Mietrecht: Mietminderung bei Baustellenlärm und sonstigen äußeren Beeinträchtigungen

Amtsgericht Köln, 14.06.2011, Az. 223 C 26/11

Befindet sich eine Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, besteht die Möglichkeit der Mietminderung nach § 536 BGB. Der Mieter muss also weniger Miete zahlen, je nachdem wie schwerwiegend der beeinträchtigende Mangel ist. Dazu gehören zum einen Mängel in der Wohnung selbst. Es können aber auch Umstände sein, die von außerhalb der Wohnung für Beeinträchtigungen sorgen wie z.B. Baustellen. Eine Minderung der Miete ist allerdings nach § 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter auf das Bestehen des Mangels vorher hinweist. Dann kennt der Mieter den Mangen und kann theoretisch selbst überlegen, ob er trotz der möglichen Beeinträchtigung in der Wohnung wohnen möchte. Dies gilt auch, wenn der Mieter den Mangel selbst erkennen musste, ihn also grob fahrlässig nicht erkannt hat. Wann das der Fall ist, ist nicht immer eindeutig.

Im nachstehenden Urteil hat das Amtsgericht Köln (AG Köln) klargestellt, dass eine Beeinträchtigung durch Schiffslärm bei einer Wohnung am Rheinufer vom Mieter erkannt werden muss. Auch stellt es fest, dass ein Hinweis im Mietvertrag auf Baulärm durch Baustellen in der Nachbarschaft zur Kenntnisnahme dieser Mängel durch den Mieter führt. In beiden Fällen ist kein Mietminderungsanspruch gegeben.

Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten die Parteien um die Höhe der zu zahlenden Miete. Klägerin ist die Vermieterin einer Kölner Wohnung, Beklagte die Mieterin.

Im Juni 2009 unterschreibt die Mieterin den Mietvertrag für eine Wohnung am Kölner Rheinufer, in unmittelbarer Nähe zu den sich damals noch im Bau befindlichen Kranhäusern. Im Mietvertrag ist unter anderem darauf verwiesen, dass sich in der Nachbarschaft Baustellen befinden.

Es befinden sich tatsächlich Baustellen rund um das Gebäude, wobei es zu Lärm- und Staubbelästigungen kommt. Außerdem ist der Treppenaufgang zur Severinsbrücke nur über ein unbefestigtes Schotterfeld zu erreichen.

Auch stellt die Mieterin fest, dass nachts und an Wochenenden Binnenschiffer an der Kaimauer unter ihrer Wohnung anlegen und durch das Laufenlassen der Dieselmotoren ebenfalls Lärm- und Geruchsemissionen erzeugen.

Aus diesen Gründen beschließt die Mieterin, ab Juni 2010 die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen zu wollen. Sie erklärt, die Miete im Hinblick auf ihr bestehendes Zurückbehaltungsrecht einzubehalten und zahlt im Zeitraum von September 2010 bis März 2011 auch knapp 3700 € weniger. Sie beruft sich unter anderem darauf, dass ihr zugesichert wurde, dass die Baustellen bis Anfang 2010 beendet sind.

Daraufhin verklagt die Vermieterin die Mieterin auf Nachzahlung des ausstehenden Betrags. Die Mieterin beantragt Abweisung der Klage.

Amtsgericht Köln: Das AG Köln gibt der Vermieterin recht. Es hält die Klage für begründet und verpflichtet die Mieterin zur Nachzahlung der knapp 3700 € zuzüglich Zinsen. Der Anspruch besteht nach § 535 II BGB, da der Mieterin kein Mietminderungsanspruch zusteht und sie dennoch zu wenig zahlte.

Zunächst prüfte das Gericht, ob das erschwerte Erreichen der Treppe zur Severinsbrücke über das unbefestigte Schotterfeld einen Sachmangel iSd. § 536 BGB darstellt. Sachmängel sind Umstände, aufgrund derer die Wohnung nicht vertragsgemäß benutzt werden kann. Dabei wird in § 536 I 3 BGB festgelegt, dass eine unerhebliche Minderung der vertragsgemäßen Nutzbarkeit nicht beachtet wird. Den etwas erschwerten Zugang zum Haus sieht das Gericht nicht als erhebliche Einschränkung an, da der Zugang auch über einen kleinen Umweg möglich ist. Dies sieht es als lästigen Zustand an, der aber nicht zu einer gravierenden Beeinträchtigung der Nutzung der vermieteten Räume als Wohnung führt.

Bezüglich der ankernden Schiffe an der Kaimauer lässt das Gericht offen, ob die Lärm- und Geruchsemissionen überhaupt einen Mangel darstellen. Es schließt eine Minderung der Miete schon deshalb aus, da dieser Umstand der Mieterin bei Vertragsschluss hätte bekannt sein müssen. Für solche Fälle grober Fahrlässigkeit des Nichterkennens legt § 536b S. 2 BGB fest, dass grundsätzlich kein Mietminderungsanspruch besteht. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn die Vermieterin dies bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen hat. Das Gericht stellt klar, dass die Vermieterin auf diesen Umstand nicht hinweisen musste, da der Rhein eine der meist befahrenen Schifffahrtsstraßen Europas ist. Es ist somit allgemein bekannt, dass solche Beeinträchtigungen auftreten können. Aufgrund der kilometerlangen Kaimauer mit Treppenstufen an die Wasseroberfläche hätte die Mieterin dies selbst erkennen müssen. Die Vermieterin musste aufgrund der Offensichtlichkeit darüber nicht aufklären.

Auch bezüglich der weiteren Baustellen kann die Mieterin keine Mietminderung verlangen, da sie ebenfalls Kenntnis iSd. § 536b BGB hatte und eine Minderung hiernach ausgeschlossen ist. Sie ist auf diese Umstände im Mietvertrag selbst hingewiesen worden und hat die Kenntnis mit ihrer Unterschrift bestätigt. Des Weiteren hat die Mieterin selbst zugegeben, gesehen zu haben, dass sich die Kranhäuser noch im Bau befinden. Wenn sie sich über die Dauer der Beeinträchtigungen geirrt hat, ist dies dennoch als Kenntnis zu werten.

Dass sich die Mieterin darauf beruft, eine Zusicherung des Endes der Bauarbeiten bis Anfang 2010 bekommen zu haben, überzeugt das Gericht nicht. Die vermeintlich zusichernde Zeugin L. schloss viel mehr aus, eine konkret verbindliche Zusage gegeben zu haben, da weder sie noch die Klägerin einen Einfluss auf das Ende der Bauarbeiten hatten. Außerdem findet sich keine Vereinbarung im Mietvertrag über das Ende der umliegenden Bauarbeiten.

Daher steht der Mieterin auch kein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB, da die Vermieterin die Wohnung im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben hat. Durch ihre Unterschrift hat die Mieterin die genannten Einschränkungen akzeptiert, wodurch die Wohnung im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben wurde. Ein Hinweis auf Beeinträchtigung durch Schifffahrt muss bei einer Wohnung am Rhein nicht explizit niedergeschrieben werden, da sie offenkundig sind. Sie werden somit auch ohne schriftlichen Hinweis Vertragsbestandteil.

Folglich hat die Mieterin ihre Miete zu Unrecht nicht bezahlt und wird verpflichtet diese nachzuzahlen.

Quelle: AG Köln

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