen, die zum Berechnen der zulässigen Miete maßgeblich sind. Solche Tatsachen sind beispielsweise die Höhe der Vormieten, die ortsübliche Vergleichsmiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung.

NRW erließ solch eine Rechtsverordnung, in der neben Köln etliche weitere Gebiete als mit angespanntem Wohnungsmarkt gekennzeichnet wurden (die MietpreisbegrenzungsVO ist zu finden unter: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?bes_id=30884&aufgehoben=N&anw_nr=2). Viele andere Bundesländer taten dies ebenso. Jedoch wiesen die Rechtsverordnungen in Ländern wie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hamburg Formmängel auf, die zur Nichtigkeit der Verordnungen führten. Eine Unwirksam stand auch in NRW im Raum. Im nachstehenden Urteil entscheidet das Amtsgericht Köln, dass auch die MietpreisbegrenzungsVO NRW unwirksam ist und somit Wiedervermietungsmieten nicht beschränkt sind.

Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten sich die Parteien über die zulässige Höhe des Mietpreises für eine Wohnung in Köln, die Auskunftspflicht des Vermieters über die Mietpreishöhe in vorherigen Mietverhältnissen und die Erstattung vorprozessualer Rechtsanwaltsgebühren. Klägerin ist ein Rechtsdienstleister, der sich Forderungen gegen die beklagte Vermieterin von einem Mieter abtreten ließ. Das Mietverhältnis zwischen Mieter und beklagter Vermieterin bestand seit dem 1.8.2018, der Mietpreis betrug 1500 € für 108qm.

In der Klage beantragt die Klägerin die Vermieterin zur Auskunft über frühere Mietverhältnisse hinsichtlich verschiedener Punkte zu verurteilen. So möchte die Klägerin Auskunft über die Höhe des Mietpreises der zwei vorangegangenen Mietverhältnisse erhalten. Des Weiteren begehrt sie Information über etwaige Mieterhöhungen im letzten Jahr des Mietverhältnisses mit dem Vormieter. Außerdem möchte die Klägerin von der Vermieterin wissen, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen iSd. § 555b BGB durchgeführt wurden und um welchen Betrag sich die Miete nach § 559 I-III BGB und § 559a I-IV BGB erhöht hätte. Zuletzt begehrt die Klägerin Auskunft darüber, ob das Mietverhältnis mit dem Mieter das erste nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB sei.

Neben den Auskunftsbegehren beantragt die Klägerin Verurteilung zur Rückzahlung von 454,56 € zu viel gezahlter Miete, da nach ihrer Auffassung die monatliche Höchstmiete bei 1045,44 € liegt. Sie beruft sich dabei auf die „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Die Mietpreispremse wurde in NRW durch die MietpreisbegrenzungsVO NRW vom 23.6.2015 umgesetzt.

Außerdem beantragt sie die Vermieterin zum Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1166,14 € zu verurteilen.

Die Vermieterin beantragt die Klage abzuweisen, da sie den Rechtsdienstleister für nicht legitimiert erachtet solche Forderungen für den Mieter durchzusetzen. Ferner hält sie die monatliche Miete in Höhe von 1500 € für zulässig.

Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln urteilt, dass die Klage unbegründet sei. Die Vermieterin muss den Verlangen der Klägerin nicht nachkommen. Es betont, dass dies nicht, wie von der Vermieterin angeführt, an der fehlenden Legitimation des Rechtsdienstleisters liege. Hierzu verweist es auf eine Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18).

Vielmehr stellt das AG Köln fest, dass die §§ 556d ff. BGB überhaupt nicht anwendbar sind. So seien diese nur in Fällen anwendbar, in denen ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt vorliegt. Ob ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben ist, könne allerdings nicht der Richter festlegen, sondern nur eine Rechtsverordnung der Landesregierung. Diese muss außerdem den Kriterien des § 556d II BGB genügen. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass die Rechtsverordnung mit einer Begründung versehen ist, weshalb ein Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist. Solch eine Rechtsverordnung wurde jedoch in NRW nach Ansicht des Gerichts nicht wirksam erlassen. Zwar sei mit der MietpreisbegrenzungsVO NRW am 23.6.2015 eine Rechtsverordnung erlassen worden, die Köln grundsätzlich einen angespannten Wohnungsmarkt bescheinigt. Jedoch wurde sie nicht, wie in § 556d II 5,6 BGB gefordert, mit einer ausreichenden Begründung zusammen bekannt gemacht und sei daher nichtig. Dieser Formfehler kann nach Auffassung des BGH (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18), der sich das AG Köln anschließt, nicht durch Nachschieben einer Begründung geheilt werden. Dass die Landesregierung im Nachhinein am 20.3.2019 noch eine ausreichende Begründung veröffentlich hat, ändert somit nichts an der Nichtigkeit der MietpreisbegrenzungsVO NRW. Vielmehr müsse die gesamte Rechtsverordnung zusammen mit einer ausreichenden Begründung erneut bekannt gemacht werden, was zum Zeitpunkt des Urteils nicht der Fall war.

Somit sind die Ansprüche der Klägerin aufgrund fehlender gesetzlich festgestellter Anspannung des Wohnungsmarkts nicht gegeben.

Quelle: Amtsgericht Köln

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