Mietrecht: Ein Übergabeprotokoll ohne Mangelfeststellung kann spätere Ansprüche des Vermieters ausschließen.

Amtsgericht Leonberg, 03.02.2015, Az.: 4 C 469/14

Das Übergabeprotokoll, welches im Rahmen der Rückgabe einer Mietwohnung von dem Mieter an den Vermieter erstellt wird, hat nach höchstrichterlicher Rechtsprechung den Sinn und Zweck, den Zustand der Mietsache beweissicher für die Parteien festzuhalten.

Durch den Vermieter ist dabei zu beachten, dass das Übergabeprotokoll ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis darstellt. Bestätigt der Vermieter somit im Übergabeprotokoll, dass die Mietsache durch den Mieter vertragsgemäß zurückgegeben worden ist, bringt dies etwaige Ansprüche des Vermieters zum Erlöschen, so dass der Vermieter in einem späteren Rechtsstreit keine Möglichkeit mehr hat, zu bestreiten, dass die Mietsache bei Rückgabe vertragsgemäß gewesen ist. Davon ausgenommen sind nur sogenannte verdeckte Schäden, welche erst später, nach Rückgabe der Wohnung, für den Vermieter ersichtlich werden.

In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Leonberg hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Vermieter die Kaution zurückhalten durfte, obwohl er in dem Übergabeprotokoll keine Schäden vermerkt hatte.

Sachverhalt: Die Kläger waren Mieter einer von dem Beklagten vermieteten Mietswohnung. Die Parteien stritten um die Freigabe einer Kaution nach Mietvertragsende und Übergabe der Mietwohnung.

Gemäß dem von beiden Parteien unterzeichneten Wohnungsrückgabeprotokoll war die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand inklusive Rückgabe aller Schlüssel“ zurückgegeben worden.

Der Beklagte hatte lediglich handschriftlich in dem Protokoll vermerkt, dass „manche Wände nicht ordentlich gestrichen“ worden seien.

Dennoch wollte der Beklagte die Mietkaution nachfolgend nicht freigeben, da der Nachmieter im Bad Schimmel festgestellt hatte und hierdurch Gutachterkosten in Höhe von 464,70 Euro und Schimmelbeseitigungskosten in Höhe von EUR 500,00 entstanden waren.

Auch sei die Terrassentür beschädigt gewesen, was ebenfalls Kosten in Höhe von 33,72 Euro nach sich gezogen habe. Außerdem berief sich der Vermieter auf Zahlung anteiliger Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gemäß der mietvertraglich vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, welche mindestens so hoch gewesen seien wie die Kaution.

Amtsgericht Leonberg: Das Amtsgericht Leonberg folgte der Ansicht der Kläger und urteilte, dass diese einen auf Herausgabe des streitgegenständlichen Sparbuches hätten. Der Beklagte habe gegenüber dem Anspruch der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung der im § 18 des Mietvertrages aufgeführten Abgeltungssumme oder auf sonstigen Schadensersatz.

Liege ein Abnahmeprotokoll vor, handele es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich des Zustands der Wohnung. Der Vermieter sei ausgeschlossen, Rechte wegen Mängel geltend zu machen, die im Protokoll nicht vermerkt worden seien .

Dieses negative Schuldanerkenntnis umfasse aber nicht nur Mängel im Sinne von Schäden an der Wohnung, die im weiteren Verlauf im Rahmen von Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden sollen, sondern auch sonstige Forderungen, die den Zustand der Wohnung betreffen würden, wie dies bei den Schönheitsreparaturen der Fall sei.

Die Abgeltungsklausel würde eingreifen, wenn die Wohnung nicht durch die Mieter bei wirksamer Übertragung der Pflichten auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß zurückgegeben werde.

Ob in diesem Sinne § 18 des Mietvertrages Bestand haben würde, könne indes dahinstehen.

Denn das Übergabeprotokoll enthalte keinen konkreten Vorbehalt, dass die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand, also nach Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen zurückgegeben worden sei. Im Übergabeprotokoll selbst sei nur der handschriftliche Zusatz vermerkt worden, dass manche Wände nicht ordentlich gestrichen worden seien.

Tatsächlich seien die Wände wie nach der Befragung der Beteiligten in der Hauptverhandlung von Seiten des Gerichts festgestellt wurde, überhaupt nicht gestrichen worden. insofern ändere der handschriftliche Zusatz im Übergabeprotokoll an den Folgen des negativen Schuldanerkenntnisses nämlich, dass es dem Vermieter verwehrt sei, an diese Stelle tretende Abgeltungszahlungen zu verlangen, nichts. Dies gelte im gleichen Umfange für sonstige Schadensersatzforderungen.

Quelle: Amtsgericht Leonberg

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