Mietrecht: Mieterhöhungsverlangen des Vermieters scheitert an nicht abgeholtem Einschreiben mit Rückschein.

Amtsgericht München, 19.09.2013, Az.: 423 C 16401/13

In vielen Rechtsstreitigkeiten berufen sich Parteien darauf, dass ihnen bestimmte anspruchsbegründende Schreiben nicht zugegangen sind. Grund dafür ist die Tatsache, dass eine Willenserklärung dem Adressaten gegenüber dann nicht wirksam wird, wenn sie diesem nicht zugeht.

Die zentrale Vorschrift dafür ist § 130 BGB. Gemäß § 130 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wirksam, wenn sie diesem zugeht.

Um dies zu umgehen, muss der Erklärende also darauf achten, dass er eine Zustellungsart wählt, mit der sichergestellt ist, dass die Erklärung dem Empfänger auch tatsächlich zugeht.

Oftmals wird dafür noch das Einschreiben mit Rückschein gewählt. Dies hat allerdings den Nachteil, dass der Erklärungsempfänger dieses Einschreiben eventuell bei der Post abholen muss. Tut er dies nicht, ist ihm die Erklärung nicht zugegangen.

Die bessere Alternative für die Zustellung ist somit das Einwurf-Einschreiben oder die Zustellung per Boten.

In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters per Einschreiben mit Rückschein wirksam zugestellt worden war.

Sachverhalt: Der klagende Vermieter begehrt von dem beklagten Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die ihm gehörende an den Beklagten vermietete Wohnung.

Der Kläger war in das Mietverhältnis nach Veräußerung des streitgegenständlichen Anwesens an ihn eingetreten. Mit Einschreiben/Rückschein vom 29.12.12 verlangte der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher monatlich 960,– Euro auf 1.068,– Euro mit Wirkung ab dem 01.04.2013 und begründete die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel für die Landeshauptstadt München.

Das Einschreiben wurde von dem Beklagten nicht abgeholt.

Der Beklagtenvertreter wurde am 14.01.2013 vom Vermieter angeschrieben und um Vermittlung im Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangen gebeten. Bei diesem Schreiben war das Mieterhöhungsverlangen vom 29.12. mit beigelegt. Auf dieses Schreiben antwortete der Beklagtenvertreter, der Beklagte würde ohnehin schon mehr als 80 % der ortsüblichen Miete zahlen. Geschuldet wären jedoch nur 80 %.

Mit Schriftsatz vom 26.07.2013 begründete der Klägervertreter das Mieterhöhungsverlangen auch nach dem Mietspiegel 2013, nachdem ein Hinweis des Gerichts erfolgt war, dass dieser Mietspiegel für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen maßgeblich sei.

Der Beklagte war der Ansicht, dass ihm das Mieterhöhungsverlangen bereits nicht wirksam zugestellt worden sei, er könne sich nicht erinnern, den Benachrichtigungszettel erhalten zu haben.

Der Beklagtenvertreter wiederum erklärt zum Zeitpunkt der Mitteilung des Mieterhöhungsverlangens an ihn von dem Beklagten nicht bevollmächtigt gewesen zu sein.

Amtsgericht München: Das Amtsgericht München urteilte nun, dass die Klage unzulässig sei.

Zulässigkeitsvoraussetzung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung sei, dass die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 BGB abgelaufen sei. Voraussetzung hierfür sei ein wirksames Erhöhungsverlangen an den Mieter.

Vorliegend konnte der Kläger nicht beweisen, dass dem Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 29.12.12 zugegangen war.

Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, sei es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins oder nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass das Mieterhöhungsverlangen auch dem jetzigen Beklagtenvertreter übermittelt wurde. Dieser war unstreitig zum damaligen Zeitpunkt weder kraft Vertrags noch kraft Gesetz bevollmächtigt.

Quelle: Amtsgericht München

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