Mietrecht: Fristlose oder fristgemäße Kündigung wegen unzureichender Aufklärung über Legionellenbefall?

Amtsgericht Hersbruck, 04.02.2016, 11 C 146/15

Die Legionellose ist die bedeutendste Krankheit in Deutschland, welche durch das Wasser übertragen werden kann. Es handelt sich um Bakterien, die sich im warmen Wasser vermehren können. Vorkommen können sie in Klimaanlagen, Rückkühlsystemen aber vor allem im Trinkwasser. Folgen, lediglich der Einatmung, können schwere Lungenentzündungen sein, die sog. Legionellose oder Legionärskrankheit. Die Legionellose ist nach dem Infektionsschutzgesetz meldepflichtig.

Wird ein Legionellen Befall festgestellt, so ist es die Nebenpflicht des Vermieters den Mieter über die Art und den Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren. Kommt es vor, dass der Vermieter trotz Aufforderungen des Mieters seine Nebenpflicht unterlässt, so entsteht ein Recht des Mieters zur Kündigung des gemieteten Objekts.

Sachverhalt: Im vorliegendem Fall wurde in einem Trinkwasserleitungssystem eines Anwesens ein Legionellenbefall festgestellt. Die fachliche Wasseruntersuchung erbrachte unterschiedlich hohe Werte an verschiedenen Messstellen. Der höchste Wert der Untersuchungen lag bei 11.500 Kolonie bildenden Einheiten pro 100 ml. Folglich wurde ein Informationsblatt von der Immobilienverwaltung zur Kenntnisnahme des Befalls ausgehängt. Diese Werte betrafen eine andere Wohnung als die der Kläger.

In der folgenden Zeit forderten die Kläger (Mieter) die Beklagte auf, das Ergebnis der Trinkwasser Beprobung sowie die Erkenntnisse aus der Gefährdungsanalyse mitzuteilen. Trotz der Aufforderung wurden die verlangten Ergebnisse von der Beklagten (Vermieterin) nicht offengelegt. Erst einen guten Monat später wurde den Beklagten berichtet, dass betreffend ihre Wohnung ein einmaliger Wert von 500 KBE/100 ml gemessen worden sei.

Daraufhin erklärte der Kläger mit einem Schreiben – ca. einen Monat später – die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten. Begründet wurde die Kündigung damit, dass das Bewohnen der befallenen Wohnung wegen akuter Gesundheitsgefahren nicht mehr möglich sei. Trotz mehrfacher Aufforderungen habe die Beklagte die entsprechenden Gefährdungsanalysen  dem Kläger nicht mitgeteilt. Außerdem hätten die Informationen über den derzeitigen Stand der Sanierungsmaßnahmen und des aktuellen Umfangs des Legionellen Befalls nicht vorgelegen.

Die Kläger waren somit der Ansicht, dass eine außerordentliche Kündigung aufgrund der Nebenpflichtverletzung des Beklagten gerechtfertigt sei. Vor allem hätten die Beklagten ihre Pflicht verletzt, die Kläger vollständig und wahrheitsgemäß über eine etwaige Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt zu informieren

Amtsgericht Hersbruck: Das Amtsgericht Hersbruck folgte der Ansicht des Klägers und urteilte nun, dass eine Verletzung der Beklagten als Vermieterin vorliege, da sie ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit den Klägern nicht nachgekommen sei. Die Beklagte sei mehrfach aufgefordert worden, die Einzelheiten des Legionellen Befalls im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens bekannt zu geben. Denn im Falle eines Legionellen Befalls der Trinkwasseranlage obliege dem Vermieter die Verpflichtung, die Mieter über Art und -Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren, damit Mieter ggf. Selbstschutzmaßnahmen ergreifen könnten, um einen möglichen Gesundheitsschaden abzuwehren.

Durch eine solche Nebenpflichtverletzung seitens der Beklagten sei das Vertragsverhältnis zwischen den Mietern und der Vermieterin nachhaltig gestört worden, so dass den Mietern ein Recht zur Kündigung zugestanden habe Allerdings kein Recht zu einer außerordentlichen Kündigung.

Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB setze voraus, dass im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine so schwerwiegende Vertragsverletzung des anderen Teils vorliegt, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB RN 164 m.w.N.).

Allerdings seien die Kläger trotz der Kenntnis von einem vorhandenen Legionellen Befall in ihren Anwesen noch weitere Monate dort wohnen geblieben und hätten somit selbst ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt. Daher haben ihnen zugemutet werden können, eine ordentliche Kündigung auszusprechen sowie den Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten. Darüber hinaus sei eine konkrete Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorhanden gewesen.

Quelle: Amtsgericht Hersbrück

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