Mietrecht: Mietrechtliche Auswirkungen des Todes des Mieters

Eigentümer eines Mietobjektes werden manchmal mit besonderen Situationen konfrontiert. Eine solche Situation stellt der Tod des Mieters in einem bestehenden Mietverhältnis dar. Dies bedeutet oft einen schweren Verlust für die Angehörigen, wirft jedoch auch oft viele offene Fragen beim Vermieter auf. Welches Kündigungsrecht man hat, ob es Erben gibt oder ob überhaupt jemand das Mietverhältnis übernehmen kann. Ein solcher Vorfall kann viele Komplikationen bedeuten, muss es aber nicht, dennoch ist eine schnelle Klärung zu empfehlen, denn mit dem Tod eines Mieters erlischt das Mietverhältnis von heute auf morgen nicht automatisch. Vor allem bei einem Tod eines Mieters gelten im Mietrecht strenge Vorschriften. § 563 BGB regelt das Eintrittsrecht beim Tod des Mieters. Dieser dient dem Schutz der Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in einem Haushalt, also dem Mietobjekt, gemeinsam gewohnt haben davor, aus diesem zwanghaft ausziehen zu müssen. Im § 564 BGB wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben als auch die außerordentliche Kündigung behandelt. Welche Personen demnach in einem solchen Vorfall als Nachfolger gelten, wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelt. Dies ist allerdings einzelfallabhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Im Folgenden werden Sie mehr über die Folgen eines Todesfalles von einem Mieter im Mietrecht erfahren, welchen Ihnen vor allem als Vermieter einen allgemeinen Überblick verschaffen kann.

Mieter stirbt: Was passiert mit dem Mietverhältnis und wer zahlt nun die Miete?
Wie bereits oben erwähnt, endet der Mietvertrag aufgrund eines Todes des Mieters nicht automatisch. Welche Person den Mietvertrag im Einzelfall übernimmt, hängt jedes Mal von der Situation des Verstorbenen sowie des Mietverhältnisses ab. Sollte es im Mietvertrag weitere eingetragene Mieter geben, so wird das Mietverhältnis ohne großartige Probleme mit ihnen fortgeführt. Es kommt jedoch auch vor, dass die verbliebenen Mieter von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist Gebrauch machen. Dies stellt jedoch einen anderen Vorfall dar. Die verbliebenen Mieter haben das Recht darauf, das Mietobjekt zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Für das Eintrittsrecht gilt jedoch eine feste Reihenfolge, an welche man sich unbedingt halten sollte:

  1. Ehegatten oder Lebenspartner, die in dem gleichen Haushalt leben
  2. Kinder des verstorbenen Mieters, die ebenso in dem gleichen Haushalt leben
  3. Weitere Mitglieder der Familie des Verstorbenen, die auch mit dem Mieter im gleichen Haushalt lebten.

Es muss hierbei darauf geachtet werden, dass gemäß § 563 Absatz 2 BGB bloße Wohngemeinschaften nicht zum eintrittsberechtigten Personenkreis gehören.

Sollte es keinen weiteren Mieter geben oder sind diese bereits verstorben, so müssen die Erben des Verstorbenen und eventuell für den Mieter in das Mietverhältnis eingetragenen Personen die Miete weiterhin zahlen. Vermieter sind dazu berechtigt, die Miete für weitere drei Monate zu verlangen. Außerdem sind die Erben oder Eintrittsberechtigte verpflichtet, gegebenfalls offene und fällige Mietschulden oder Kosten für die Entrümpelung der Wohnung des Verstorbenen zu begleichen. Diese sind die sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Generell sollten Erben recht schnell handeln und innerhalb von vier Wochen nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben das Erbe annehmen oder gegebenfalls ausschlagen. Denn nach Ablauf dieser Frist ist das Ausschlagen nicht mehr möglich. Sollte es keine Erben geben, was bei alleinstehenden Menschen häufig der Fall ist, oder treten diese von ihrer Erbschaft zurück, so fällt die Pflicht auf das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters. Dieses übernimmt dann die Nachlasspflegschaft. Die Hinterlassenschaft wird durch einen bestellten Nachlasspfleger verwaltet. Dieser wickelt auch die Mietangelegenheiten des Verstorbenen ab. In einer solchen Situation haben die Vermieter sehr gute Chancen die Mietschulden ausgeglichen zu bekommen. In keinem Fall darf der Vermieter auf eigene Faust das Mietobjekt betreten und leerräumen, dies käme einem Hausfriedensbruch gleich und tauchen doch Erben auf, so könnten diese Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Welche Kündigungsfristen gelten in einem Todesfall des Mieters?
Die Erben als auch die eintrittsberechtigten Personen können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, den Vermieter erklären, dass sie das Mietobjekt nicht übernehmen möchten. Sollte diese Frist abgelaufen sein, so treten sie automatisch in das bestehende Mietverhältnis des Verstorbenen ein. Eine Anpassung des Mietvertrages ist dabei nicht erforderlich. Für die Erben als auch für die Eintrittsberechtigten besteht in einem solchen Fall ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages. Für beide dieser Gruppen gilt eine einmonatige Frist nach Kenntnis des Vorfalles, wobei die Kündigungsfrist drei Monate umfasst. Die Sonderkündigung bei einem Todesfall des Mieters muss zwingend schriftlich und unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht erfolgen. Lediglich im Erbfall ist das Schreiben mit der Kündigung eigenhändig von sämtlichen Erben gemeinsam zu unterzeichnen.

Sollte sich das Mietobjekt in einer beliebten Lage beziehungsweise Region befinden und könnte man eine weitaus bessere Miete damit erzielen, so ist ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter interessant. Ebenfalls er hat in einer solchen Situation die Möglichkeit einer Sonderkündigung. Bei einer Sonderkündigung gegenüber eintrittsberechtigten Personen müssen allerdings schwerwiegende Gründe vorliegen, die der Vermieter geltend machen möchte. Ein solches Sonderkündigungsrecht gilt auch gegenüber den Erben, wobei hier die Ausführung besonderer Gründe nicht von Nöten ist. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats, nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters, Gebrauch von diesem Sonderrecht machen. Wichtig an dieser Stelle ist die einmonatige Frist. Ansonsten bestehen für den Vermieter nach dem Tod des Mieters kaum Möglichkeiten, das Mietverhältnis durch Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Solche Schwierigkeiten können jedoch einfach vermieden werden. Sie als Vermieter können direkt beim Vertragsschluss im Mietvertrag festlegen, dass das Mietverhältnis spätestens mit dem Tod des Mieters endet.

Wem steht nach dem Todesfall des Mieters die Mietkaution zu?
Die im Mietvertrag zwischen den Mietparteien festgelegte Mietkaution des Verstorbenen steht nach dessen Tod den Erben zu, sofern der Mietvertrag nicht von Eintrittsberechtigten oder Erben übernommen wird. Diese Konstellation gilt auch nur, wenn es keinen Anspruch des Vermieters auf einen Anteil oder gar die gesamte Kaution gibt. Forderungen seitens des Vermieters können zum Beispiel aufgrund von Mietrückständen oder nicht gezahlten Nebenkostenabrechnungen entstehen. Die Erben wiederum haben einen Anspruch auf ein eventuelles Guthaben aus der Abrechnung der Nebenkosten. Im Grunde genommen übernehmen die Erben des Verstorbenen die Rechte als auch Pflichten des Erblassers.

Wer ist für die Räumung des Mietobjekts nach dem Todesfall des Mieters zuständig?
Wie bereits oben erwähnt, haften die Erben gemäß § 1967 BGB nach dem Tod des Mieters für alle von dem Verstorbenen offenen Verpflichtungen. Von den Nachlassverbindlichkeiten werden neben Mietzahlungen auch die gesamten Kosten für die Räumung des angemieteten Mietobjekts umfasst. Darunter fallen auch mögliche Schönheitsreparaturen, welche ebenfalls von dem Erben zu verrichten sind. Sollten die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt haben, so müssen diese auch zum Ende der Frist das Mietobjekt geräumt dem Vermieter übergeben.
Sollten nach dem Ablehnen des Mieters keine Erben zu ermitteln sein, weil sie nicht auffindbar sind oder generell unbekannt sind, so hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts per Gericht durchzusetzen. Vom Gericht wird ein Nachlasspfleger eingesetzt, denn wenn keine Erben auffindbar sind, so erbt das Land, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte. Sollte der Nachlass überschuldet sein, so bleibt der Vermieter auf den Kosten der Renovierung sowie Forderungen der Nebenkostenabrechnung im schlimmsten Falle selber sitzen.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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