Mietrecht: Fortgesetzte, unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Bundesgerichtshof, 01.06.2011, Az.: VIII ZR 91/10

Gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund unter Anderem dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Kündigung in diesen Fällen allerdings jedesmal dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun erneut darüber zu entscheiden, ob wiederholt unpünktliche Zahlungen des Mietzinses den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigen, auch wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind.

Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Seit Mitte 2007 zahlten die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später.

Aus diesem Grunde sprach die Klägerin mit mehreren Schreiben Abmahnungen und anschließend wegen weiterer unpünktlicher Zahlungen mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus. Die Klägerin begehrte nun die Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses.

Das Amtsgericht und das Oberlandesgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Pflichtverletzung unerheblich gewesen sei. Mit der Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter.

Bundesgerichtshof: Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass das Räumungsbegehren entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts gerechtfertigt war.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liege ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Dabei setze die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB zunächst eine erfolglose Abmahnung voraus.
Eine solche Abmahnung habe die Klägerin hier – unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung – ausgesprochen.

Auch nach den Abmahnungen hätten die Beklagten die Miete wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stelle eine derart schleppende und ungeachtet einer oder – wie hier – sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar mache.

Durch die Abmahnung erhalte der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter werde so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt.

Diese Chance hätten die Beklagten nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

Das Berufungsgericht gehe insofern rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Beklagten hier deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Beklagten sich in einem – wenn auch vermeidbarem – Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten.

Quelle: Bundesgerichtshof

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