Mietrecht: Kündigung wegen verspäteter und zu geringer Mietzahlungen

Amtsgericht Schöneberg, 19.04.2017, Az.: 7 C 186/16

Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückzugeben. Das Mietverhältnis kann durch Fristablauf, sowie durch eine ordentliche und außerordentliche Kündigung beendet werden.

Nach § 573 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Eine Abmahnung ist bei dem Ausspruch einer Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB hingegen aufgrund des Wortlauts nicht anzunehmen. So kann der Vermieter dem Mieter kündigen, sofern im Wege der Interessenabwägung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters überwiegt bzw. vorliegt.

Im nachstehenden Fall streiten die Parteien über die Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung nach mehrmaligen Ausspruch von Abmahnungen und Kündigungen.

Sachverhalt: Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Die Parteien schlossen am 11.12.2008 einen Mietvertrag, in dem sie eine Staffelmiete vereinbarten, welche jeweils zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen war. Die Warmmiete beträgt seit dem 01.02.2016 737 EUR und betrug ab 01.02.2013 683 EUR. Darüber hinaus hatte der Beklagte auf seine Kosten für die jährliche Wartung der Heizungstherme zu sorgen.

Mit Zustimmung des Klägers vermietete der Beklagte ein Zimmer seiner Wohnung unter Zahlung eines Untermietzuschlags von monatlich 40 EUR in der Zeit vom 15.03.2015 bis zum 31.03.2016 unter. Wobei er die Untervermietung zumindest bis zum 30.06.2016 fortsetzte.

Der Beklagte bezahlte teilweise die Mieten unpünktlich und nicht in voller Höhe. Insbesondere wurden die Mieten für Mai bis Oktober 2013, die Mieten für Februar und März 2014, sowie die Mieten von Dezember 2015 bis September 2016 jeweils verspätet bezahlt. In den Monaten Februar, März, April, Mai und Juni 2016 wurden statt der geschuldeten 777 EUR jeweils nur 775 EUR bezahlt. Im Juli und August 2016 wurden nur 717 EUR bezahlt.

Das Mietverhältnis wurde aufgrund dessen mehrfach durch den Kläger gekündigt. So am 17.03.2014 fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzug, am 30.06.2016 und am 30.11.2016. Letztlich nochmals am 06.09.2016 fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzug, sowie wegen Untervermietung über den vereinbarten Zeitraum und wegen Nichterbringung des Nachweises zur Thermenwartung.

Im Weiteren mahnte der Kläger den Beklagten mehrmals ab, so am 05.09.2013, am 10.04.2014 und am 14.7.2016.

Der Kläger begehrt mit der Klage nunmehr die Räumung, sowie die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Der Beklagte trägt vor, dass die verspäteten Zahlungen keinen Kündigungsgrund darstellten. Insbesondere, da es sich lediglich um geringfügige Verspätungen handele und es ausreichend sei, wenn ein Überweisungsauftrag bis zum 3. Werktag eines Monats erteilt worden sei. Im Weiteren habe er seit Juli 2014 pünktlich bezahlt, die Kündigung vom 18.08.2016 sei daher unwirksam, die in der Abmahnung vom 14.07.2016 genannten verspäteten Mietzahlungen seien insgesamt nicht so erheblich, dass sie zur Kündigung berechtigen. Die Abmahnung sei daher gegenstandslos.

Darüber hinaus würde nunmehr das JobCenter die Zahlungen übernehmen, sodass keine weiteren Verzögerungen zu befürchten seien.

Der Beklagte behauptet darüber hinaus, dass er seit Anfang 2016 an Depressionen leide und daher nur eingeschränkt in der Lage sei sich um seine Angelegenheiten zu kümmern. Er sei daher der Meinung, dass sein Verschulden maximal gering sei und beruft sich daher auf eine besondere Härte.

Auch die verlängerte Untervermietung hält er nicht für einen Kündigungsgrund, da der Kläger seinen Zuschlag erhalten habe und daher sein Verhalten widersprüchlich sei, wenn er sich nunmehr auf seine fehlende Zustimmung berufe.

Letztlich bestreitet der Beklagte noch die Unterlassung der Thermenwartung, sowie die Rechtmäßigkeit dieser Verpflichtung.

Amtsgericht Schöneberg: Die Klage sei zulässig und begründet. Der Kläger habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 BGB.

Das zuständige Gericht hält bereits die ordentliche Kündigung vom 18.08.2016 für wirksam. Der Kündigung sei die Abmahnung vom 14.07.2016 wegen zu vorigen Verspätungen und Minderzahlungen vorangegangen. Aus dieser Abmahnung sei deutlich hervorgegangen, dass eine weitere Verspätung die Kündigung zur Folge habe, dennoch sei auch die Augustmiete verspätet gezahlt worden.

Soweit der Beklagte vorträgt, dass die Abmahnung sich nicht in seinen Unterlagen befände, ändere dies nichts an der Rechtslage, denn spätestens die Kündigung vom 06.09.2016 als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB sei wirksam und habe das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.03.2017 beendet.

Zwar habe zu diesem Zeitpunkt tatsächlich kein Zahlungsrückstand vorgelegen, der zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3a und b BGB berechtigt hätte. Denn der Kläger sei bei der Kündigung irrtümlich davon ausgegangen, dass die Oktobermiete 2013 noch unbezahlt sei. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greife aber dennoch. Sie sei auf hinreichende Kündigungsgründe gestützt, die im Kündigungsschreiben auch im Einzelnen genannt werden.

Zum Zeitpunkt der Kündigung sei der Beklagte mit Zahlung der Septembermiete 2016 mit 737 EUR in Verzug gewesen, da die Zahlung erst am 12.09.2016 beim Kläger eingegangen sei. Hieran ändere auch nichts die Rechtsprechung des BGH (BGH VIII ZR 222/15), welche den rechtzeitigen Auftrag als ausreichend ansieht.

Im Weiteren habe der Beklagte die Mieten für Februar bis August 2016 jeweils nicht in voller Höhe geleistet.

Hierin sei eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zu sehen, die zur Kündigung berechtigt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu würden vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens zählen (LG Berlin, 67 S 329/16).

Im vorliegenden Fall würden zwar für sich genommen jeweils nur geringe Verspätungen vorliegen und auch die Minderzahlungen seien für sich genommen nur gering, aber die Pflichtverletzung erlange dadurch so besonderes Gewicht, dass der Beklagte sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Abmahnungen und Kündigungen nicht änderte. Der Beklagte habe durch dieses Verhalten gezeigt, dass er zu einem vertragstreuem Verhalten nicht bereit sei. Dieser Eindruck würde durch die weitere Untervermietung trotz Ablauf der Genehmigung noch verstärkt werden. Insbesondere da diese trotz darauf bezogene Abmahnung weiter fortgesetzt wurde. Auch sei der Beklagte seiner Darlegung bezüglich der Thermenwartung trotz Abmahnung nicht nachgekommen. Das einfach bestreiten würde nicht ausreichen.

Die vorgenannten Pflichtverletzungen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts zwar für sich genommen keine Kündigung, verleihen aber den hier kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtabwägung zusätzliches Gewicht. Es sei kein Grund ersichtlich, warum der Kläger davon ausgehen können sollte, dass der Beklagte sich in Zukunft vertragstreu verhalten werde. Insbesondere, da in der Vergangenheit weder Abmahnungen noch Kündigungen zu vertragstreuem Verhalten geführt hätten. Dem Kläger bleibe daher, will er das Verhalten des Beklagten nicht weiter hinnehmen, keine andere Möglichkeit, als zu kündigen und die Kündigung auch durchzusetzen.

Auch die vorgetragene Depression führe nicht zu einer anderen Beurteilung im Rahmen der Interessenabwägung. Es sei nicht ersichtlich, dass der Beklagte derart eingeschränkt gewesen sei, dass er keinen Dauerauftrag hätte einrichten können um eine rechtzeitige und ausreichende Zahlung zu gewährleisten. Unter anderem auch im Hinblick darauf, dass er durchaus in der Lage gewesen sei einen Untervermietervertrag zu schließen. Im Weiteren sei nicht erkennbar, dass er aus juristischer Perspektive aufgrund seiner Depressionen nicht in der Lage sei aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen. Im Übrigen gehe auch das durch den Beklagten vorgelegte Attest von einer vorübergehenden Erkrankung aus, sodass der Erkrankung durch Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist Rechnung getragen werden könne (§ 721 ZPO).

Die Klage sei daher zulässig und begründet.

Quelle: Amtsgericht Köln

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