Mietrecht: Die Wirksamkeit der Kündigung einer Wohnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Landgericht Berlin, 16.09.2014, Az.: 63 S 322/13

Viele Vermieter sind auf die pünktliche Zahlung des Mietzinses durch den Mieter angewiesen. Erfolgt die Zahlung immer wieder unpünktlich, stellt sich die Frage, ob der Vermieter dem Mieter deswegen außerordentlich oder ordentlich kündigen kann.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wie so oft ist es somit einzelfallabhängig, ob eine fristlose Kündigung wegen permanent unpünktlicher Zahlung des Mietzinses erfolgreich ist.

Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mieters, welcher erst seit einem Jahr in der Mietwohnung lebt und seit Beginn des Mietverhältnisses trotz Abmahnung seine Miete permanent unpünktlich zahlt, ist somit deutlich wahrscheinlicher als die Wirksamkeit der Kündigung eines Mieters, welcher seit 30 Jahren in der Mietwohnung lebt und erst ein- oder zweimal unpünktlich gezahlt hat.

In dem oben genannten Fall hatte sich das Landgericht Berlin mit der Kündigung von Mietern zu beschäftigen, welche seit mehr als 30 Jahren in der Mietwohnung wohnten und zum zweiten Mal die Miete unpünktlich gezahlt hatten.

Sachverhalt: Die klagende Vermieterin verlangte von den beklagten Mietern Räumung und Herausgabe einer Wohnung aufgrund einer auf unpünktliche Mietzahlungen gestützten Kündigung vom 18.10.2012.

Die Beklagten hatten die Miete für Oktober 2012 bis zum 18.10.2012 nicht gezahlt, obgleich sie mit Schreiben vom 15.03.2012 wegen der unpünktlichen Zahlungen der Mieten für Januar bis März 2012 bereits abgemahnt worden waren.

Das zunächst angerufene Amtsgericht hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass zwar auch in der einmaligen verspäteten Zahlung einer Miete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine kündigungsrelevanter Vertragsverletzung liegen könne. Angesichts der Dauer des Mietverhältnisses von 35 Jahren würde dies vorliegend jedoch nicht für die Wirksamkeit der Kündigung und des Räumungsverlangens genügen.

Gegen diese Entscheidung legte die Klägerin Berufung zum Landgericht Berlin ein.

Landgericht Berlin: Das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Amtsgerichts und urteilte, dass die Beklagten nicht gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet seien.

Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1. und 2. sei nicht beendet worden. Die Kündigung der Klägerin vom 18.10.2012 sei nicht begründet.

Das Zahlungsverhalten der Beklagten rechtfertige weder nach § 543 Abs. 1 BGB eine fristlose Kündigung noch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine ordentliche Kündigung.

Die von den Beklagten geschuldete Miete sei jeweils zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig gewesen. Die bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1978 geltende Fälligkeitsregelung in § 551 BGB a.F. zum Monatsende sei wirksam durch die Vorauszahlungsklausel in Ziff. 3 (1) der AVB ersetzt worden. Die Regelung sei wirksam, weil sie nicht mit einer unzulässigen Einschränkung der Aufrechnung in Ziff. 3 (3) der AVB zusammentreffen würde. Die bloße Verzögerung der Aufrechnung infolge einer erforderlichen Anzeige einen Monat zuvor, sei insoweit unschädlich.

Das Amtsgericht habe unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, GE 2006, 508) zutreffend ausgeführt, dass nach einer vorangegangenen Abmahnung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen auch bereits eine weitere verzögerte Zahlung eine Kündigung rechtfertigen könne. Es verbiete sich aber eine schematische Betrachtung, vielmehr sei, wie auch vom Amtsgericht zutreffend dargelegt, auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Die Kammer schließe sich diesen Ausführungen an.

Die der Abmahnung zugrunde liegenden Verzögerungen für Januar bis März 2012 würden bereits nicht ohne Weiteres ein nachhaltiges vertragswidriges Verhalten der Beklagten erkennen lassen. Es handele sich vielmehr um eine kurzzeitige Störung. Die Gründe hierfür seien von den Beklagten mit dem Verlust des Arbeitsplatzes der Beklagten zu 2. und dem Tod ihres Vaters erklärt worden. Auch wenn dies keine zwingenden Gründe für die Verzögerungen seien, ließen sie die Vertragsverletzungen weniger gravierend erscheinen.

Das gelte auch für die Umstände für die weitere einmalige Verzögerung im Oktober 2012. Die Beklagte zu 2., die im Innenverhältnis für die Zahlung der Miete verantwortlich gewesen sei, sei in eine Depression geraten, aufgrund derer sie die Zahlung der Miete für Oktober 2012 versäumt habe. Dies sei von ihr nicht zu vertreten. Zwar sei neben ihr auch der Beklagte zu 1. als weiterer Vertragspartner zur Erfüllung verpflichtet gewesen.

Indes sei auch ihm zugute zu halten, dass er von der geänderten Situation betreffend die Beklagte zu 2. betroffen gewesen war und nicht in erster Linie daran gedacht habe, sofort seinerseits die Zahlung der Miete zu veranlassen. Auch ein darin liegendes Verschulden sei im unteren Bereich einzuordnen. Zugunsten der Beklagten sei ferner die Dauer des Mietverhältnisses seit 1978 zu berücksichtigen.

Nach allem sei danach auch angesichts der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Annahme gerechtfertigt, dass das Vertrauen der Klägerin in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nachhaltig erschüttert sei und eine ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen in Zukunft durch die Beklagten nicht zu erwarten sei. Die den Beklagten zur Last fallende Vertragsverletzung sei unter Berücksichtigung aller Umstände danach nicht so erheblich, dass als Folge eine Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sei, und zwar weder durch eine fristlose noch durch ein ordentliche Kündigung.

Quelle: Landgericht Berlin

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