Mietrecht: Mietminderung bei Wohnflächenabweichung und Anrechnung der Balkonfläche.

Amtsgericht Hamburg, 20.08.2014, Az.: 49 C 174/13

Die  Wohnflächenangabe stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag dar. So werde die vom Vermieter geschuldete Sollbeschaffenheit nach § 535 I 2 BGB  festgelegt.

Der BGH nimmt in seiner Rechtsprechung an, dass bei einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs unwiderleglich zu vermuten ist, so dass ein Sachmangel i.S.d. § 536 I BGB vorliegt.

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) ist eine Verordnung zur Bestimmung der vereinbarten Wohnfläche. § 42 bestimmt, dass wenn die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden ist, es bei dieser Berechnung bleibe. Werden jedoch in diesen  Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.

Daneben wurden für die Berechnung der Wohnfläche vor allem die DIN 283  und die DIN 277 angewendet. Unterschiede zwischen diesen Berechnungsmethoden bestehen insbesondere  bei der Anrechnung so genannter Freiflächen wie Balkonen und Terrassen. Diese sind in der Regel zu ein Viertel  und mit Begründung bis zur Hälfte, nach der II. Berechnungsverordnung jedoch zur Hälfte anrechenbar.

Nach welchen Grundsätzen der Wohnraum im nachstehenden Fall zu berechnen war, hatte das Amtsgericht Hamburg zu entscheiden. Dabei führte es aus,  dass  für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich sei. An einer solchen Verkehrssitte fehle es dann, wenn eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen sei. Eine Verkehrssitte wäre aber nur dann anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwa die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.

Sachverhalt: In diesem Fall ging es um die minderungsbedingte Rückzahlung von Zinsen wegen einer Flächenabweichung.

Die Kläger sind seit dem 01.08.1978 Mieter einer  4-1/2-Zimmer-Wohnung in Hamburg, welche auch über einen Balkon verfügt.  In § 1 des Mietvertrages war eine Wohnfläche von 123,95 m² vermerkt.

1995 trat die E. und Sch. GbR als Eigentümerin als Vermieterin in den Mietvertrag ein. Der Beklagte ist Gesellschafter dieser GbR.

Mit Schreiben des Mietvereins Hamburg vom 26.04.2013 wurde die Hausverwaltung des Vermieters mit einer Frist bis zum 17.05.2013 zu einer Zahlung von 8.440,82 € aufgefordert.

Die Kläger machten in ihrer Kläger geltend, die von ihnen gemietete Wohnung sei nur  111,2 m² groß, daher hätten sich Mietminderungsansprüche ab dem 01.01.2004 bis 31.05.2011 in Gesamthöhe von 8.440,82 € ausgehend von einer Brutto-Miete bis 30.04.2005 in Höhe von 795,18 €, einer Brutto-Miete nach dem 01.05.2005 bis 31.05.2008 in Höhe von 918,50 €, einer Brutto-Miete von danach von 975,00 € vom01.06.2008 bis 30.06.2010 und nachfolgend einer Brutto-Miete in Höhe von 1.015,00 € ergeben.

Zusätzlich sei auch unter Berücksichtigung des Mietvertragsschlusses im Jahre 1978 der Balkon nur zu einem Viertel anzurechnen. Der Beklagte hafte als Gesellschafter der GbR für die Minderung.

Daher beantragten sie, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand 8.440,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes seit dem 18.05.2013 zu zahlen.

Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen. Dazu trug er vor, dass die Wohnfläche jedenfalls 112,10 m² betrage. Deshalb liege unter Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung kein minderungsrelevanter Mangel vor. Auch sei der Beklagte als Gesellschafter nicht passivlegitimiert.

Amtsgericht Hamburg: Die zulässige Klage sei nicht begründet, denn den Klägern stehe kein  Anspruch auf Rückzahlung von Mietzinsen wegen einer Wohnflächenabweichung zu, da es an einem Mangel der Mietsache fehle.

Ein Mangel gemäß  § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liege vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweise, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall.

Bei Angabe einer Wohnfläche von 123,95 m² im Mietvertrag liege ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche weniger als 111,56 m² betrage.

Das Sachverständigengutachten habe eine Wohnfläche von 111,27 m² ausgewiesen, dabei war jedoch nach Maßgabe des Gutachtens die Balkonfläche lediglich zu einem Viertel und nicht zur Hälfte berücksichtigt worden.

Die Gesamtfläche des Balkons betrage nach dem Gutachten 2,55 m². Bei einer Anrechnung der Hälfte ergebe sich eine Wohnfläche von 111,91 m².

Grundsätzlich sei die Berechnung der Wohnfläche nach Maßgabe der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen vorzunehmen. Etwas anderes gelte, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Vertragsschluss im Einzelfall eine abweichende Bedeutung zugrunde gelegt hätten oder eine andere Berechnungsmethode ortsüblich sei.

Wohnfläche für preisgebundenen Wohnraum sei nach Maßgabe der bis zum 31.12.2003 anwendbaren und bei Vertragsschluss geltenden §§ 42 bis 44 II. BV zu ermitteln.

Nach der DIN 283 sei die Wohnfläche jedoch nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart hätten oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei.

Die Parteien hätten vorliegend keine anderen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche vereinbart. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses habe auch keine ortsübliche Berechnungsmethode, welche nach Maßgabe der DIN 283 eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsah bestanden.

Welche Berechnungsmethode ortsüblich sei, sei allein nach der bestehenden örtlichen Verkehrssitte zu bestimmen. Die Feststellung einer solchen Verkehrssitte sei Sache des Tatrichters.

Nach Ansicht des Gerichts habe in Hamburg keine von den §§ 42 bis 44 II. BV abweichende ortsübliche Berechnungsmethode bestanden, wonach Balkonflächen im Regelfall zu einem Viertel anzurechnen seien.

Dass eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen sei, führe zu keinem anderen Ergebnis.

Von einer Verkehrssitte hätte ausgegangen werden können, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwa die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.

Nach einer Kommentierung von Sternel sei der Hamburger Mietspiegel jedoch nach der II. BV berechnet worden und weiche bewusst von der DIN 283 ab.

Begleittexte zum Mietenspiegel 1977 erwähne die DIN 283 nicht, wohl aber als Anlage 2 die Wohnflächenberechnung nach der Betriebskostenverordnung.

Folglich ging das Gericht davon aus, dass es keine abweichende Verkehrssitte gab, sondern grundsätzlich der Balkon hälftig auf die Wohnfläche anzurechnen gewesen sei.

Es sei auch nicht entscheidungserheblich, ob der Balkon wegen der Lage an einer Hauptverkehrsstraße mit einer hälftigen Anrechnung übermäßig berücksichtigt sei, denn die Wohnung liege hier nicht an einer solchen Straße.

Nach eigener Sachkunde des Gerichtes sei folglich ein weiteres Sachverständigengutachten entbehrlich und die Klage abzuweisen.

Quelle: Amtsgericht Hamburg

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