Mietrecht: Mieterhöhung durch Angabe von Vergleichswohnungen – Voraussetzungen

Amtsgericht Friedberg, Urteil vom 24.03.2023, Az.: 2 C 790/22

Es gibt verschiedene Arten die Miete zu erhöhen. Dies wird durch die folgende Grafik veranschaulicht. So zum Beispiel die reguläre Mieterhöhung, die Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder die Mieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete.

Im Rahmen der regulären Mieterhöhung kann die Miete aufgrund des Mietspiegels oder aufgrund von Vergleichswohnungen erhöht werden. Bei Vergleichswohnungen muss das Mieterhöhungsverlangen aber bestimmte Inhalte aufweisen:

• • • Drei Vergleichswohnungen sind Pflicht
    • Lage der Vergleichswohnungen
    • Quadratmeterzahl der Vergleichswohnungen
    • Besondere Angaben zu Lage, Alter und Ausstattung
    • Identifikation der Vergleichswohnungen

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:

Vermieter wollte Mieterhöhung über vergleichbare Wohnungen durchsetzen

Der Kläger war Vermieter und der Beklagte war Mieter einer Wohnung. Der Kläger verlangte vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung des Netto-Mietzinses für eine vom Beklagten mit Mietvertrag vom 06.09.2015 angemietete Wohnung.

Diese Wohnung kostete eine monatliche Nettomiete von 1.380,00 EUR. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2022 bat der Kläger den Beklagten zur Zustimmung der Erhöhung des Netto-Mietzinses um 274,00 EUR auf 1.654,00 EUR ab dem 01.10.2022. In dem Schreiben war ausgeführt, dass die Wohnung eine Wohnfläche von 220 qm aufweise, so dass sich der Quadratmeterpreis von 6,27 EUR auf 7,52 EUR erhöhe. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich der Kläger auf sechs angeblich vergleichbare Wohnungen.

In dem Mieterhöhungsschreiben stellte der Vermieter 6 vergleichbare Wohnungen vor

Der Beklagte war der Ansicht, dass die in dem Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen keine Vergleichswohnungen, nicht hinreichend bezeichnet, nicht existent oder nicht vergleichbar seien. Die Wohnung liege zudem nicht im Stadtkern, sondern nur in der Kernstadt und habe eine Größe von lediglich 184,36 qm.

Nachdem der Mieter nicht zustimmte, verklagte der Vermieter ihn

Somit stimmte der Beklagte trotz Fristsetzung nicht zu. Daher verklagte der Kläger den Beklagten beim Amtsgericht Friedberg auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Urteil des Amtsgerichts Friedberg

Das AG Friedberg sah das Mieterhöhungsschreiben als unwirksam an

Das Amtsgericht Friedberg urteilte nun, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 26.07.2022 nicht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechen würde. Es sei formal unwirksam, die darauf gestützte Klage sei daher unzulässig.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür sei erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gebe, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden könne, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimme oder nicht. Dabei dürften an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG (Eigentumsgarantie) zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Allerdings müsse das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Das sei hier nicht der Fall.

Es müssen mindestens 3 Vergleichswohnungen genannt sein, die genau bezeichnet werden müssen

Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen müsse die Angabe der Vergleichswohnungen hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden könne. Damit sei das Vergleichsobjekt Nr. 2 ungeeignet. Die Adresse gebe es in Bad Nauheim nicht. Die Wohnungen müssten zudem vergleichbar sein.

Vier der sechs Vergleichswohnungen des Vermieters seien nicht vergleichbar

Dabei sei ein großzügiger Maßstab anzulegen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen diene nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern solle dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Das Gesetz verlange nur, dass die Wohnungen „vergleichbar“ und nicht „entsprechend“ oder „identisch“  sein müssen. Die Vergleichswohnungen dürften aber nach einer wertenden Betrachtungsweise nicht einem anderen Wohnungsteilmarkt angehören. Hierzu würden z. B. Kleinwohnungen, Großwohnungen, Luxuswohnungen, Standardwohnungen, Komfortwohnungen, Schlichtwohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser, Penthauswohnungen usw. zählen.

Im Ergebnis sei das Mieterhöhungsverlangen unwirksam

Unstreitig handele es sich bei dem Vergleichsobjekt Nr. 1 um einen Gewerbebetrieb. Bei den Vergleichsobjekten Nr. 5 und 6 handele es sich unstreitig um Einfamilienhäuser bzw. Reihenhäuser. Zur Begründung verblieben dann allenfalls noch die beiden Vergleichsobjekte Nr. 3 und 4, so dass die erforderliche Anzahl von 3 nicht erreicht und das Erhöhungsverlangen unwirksam sei.

Quelle: Amtsgericht Friedberg

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