Mietrecht: Lässt der Mieter Möbel in der Mietwohnung zurück, stellt dies eine unzulässige Teilräumung dar.

Kammergericht Berlin,13.04.2015, Az. 8 U 212/14

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Dies bedeutet, dass der Mieter auch verpflichtet ist, alles, was ihm gehört, aus der Mietsache zu entfernen.

Belässt der Mieter trotz dieser Verpflichtung dennoch einige wesentliche Gegenstände in der Wohnung, liegt nur eine Teilräumung der Wohnung vor, so dass der Mieter seine Räumungspflicht nicht erfüllt hat. In diesem Fall kann gegen den Mieter dennoch Räumungsklage durch den Vermieter eingereicht werden.

Hat der Mieter allerdings nur unbedeutendes Gerümpel und einige Kartons hinterlassen, kann der Räumungsanspruch dennoch erfüllt sein.

In dem oben genannten Fall des Kammergerichts Berlin hatte dieses darüber zu entscheiden, ob der Mieter trotz Zurücklassens einiger Möbel im Keller der Gewerberäume seiner Räumungspflicht nachgekommen war und wem darauffolgend die Kosten eines Räumungsrechtsstreits aufzuerlegen waren.

Sachverhalt: Kläger in diesem Fall war der Vermieter von Gewerberäumen, welcher er an den beklagten Mieter vermietet hatte. Nachdem der Beklagte die Miete mehrmals nicht gezahlt hatte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos.

Nachfolgend geriet der Beklagte auch mit der Räumung und Herausgabe der Mieträume in Verzug, woraufhin der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe verklagte.

Noch bevor die Klage dem Beklagten zugestellt wurde, räumte der Beklagte die Gewerberäume und gab die Räume an den Kläger durch Übergabe der Schlüssel heraus. Dabei fertigten die Parteien ein Übergabeprotokoll. Dennoch bestand der Kläger später auf Verurteilung des Mieters, weil dieser Sperrmüll im Keller und bestimmte Einrichtungsgegenstände in den Hauptmieträumen zurückgelassen hatte. Das zunächst angerufene Landgericht folgte der Auffassung des Vermieters und verurteilte den Mieter entsprechend auf Räumung und Herausgabe. Dagegen legte der Beklagte Berufung ein.

Im darauf folgenden Berufungsverfahren nahm der Vermieter dann die Klage zurück. Daraufhin begehrte der Beklagte die Verurteilung des Klägers, dass dieser die Kosten des Rechtsstreits insoweit zu tragen habe, als sie durch die späte Klagerücknahme entstanden seien.

Kammergericht Berlin: Das Kammergericht Berlin folgte der Ansicht des Beklagten und urteilte nun, dass der Kläger die Kosten insoweit zu tragen habe.

Nach § 269 Abs. 3 ZPO würden dem Kläger die Kosten grundsätzlich zur Last fallen, wenn dieser seine Klage zurücknehmen würde. Eine Ausnahme hiervon würde § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO regeln. Danach bestimme sich die Kostenpflicht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes bei Wegfall des Klageanlasses vor Rechtshängigkeit.

Die am 28.03.2014 beim Landgericht eingegangene Räumungs- und Herausgabeklage sei bis zur Räumung und Herausgabe der Gewerberäume an den Kläger am 08.05.2014 – also vor Rechtshängigkeit am 15.05.2014 zulässig und begründet gewesen.

Das Mietverhältnis sei aufgrund der fristlosen Kündigung des Klägers mit Schreiben vom 14.02.2014 wegen Zahlungsverzuges wirksam beendet worden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB), so dass dem Kläger der Räumungs- und Herausgabeanspruch zugestanden habe.

Der Beklagte sei mit der Räumung und Herausgabe auch in Verzug gewesen. Es entspreche danach billigem Ermessen der Beklagten die Gerichtskosten und die anwaltliche Verfahrensgebühr für beide Prozessbevollmächtigte aufzuerlegen.

Die Beklagte habe den Räumungsanspruch – entgegen der Ansicht des Landgerichts – aber noch vor Rechtshängigkeit erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB).

Die Rückgabepflicht des Mieters umfasse neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters (auch durch Rückgabe sämtlicher Schlüssel) auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Die Räumung sei ein wesentliches Element der Rückgabe, wobei der Zustand der Mietsache bei der Rückgabe grundsätzlich ohne Bedeutung sei.

Eine teilweise Räumung liege nur dann vor, wenn sich in den Räumlichkeiten noch Gegenstände befinden würden, an denen der Mieter den Besitz offenkundig nicht aufgegeben habe. Eine Abgrenzung könne auch danach erfolgen, ob aufgrund des Zustandes der Räumlichkeiten dem Vermieter die Inbesitznahme möglich sei oder nicht. Lasse der Mieter eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurück, solle dies eine unzulässige Teilräumung darstellen. Das Zurücklassen von wenigem Gerümpel stünde aber der Annahme der Rückgabe nicht.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch sei wegen Erfüllung danach bereits vor dem Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht unbegründet geworden. Es entspreche danach billigem Ermessen dem Kläger die Mehrkosten aufzuerlegen, die durch die verzögerte Klagerücknahme – erst in der Berufungsinstanz – entstanden seien.

Quelle: Kammergericht Berlin

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