Mietrecht: Eigenbedarfskündigung, Vorliegen einer tauglichen Alternativwohnung bei lediglich befristeter Möglichkeit einer Zurverfügungstellung im Wege der Zwischenvermietung

Landgericht Köln,  29.07.2016, Az.: 10 S 15/16

Der § 573 BGB stellt klar zu welchen Vorrausetzung die ordentlich Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages erfolgen kann. Der Vermieter kann nämlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.  Dabei ist die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt dabei  außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Dass es dem Vermieter möglich sein muss, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen ergibt sich schon aus seinem Eigentumsrecht aus Art. 14 GG. Jedoch ist zu beachten, dass es rechtsmissbräuchlich sein kann, einem Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarfs eine vergleichbare, verfügbare Wohnung nicht als Ersatz anzubieten.

Im nachstehenden Urteil stellt das Landgericht Köln aber klar, dass eine solche  Alternativwohnung nicht gegeben sei, wenn die freistehende Wohnung im Rahmen der Gesamtsanierung des erworbenen Objektes umgebaut werden soll, die Umbaupläne mangels Auszug des Mieters zurückgestellt werden müssen und die Wohnung bis zum voraussichtlichen Beginn der Umbauarbeiten befristet vermietet werden. Das Nichtanbieten einer solchen Wohnung stellt damit keinen Rechtsmissbrauch dar und ist vielmehr von Art 14 GG gedeckt, wenn es dem Vermieter gerade darum geht, nicht irgendeinen Mieter in die Wohnung einziehen zu lassen, da er die Wohnung dem allgemeinen Markt entziehen möchte.

Sachverhalt: Die Klägerin ist, gemeinsam mit Herrn N. G., zu jeweils ½ Miteigentümerin von Gebäude und Freifläche Istr., Köln. Durch Rechtsnachfolge traten damit beide in den Mietvertrag für Wohnräume mit Frau X. T. über die Wohnung 1. Etage, Istr., vier Zimmer, eine Küche, ein Bad, eine Toilette gemäß Mietvertrag vom 16.06.1983, mit einer Wohnfläche von ca. 80 qm ein. Die Vermieter kündigten daraufhin mit Schreiben vom 15.04.2015 den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31.01.2016. Sie stützten die Kündigung auf Eigenbedarf und führten im Wesentlichen aus, dass sie aus einer derzeit bewohnten 3-Zimmerwohnung, die sie zur Miete bewohnen, ausziehen möchten und in dem erworbenen Anwesen die Wohnung im Erdgeschoss und die von der Beklagten bewohnte Wohnung im 1. Obergeschoss verbinden möchten, um für sich und ein gemeinsames Kind sowie ein weiteres Kind des Vermieters G. ausreichend Platz zu haben. Die Beklagte erklärte zunächst keinen Widerspruch.

Das streitige Objekt ist ein Mehrfamilienhaus mit derzeit insgesamt vier Wohneinheiten. Die Wohnung im Dachgeschoss wurde zum 28.02.2015 nach Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit der vormaligen Mieterin, die einen unbefristeten Mietvertrag hatte, von dieser geräumt und zum 28.02.2015 verlassen. Es kam zu einer erneuten Vermietung vom 31.03.2015 bis zum 31.03.2016.

Die Wohnung im 2. Obergeschoss war bereits vor Eigentumserwerb der Klägerin und des Herrn G. unbefristet vermietet und die Wohnung im Erdgeschoss stand bei Eigentumserwerb durch die jetzigen Vermieter leer. Zum 31.03.2015 wurde sie mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.03.2016 vermietet. Bereits seit dem 14.01.2014 hatten die Klägerin und Herr G. mit der Beklagten über den vorgetragenen Eigenbedarf gesprochen. Herr G. hatte dabei unter anderem der Beklagten Wohnungsvorschläge für Drittwohnungen außerhalb des Hauses Istr. unterbreitet.

Die Klägerin beantragte, die Beklagte zu verurteilen, die im 1. OG des Hauses Istr. Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Bad und Toilette sowie den dazugehörigen Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin sowie Herrn N. G., Hstr. Köln, zum 31.01.2016 herauszugeben.

Die Klägerin trug vor, sie habe nach Erwerb des Grundstückes Istr. die dort befindliche Wohnung mit der von der Beklagten bewohnten Wohnung im 1. Obergeschoss zusammenzulegen wollen, um dort mit einem gemeinsamen Kind sowie einem weiteren Kind des Vermieters G. einziehen zu können.

Zudem sei beabsichtigt gewesen, die Wohnung im Dachgeschoss für die Mutter der Klägerin, Frau L herzurichten. Für entsprechende Sanierungsarbeiten seien die erforderlichen Baugenehmigungen  inzwischen von der Stadt Köln erteilt.

Daher  stehe eine Alternativwohnung für die Beklagte im vorhandenen Objekt  nicht zur Verfügung, die frei gewordenen Wohnungen seien vorübergehend befristet bis zum 31.03.2016 vermietet worden.

Die Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen.

Sie meinte, die Klägerin wolle ihren behaupteten Nutzungswunsch  tatsächlich nicht umsetzen, denn das bisherige Verhalten der Klägerin nach dem Erwerb des Mehrfamilienhauses würde dagegen sprechen, da zumindest zwei Wohnungen im Haus leer gestanden haben (Wohnung Erdgeschoss sowie im Dachgeschoss) und in der Folge neu vermietet worden seien.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage abgewiesen, da es der Auffassung war, der Klägerin stehe ein solcher Anspruch nicht zu.

Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt.

Landgericht Köln:  Die zulässige Berufung habe in der Sache Erfolg, denn die Klägerin habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das Mietverhältnis sei  durch die mit Schreiben vom 15.04.2015 erklärte Kündigung der Klägerin wirksam zum 31.01.2016 beendet worden ist. Daher werde das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 16.12.2015 (221 C282/15) dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt werde, die im 1. Obergeschoss des Hauses I-Straße, 50939 Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad und Toilette sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin sowie Herrn G, H-Straße, 50672 Köln, herauszugeben.

Der Beklagten werde eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2016 bewilligt.

Das nach 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderliche Interesse liege mit dem Eigenbedarf der Klägerin vor. Dieser sei zu bejahen, wenn für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund bestehe.

Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Vermieters sei zu prüfen gewesen, wozu der Vermieter selbst und ggfs. dessen Angehörige anzuhören gewesen seien. Dabei sei aber dem Vermieter selbst überlassen, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen als angemessen sehe.

Da die Klägerin konkret dargetan und bewiesen habe, dass sie die von der Beklagten bewohnte Wohnung als Wohnraum für sich und ihre Familie benötige, bestünden keine Zweifel an der Ernsthaftigkeit.  Das Gericht sei überzeugt, dass die Klägerin gemeinsam mit ihrem Ehemann das streitgegenständliche Objekt erworben habe, um ein Mehrgenerationenhaus für ihre Familie zu gründen. Man habe glaubhaft vorgebracht, dass im Erd- und Obergeschoss die Klägerin, ihr Ehemann, ihr im Oktober 2015 geborenes Kind sowie der sechsjährige Sohn ihres Mannes wohnen wollen. Dazu beabsichtige man, die Wohnung im Erdgeschoss mit der streitgegenständlichen Wohnung im ersten Obergeschoss zu verbinden. Im Dachgeschoss werde die Mutter der Klägerin einziehen und die Klägerin bei der Kinderbetreuung unterstützen.

Man plane das Haus mit einem Aufzug auszustatten, dazu müsse die Beklagte ausziehen und das Dachgeschosses geräumt werden. Daher sei mit der ursprünglichen Mieterin des Dachgeschosses einen Aufhebungsvertrag zum 28.02.15 geschlossen worden.

Nachdem der Beklagten ordentlich zum 31.01.2016 gekündigt worden war, vermieteten die Klägerin und ihr Ehemann die Dachgeschosswohnung und die Erdgeschosswohnung jeweils befristet bis zum 31.03.2016, da die Beklagte einen solchen Mietvertrag nicht eingehen wollte. Die Klägerin durfte aber die finanzielle Belastung während dieses Übergangszeitraums durch Eingehung befristeter Mietverträge reduzieren.

Das Gericht entschied auf Grundlage der glaubhaften Aussagen der Zeugen G und L und der informatorischen Befragung der Klägerin. Die vorgelegten Mietverträge mit den Mietern M bezüglich der Erdgeschoss-Wohnung  und O bezüglich der Dachgeschoss-Wohnung stützten die Aussagen, durch die Befristungsabreden, wobei als Grund der vorgetragene Umbauplan genannt werde. Die Baugenehmigung bezüglich der Änderung des Wohngebäudes vom 28.05.2015 gelte ebenfalls als Indiz.

Die Kündigungsfrist des § 573c BGB sei eingehalten worden.

Es sei kein Rechtsmissbrauch ersichtlich, der dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegengehalten werden könne. Es sei zwar ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündige und dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur Verfügung stehende Wohnung nicht anbiete, dies gelte aber nicht, wenn der Vermieter diese andere Wohnung nicht bzw. nicht an beliebige Dritte vermieten wolle.

Da die Dachgeschosswohnung künftig durch die Mutter der Klägerin bewohnt werden sollte, stand sie dem allgemeinen Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung, sodass die Klägerin die Wohnung nicht anbieten musste. Das Eingehen des befristeten Mietvertrags mit dem Mieter O bis zum 31.03.2016 spreche nicht dagegen, denn es handele sich dabei nur um eine Zwischenvermietung, die allein dem Umstand geschuldet war, dass die Umbaupläne bezüglich des Hauses nicht vor einem Auszug der Beklagten realisiert werden konnten.

Es sei widersinnig, würde man von der Klägerin, die das Ziel verfolge, sämtliche für den Umbau benötigte Wohnungen in einen geräumten Zustand zu verbringen, verlangen, der Beklagten anstelle der von dieser bewohnten Wohnung im 1. Obergeschoss nun die Dachgeschosswohnung anzubieten. Gerade auch weil diese den Eigenbedarf bestritten habe. Mit einem einvernehmlichen Auszug sei nicht zu rechnen gewesen.

Auch § 574 BGB stehe der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Das  Widerspruchsschreiben vom 25.11.2015 stelle keine Umstände für derartige besondere Härte dar. Bei der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung habe das Gericht zugunsten der 76 Jahre alten Beklagten eingestellt, dass sie die streitgegenständliche Wohnung bereits seit 33 Jahren (1983) bewohne und durch den Wohnungsverlust aus ihrem gewohnten Umfeld gerissen werde. Auch sei eine im Jahr 2014 erfolgte Operation wegen Brustkrebs und der Schwerbehinderungsgrad von 80 Prozent der Beklagten berücksichtigt worden, ebenso wie  das chronische Vorhofflimmern der Beklagten. Dies begründe eine Härte  für die Beklagte, welche aber letztlich nicht den von § 574 BGB vorausgesetzten Grad erfülle.

Denn man müsse ebenso einsehen, dass  das Vorhofflimmern nach Auffassung der Kammer altersgerecht und gut behandelbar sei. Eine Reise Ende März 2015 in den Iran spreche für einen angemessenen Gesundheitszustand. Der Schwerbehinderungsgrad sei allein auf die Krebserkrankung der Beklagten bzw. die diesbezüglich durchgeführte Operation zurückzuführen. Zudem habe die Beklagte einen weiteren Wohnsitz in Arnsberg, unabhängig davon, dass der Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen in Köln liege, verringere dies doch die Härte.

Daher habe die Kammer nicht erkennen können, dass die berechtigten Interessen der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses die Interessen der Klägerin an der Räumung der Wohnung in den Hintergrund treten lassen würden.

Ohne eine Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung würde die mit dem Erwerb des streitgegenständlichen Objekts verfolgten Interessen der Klägerin vollständig vereitelt, sodass diesem ein großes Gewicht an der Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zukomme.

Damit sei der Klage stattzugeben gewesen.

Quelle: Landgericht Köln

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