Mietrecht: Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung

Bundesgerichtshof, 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10

Die Modalitäten über die Erstellung und den Inhalt der Betriebskostenabrechnung sind in § 556 BGB festgelegt.

Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist bei der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Um die Betriebskostenabrechnung und die Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Belege in den Räumen des Vermieters.

Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet.

Nicht höchstrichterlich geklärt war allerdings bisher die Frage, wer die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs trägt.

Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfamilienhaus. Im November 2008 erteilte die Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007.

Diese wies unter anderem einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in Höhe von EURO 525, 71 für Müllabfuhrgebühren aus.

Die Mieter beanstandeten die Höhe dieses Anteils mit anwaltlichem Schreiben und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“ einen auf sie entfallenden Anteil von 185,76 Euro.

Die Differenz behielten die beklagten Mieter von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 Euro von der Februarmiete.

In der Vorinstanz hatte das AG Heidelberg der Klage stattgegeben, das Landgericht Heidelberg wies die Berufung der Mieter zurück.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht der Klägerin. In diesem Zusammenhang entschied der BGH, dass die Mieter bezüglich der Behauptung des Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen tragen würden.

Den Mietern sei es insofern nicht gelungen, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters darzulegen.

Der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin genüge insofern nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen, da den überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zukomme.

Quelle: Bundesgerichtshof

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