Landgericht Berlin, 16.09.2014, Az.: 63 S 322/13
Viele Vermieter sind auf die pünktliche Zahlung des Mietzinses durch den Mieter angewiesen. Erfolgt die Zahlung immer wieder unpünktlich, stellt sich die Frage, ob der Vermieter dem Mieter deswegen außerordentlich oder ordentlich kündigen kann.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Wie so oft ist es somit einzelfallabhängig, ob eine fristlose Kündigung wegen permanent unpünktlicher Zahlung des Mietzinses erfolgreich ist.
Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mieters, welcher erst seit einem Jahr in der Mietwohnung lebt und seit Beginn des Mietverhältnisses trotz Abmahnung seine Miete permanent unpünktlich zahlt, ist somit deutlich wahrscheinlicher als die Wirksamkeit der Kündigung eines Mieters, welcher seit 30 Jahren in der Mietwohnung lebt und erst ein- oder zweimal unpünktlich gezahlt hat.
In dem oben genannten Fall hatte sich das Landgericht Berlin mit der Kündigung von Mietern zu beschäftigen, welche seit mehr als 30 Jahren in der Mietwohnung wohnten und zum zweiten Mal die Miete unpünktlich gezahlt hatten.
Sachverhalt: Mietstreit wegen unpünktlicher Mietzahlungen
Die Vermieterin verlangte von den Mietern die Räumung einer Wohnung, da diese wiederholt Mieten verspätet gezahlt hatten. Konkret wurde die Miete für Oktober 2012 nicht fristgerecht überwiesen, obwohl die Mieter bereits im März desselben Jahres wegen ähnlicher Vorfälle abgemahnt worden waren. Nach einer 35-jährigen Mietdauer kam es somit zur Kündigung durch die Vermieterin im Oktober 2012.
Urteil des Amtsgerichts: Kündigung unzulässig
Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab und entschied, dass die einmalige verspätete Zahlung nach einer so langen Mietdauer keine ausreichende Grundlage für eine Kündigung darstellt. Zwar kann laut Bundesgerichtshof auch eine einmalige verspätete Zahlung einen Kündigungsgrund darstellen, jedoch müsse der Einzelfall genau betrachtet werden. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter, da das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren bestand und eine Kündigung aufgrund der unpünktlichen Zahlung unverhältnismäßig erschien.
Berufung beim Landgericht Berlin: Bestätigung des Urteils
Das Landgericht Berlin bestätigte das Urteil des Amtsgerichts. Die verspätete Zahlung der Miete für Oktober 2012 sowie die vorherigen Verzögerungen im Jahr 2012 rechtfertigten weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung nach § 543 bzw. § 573 BGB. Die Mieter hatten die Verspätungen plausibel erklärt: Der Arbeitsplatzverlust der Mieterin sowie der Tod eines nahen Angehörigen hatten die Situation verschärft. Auch die einmalige Verzögerung im Oktober 2012 war laut Gericht durch eine Depression der Mieterin bedingt und somit entschuldbar.
Fazit: Mietverhältnis bleibt bestehen
Das Gericht entschied, dass das Vertrauen der Vermieterin in die Zahlungsmoral der Mieter nicht nachhaltig erschüttert sei. Die Vertragsverletzungen waren im Kontext der langjährigen Mietdauer als weniger gravierend zu bewerten. Eine Kündigung wäre unverhältnismäßig, da die Mieter nachvollziehbare Gründe für ihre Zahlungsverzögerungen vorbrachten und das Mietverhältnis seit 1978 ohne größere Vorfälle bestand. Daher wurde weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung als gerechtfertigt angesehen.
Schlussfolgerung: Verhältnismäßigkeit bei Kündigungen
Das Urteil unterstreicht, dass bei Kündigungen wegen Mietzahlungsverzögerungen die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben muss. Insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen und nachvollziehbaren, vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten ist eine Kündigung nur im Ausnahmefall gerechtfertigt.
Quelle: Landgericht Berlin
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