Mietrecht: Nicht jeder Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung unwirksam

Landgericht Berlin, 01.12.2016, Az.: 67 S 323/16

Nur unter bestimmten Voraussetzungen können Vermieter Mietverträge kündigen – eine mögliche Ausführung ist die Eigenbedarfskündigung, welche jedoch eine plausible Begründung benötigt. Dieser Begründung sind allerdings durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enge Grenzen und Fristen gesetzt (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB).
Sobald der Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige – nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu Kinder, Eltern, Enkeln oder Großeltern aber auch Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02), Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09) – benötigt, so besitzt er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen.

Die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Wohnbedarf des Vermieters ohne wesentliche Abstriche in einer frei gewordenen Alternativwohnung befriedigt werden kann. Ausnahmen bestehen darin, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorträgt, weshalb er die frei gewordene Wohnung nicht beziehen will (BVerfG, Beschluss vom 1. 3. 1991, 1 BvR 1100 / 90, WM 1991 S. 247). Unterbleibt die Anbietpflicht, wird nachträglich die Kündigung unwirksam (AG Köln, Urteil vom 08. Februar 2013 – 205 C 3/12 -, juris) und der Vermieter kann sich schadenersatzpflichtig machen.

Sachverhalt: Im vorliegendem Fall handelte es sich um einen Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Seine gemietete Wohnung besaß die Größe von 55 qm.

Der Vermieter hat ihm unter Berufung auf den Eigentumsbedarf seines Sohnes gekündigt und auf Räumung verklagt, womit dieser nicht einverstanden war.

Die Eigentumskündigung entsprach den gesetzlichen Formvorgaben und enthielt einen Kündigungsgrund gem. §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Besonders draufgewiesen wurde, dass der Vermieter dem Mieter nicht die Wohnung im Erdgeschoss, welche von dem Vormieter gekündigt und alsbald frei wurde, angeboten hat.

Treuwidrig hat die Klägerin nicht gehandelt, als sie das Mietverhältnis mit dem Beklagten kündigte, obwohl vor dem Ablauf der Kündigungsfrist eine weitere Eigentumswohnung freistand. Ein Vermieter handelt erst treuwidrig, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er den geltend gemachten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 23. August 2016 – VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Tz. 17). An solchen Ausnahmevoraussetzungen fehlte es.

Ab dem 1. Mai 2015 wurde im Vorderhaus des Anwesens eine 75 qm große Wohnung frei, welche den Wohnbedarf ihres Sohnes hätte decken können, dabei würde kein Rückgriff auf die vom Beklagten gemietete Wohnung entstehen. Vergleichbar waren die beiden Wohnungen nicht, da sie sich um 20 qm in der Flächengröße unterschieden und die Klägerin den Platzbedarf ihres Sohnes beschränken wollte.

Demgegenüber berief sich die Klägerin darauf, dass sie dem Beklagten eine Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung zu einem Gesamtmietzins von 910,00 EUR angeboten hat. Der Beklagte hatte dieses Angebot auf Grund der hohen Miete abgelehnt.

Die angebotene Alternativwohnung wurde saniert unterfiel dem Ausnahmetatbestand des § 556 f Satz 2 BGB. Somit verstieß die verlangte Miete nicht gegen § 556d Abs. 1 BGB und es lag kein Verstoß gegen die Anbietpflicht der Klägerin vor.

Landgericht Berlin: Das angerufene Landgericht Berlin hat nun entschieden, dass der Beklagte seine Wohnung räumen muss. Die Kündigung der Klägerin sei rechtmäßig gewesen, da sie sich gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB auf Eigenbedarf berufen durfte und sie nicht gegen die Anbietpflicht verstoßen hatte.

Diese Ansicht des Gerichts folgte daraus, da die Klägerin dem Beklagten bereits im Kündigungsschreiben eine Alternativwohnung angeboten hatte. Die dafür verlangte Miete in Höhe von 910,00 EUR monatlich konnte der Klägerin nicht als Mietwucher vorgeworfen werden. Zusätzlich habe die Miethöhe nicht gegen Verbotsgesetze verstoßen.

Ob die Klägerin im Sinne von Treu und Glauben verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten die freiwerdende Alternativwohnung anzubieten, bedurfte aber keiner abschließenden Entscheidung. Eine Anbietpflicht bestünde nach Ansicht des Gerichts nämlich zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Tz. 15). Diesem sei der Fall gleichzustellen, in dem der Beklagte also der Mieter die Wohnung im Falle der Anbietung der Klägerin also der Vermieterin ohnehin nicht angemietet hätte (vgl. Kammer, Urt. v. 16. April 2015 – 67 S 14/15, MDR 2015, 582).

Welche Partei die Beweis- und Darlegungslast für den Anmietwillen des Beklagten treffe, könne nach Ansicht des Gerichts dahinstehen. Denn es stünde zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, dass der Beklagte die Erdgeschosswohnung auch im Falle ihrer pflichtgemäßen Anbietung nicht angemietet hätte, da er im Kündigungsschreiben die angebotene Alternativwohnung im Vorderhaus nicht angemietet und der Anmietung der im Verlaufe des zweiten Rechtszugs angebotenen Erdgeschosswohnung selbst zu dem von der Klägerin in Aussicht gestellten Nettokaltmietzins von 526,76 EUR nicht in der Lage gewesen sei.

Quelle: Landgericht Berlin

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

 

 

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment