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Amtsgericht Dortmund, 06.01.2015, Az.: 425 C 6720/14
Verletzt ein Mieter seine aus dem Mietvertrag resultierenden mietrechtlichen Pflichten, muss der Vermieter den Mieter abmahnen und gegebenenfalls auch kündigen.
Eine solche Abmahnung oder Kündigung kann der Vermieter selber vornehmen, oder er kann einen Rechtsanwalt damit beauftragen.
Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes macht insbesondere immer dann Sinn, wenn es sich um einen mietrechtlich besonders schwierigen Fall handelt, oder der Vermieter im Mietrecht gänzlich unbedarft ist.
In den meisten Fällen ist dann auch der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwalts für Mietrecht zu tragen.
Zu beachten ist allerdings die sogenannte Schadensminderungspflicht des § 254 Abs. 2 BGB. Gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist nämlich der Geschädigte (also hier der Vermieter) verpflichtet, den Schaden nach Möglichkeit abzuwenden bzw. so gering wie möglich zu halten.
Das heißt wiederum, dass der Vermieter in einfach gelagerten Fällen den Mieter selbst abmahnen bzw. kündigen muss, da er sonst die Kosten für den Rechtsanwalt nicht ersetzt verlangen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter selbst über besondere Kenntnisse im Mietrecht verfügt, zum Beispiel, weil er über eine besonders hohe Anzahl von vermieteten Wohnungen verfügt.
In dem oben genannten Fall hatte das Amtsgericht Dortmund über die Ersatzfähigkeit von Kosten für Mahnungen zu entscheiden, welche einem Großvermieter durch Beauftragung einer externen Rechtsanwaltskanzlei entstandenen waren.
Sachverhalt: Klägerin in diesem Rechtsstreit war ein gewerbliches Wohnungsunternehmen in Dortmund, welches deutschlandweit mehr als 150.000 Wohnungen vermietet.
Bis ins Jahr 2011 betrieb die Klägerin ihr Forderungsmanagement gegenüber ihren Mietern selbst, gründete dann allerdings im zweiten Halbjahr 2011 ein Inkassoinstitut als Tochterunternehmen.
Als in der Folge die zuständigen Abteilungen des Amtsgerichts Dortmund die Erstattungsfähigkeit der Mahnkosten, welche der Klägerin durch die Mahnungen des Tochterunternehmens in Rechnung gestellt wurden, nicht anerkannte, beauftragte die Klägerin einer Berliner Anwaltskanzlei mit der Mahnung säumiger Mieter.
Mit dieser Klage machte die Klägerin unter Anderem Miete sowie die aufgrund einer Mahnung durch die Anwaltskanzlei entstandenen Kosten gegenüber einer betreuten Mieterin geltend.
Amtsgericht Dortmund: Das Amtsgericht Dortmund urteilte, dass die Klägerin kann von der Beklagten Miete i. H. v. 226,70 € verlangen könnte, da der Klägerin für Juli 2013 bis September 2013 monatlich jeweils 381,52 € Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag zustünden.
Soweit die Klägerin allerdings Mahngebühren i. H. v. EUR 104,00, 20,00 und 23,56 € für säumige Mietzahlungen geltend mache, sei die Klage abzuweisen gewesen, da der Klägerin kein Anspruch aus den § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung dieser Rechtsanwaltskosten zustünde.
Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte die Mahnungen und Folgeschreiben, wie sie es in der in der Vergangenheit vor Gründung ihres eigenen Inkassounternehmens ja immer getan habe, selbst abfassen können.
Die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts sei nicht notwendig gewesen, zumindest habe die Klägerin damit ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt.
Es sei nicht erkennbar, dass eine Notwendigkeit zur Einschaltung der Rechtsanwälte bestünde. Insofern gelte die gleiche Argumentation wie die zur Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwalts für einfache Kündigungen entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Der Bundesgerichtshof habe bereits in zwei Verfahren einmal die Klägerin betreffend entschieden, dass der Geschädigte nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen könne, welche zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig wären.
Die Beklagte stünde unter Betreuung. Der Betreuer habe Kontakt zur Klägerin gehabt und habe auf die fehlende Leistungsfähigkeit dieser hingewiesen. Die Klägerin solle sogar davon gesprochen haben, die Forderung auszubuchen.
Wie es bei der Kündigung bei einfacher Sach- und Rechtslage nicht der Einschaltung eines Anwalts bedürfe, bedürfe es für Mahnungen im konkreten Fall nicht der Einschaltung eines Anwalts.
Diese Notwendigkeit sei für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedürfe es keiner Zwischenschaltung eines Anwalts zwischen eigener Mahnung und gerichtlicher Geltendmachung nur zur Abfassung weiterer Mahnungen nicht.
Auch die anwaltlichen Mahnungen seien wie im Übrigen ja auch die meisten anderen Schreiben der Klägerin und ihrer Prozessbevollmächtigten standardisiert. Das könne die Klägerin auch weiterhin alleine machen. Das bisherige Mahnwesen gehöre zu den im Mietrecht nicht umlagefähigen Verwaltungskosten.
Der Aufwand für die Forderungseinziehung auch bei Schuldnern, die sich in Verzug befänden, gehöre nun einmal auch nach allgemeinem Schuldrecht nicht zum ersatzfähigen Schaden.
Die Klägerin habe durch jahrelange Übung gezeigt, dass das Mahnwesen von ihr ausgeübt werden könne.
Im Übrigen habe das Gericht auch schon darauf hingewiesen, dass eine 1,3 Gebühr für standardisierte Computermahnungen auf keinen Fall in Ansatz gebracht werden könne. Allenfalls wäre eine 0,3 Gebühr ansatzfähig gewesen, wenn man den Anspruch dem Grunde nach bejahen würde.
Quelle: Amtsgericht Dortmund
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