Mietrecht: Keine Schuld des Mieters, wenn der Schimmelleitfaden fehlerhaft ist

Landgericht Berlin, 06.04.2021, Az.: 67 S 358/20

Mieter haben nicht nur Rechte, sondern selbstverständlich auch viele Pflichten. Diese werden im Mietvertrag und in der Hausordnung festgeschrieben. Die meisten vom Vermieter festgelegten Pflichten für den Mieter dienen dem Erhalt und dem Schutz der Immobilie. Dies gilt zum Beispiel für Schönheitsreparaturen. Oftmals gilt dies aber auch für die Vermeidung von Schimmel.

So finden sich in vielen Mietverträgen auch konkrete Vorschriften zum Lüften. Dies ist in gewissen Schranken auch erlaubt. Problematisch kann es aber werden, wenn der Vermieter falsche Anweisungen zum Lüften gibt, der Mieter diese befolgt und dann Mietminderung wegen Schimmel geltend macht. Dies ist in dem hier besprochenen Fall geschehen.

Sachverhalt

Kläger in diesem Fall war der Mieter, Beklagter war der Vermieter. Die Parteien streiten um Mietminderung und Schadensersatz.

Vermieter hatte dem Mieter ein Infoblatt zum richtigen Lüften übergeben

Der Beklagte hatte seinem klagenden Mieter ein Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung.“ übergeben. Nach diesem Infoblatt komme Feuchtigkeit fast immer von innen und müsse durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden.

Mieter mindert Miete wegen Schimmel im Sommer

Dennoch kam es im Sommer zur Schimmelbildung und der Kläger forderte die Rückzahlung von 25% der gezahlten Miete und den Ersatz seiner Aufwendungen für die Schimmelbeseitigung. Das zunächst angerufene Amtsgericht verurteilte den beklagten Vermieter zur Zahlung. Die Klage hat erstinstanzlich Erfolg. Hiergegen richtet sich die Berufung des beklagten Vermieters.

Urteil des Landgerichts Berlin

Auch das Landgericht Berlin folgte der Ansicht des Klägers und änderte das Urteil des Amtsgerichts nicht. Der Kläger sei nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25% der Bruttomiete berechtigt gewesen.

Auch das Landgericht Berlin erkennt Minderungsanspruch des Mieters an

Zwar sei der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen gewesen. Jedoch stünde nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten des Kläger dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen sei.

Gutachter bestätigt, dass die Angaben im Infoblatt unzureichend waren

Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten des Klägers sei bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

Maßgeblich für die Beurteilung seit im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten sei. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung seien in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme seit ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang habe der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

Daher kann dem Mieter sein falsches Lüftungsverhalten nicht vorgeworfen werden

Nach Maßgabe dieser Feststellungen könne dem Kläger kein Vorwurf gemacht werden, sein Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies habe bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ komme, müsse „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden„. Der Sachverständige habe überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten des Mieters sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin berufe, sei nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen seien nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Klägers im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt habe, sei weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses könne dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

Die vom Amtsgericht zuerkannte – von der Berufung nicht gesondert angegriffene – Minderungsquote von 25% der Bruttomiete sei angemessen.

Quelle: Landgericht Berlin

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