Mietrecht: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme ist auch ohne Ankündigung möglich.

Bundesgerichtshof, 02.03.2011, Az.: VIII ZR 164/10

Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.

§ 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.

Modernisierungsmassnahmen_Erhaltungsmassnahmen

Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.

Gem. 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen.

Modernisierungsmaßnahmen sind insbesondere von Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietsache zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und daher von dem Vermieter getragen werden müssen.

In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Vermieter nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen darf, obwohl er die Modernisierungsmaßnahmen vorher nicht angekündigt hatte.

Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Im September 2007 kündigte der Kläger der Beklagten den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an.

Dieser Maßnahme widersprach die Beklagte, woraufhin der Kläger die Modernisierungsankündigung zurückzog. Die Modernisierungsmaßnahmen wurden dennoch durchgeführt.

Aufgrund der Verbesserung der Mietsache machte der Kläger eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete gemäß § 559 BGB geltend, die Beklagte zahlte nicht.

Die nachfolgende Klage auf Zahlung des Erhöhungsbetrages wies das Amtsgericht ab. Das Landgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Bundesgerichtshof: Der BGH folgte ebenfalls der Ansicht des Klägers. Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe.

Eine Modernisierungsankündigung sei hier aber nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden.

Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden.

Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten.

Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar.

Quelle: Bundesgerichtshof

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1 Comment

  1. „Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten….“ – das stimmt doch! In meinen Augen, war hier eine Klageeinreichung von vornherein sinnlos!

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