Mietrecht: Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei möbliert vermieteter Wohnung
Rechtsanwalt Tieben

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Zivilrecht
von: Helmer Tieben

Bundesgerichtshof, 02.03.2011, VIII ZR 209/10

Grundsätzlich können Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB Mietminderung gegenüber dem Mieter geltend machen, wenn die Mietsache einen Sachmangel oder Rechtsmangel aufweist bzw. wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen.

Im Falle der Mangelhaftigkeit der Wohnung oder bei Fehlen zugesicherter Eigenschaften muss der Mieter allerdings bestimmte Vorgaben beachten, damit die Mietminderung nicht rechtlich angreifbar ist.

Insofern ist der Mangel bei dessen Auftreten dem Vermieter umgehend anzuzeigen. Ohne diese Mängelanzeige hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird. In der Mangelanzeige sollte der Mangel möglichst genau geschildert werden.

Darüber hinaus sollte ein Hinweis an den Vermieter erfolgen, dass dieser dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Außerdem sollte eine Frist zur Mangelbehebung gesetzt und angekündigt werden, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Schadensbehebung um einen bestimmten Betrag gekürzt wird.

Sofort ab Auftreten des Mangels kann der Mieter die Miete gegenüber dem Vermieter mindern. Der Mieter braucht daher nicht darauf zu warten, dass die Mangelanzeige den Vermieter erreicht hat. Da die Miete in den meisten Fällen im Voraus bezahlt wird, kann der Mieter die Miete auch rückwirkend kürzen.

Besondere Probleme bereitet dem Mieter allerdings oftmals die Feststellung, ob ein bestimmter Mangel zu einer Mietminderung berechtigt und wie hoch die Mietminderung ausfällt.

Gerichte definieren einen Mangel als „eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten“.

Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss dabei erheblich gemindert sein. Unerheblich ist ein Fehler nach der Rechtsprechung dann, wenn der Mangel leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist.

Eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, „wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaften und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will“.

Gerade im Bereich der Wohnraummiete gibt es unzählige Gerichtsentscheidungen die Mietminderungen aufgrund verschiedenster Gründe zum Inhalt haben. Als Fehler anerkannt ist zum Beispiel eine fehlerhafte Zentralheizungsanlage, die zu Brennstoffmehrverbrauch führt (MDR 1983, S. 229) oder unzureichender baulicher Wärmeschutz in Wohnräumen (WuM 2006, S. 609).

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In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH nun darüber zu entscheiden, ob der Mieter eine Mietminderung geltend machen kann, wenn die Fläche einer möbliert vermieteten Wohnung die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als 10% unterschreitet.

Sachverhalt: Der Kläger war Mieter einer vollständig möblierten Wohnung des Beklagten in Berlin. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug jedoch nur 44,3 m. Aufgrund der Flächenabweichung in Höhe von 11,5 % hielt der Kläger eine dieser Abweichung entsprechende Mietminderung für gerechtfertigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von EUR 1.964,20.

Der Beklagte hingegen war der Ansicht, dass in der Kaltmiete die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden sei, so dass die Miete nur um insgesamt 736,58 zu mindern sei.

Der Kläger klagte daraufhin vor dem Amtsgericht welches der Klage in Höhe von EUR 288,22 stattgab und die Klage im Übrigen abwies. Die dagegen gerichtete Berufung bei dem Landgericht wies dieses zurück.

BGH: Der BGH bestätigte die Ansicht des Klägers. Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter berechtige auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet.

Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Quelle: Bundesgerichtshof

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Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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