Urteil des Landgerichts Berlin, 02.06.2023, Az.: 66 S 170/22
Will ein Vermieter eine Wohnung kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Wohnungskündigung haben. Dies ist in § 573 Abs. 1 BGB geregelt. § 573 Abs. 2 BGB wiederum zählt verschiedentliche Arten von berechtigtem Interesse auf. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 wiederum ist das berechtigte Interesse im Falle der sogenannten Verwertungskündigung geregelt.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Um eine Wohnung zu verkaufen, wollte der Wohnung in eine andere seiner Wohnungen einziehen
In dem hier vorgestellten Fall hatte der Kläger dem Mieter seiner Wohnung wegen Eigenbedarfs mit der Begründung gekündigt, dass sein Ehemann in die Wohnung einziehen wolle, weil die von dem Ehemann bisher genutzte Wohnung verkauft werden sollte.
Amtsgericht wies die Klage ab, dann Berufung zum Landgericht
Das zunächst angerufene Amtsgericht wies die Klage auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten genutzten Wohnung ab. Hiergegen reichte der Kläger Berufung ein.
Entscheidung des Landgerichts Berlin
Landgericht folgt der Ansicht des Amtsgerichts
Das Landgericht Berlin urteilte nun, dass das Amtsgericht die Klage zurecht abgewiesen habe. Zwar habe der Kläger entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht gegen das Begründungserfordernis verstoßen, so dass sie formell ordnungsgemäß sei. Materiell sei die Eigenbedarfskündigung des Klägers gleichwohl unwirksam. Der darin geltend gemachte Wohnbedarf sei durch die Umgehung der Kündigungsbeschränkungen aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom Kläger und seinem Ehemann geschaffen worden.
Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, da diese eine versteckte Verwertungskündigung sei
Gegenüber dem Wohnraummieter, dessen Schutz die Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB diene, sei eine solche Umgehung rechtsmissbräuchlich.
Die Dispositionen des Klägers über seine Wohnungen hatten ihren zentralen Grund nicht darin, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse und -bedürfnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse umgesetzt werden solle, wie es eine Verdrängung eines Wohnraummieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetze. Es ginge dem Kläger stattdessen darum, eine seiner Wohnungen zu veräußern (also zu verwerten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Da mit dieser Begründung das Mietverhältnis des Beklagten nicht wirksam hätte gekündigt werden können.
Interesse des Klägers sei vielmehr eine optimale Gewinnerzielung
Wegen der Kündigungshindernisse im Verhältnis zum Beklagten habe der Kläger seine Pläne in die Rechtsbeziehungen zwischen sich und seinem Ehemann verschoben. Da in diesem Verhältnis parallele Interessen an einer möglichst optimalen Gewinnerzielung bei einem Verkauf bestünden, käme es dort erwartungsgemäß nicht zu dem Widerstand gegen die Verwertung, den der Mieter nach den Maßstäben von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfolgreich hätte leisten können. Erst und nur durch diese Verschiebung sei künstlich und (im Verhältnis zum Beklagten) willkürlich ein vermeintlich „neuer“ Wohnbedarf des Ehemanns des Klägers entstanden. Mit auf diesem Umweg mutwillig „Kündigungstatbestand“ eines (bis dahin vollständig befriedigten) Eigenbedarfs werde unter Umgehung der gesetzlichen Beschränkungen für eine Verwertungskündigung die Verteidigungsmöglichkeit des Beklagten ausgehebelt.
Quelle: Landgericht Berlin
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