Mietrecht: Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe der Mietsache durch den Mieter

Zwischen dem Beendigen eines Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts durch den Mieter kann im Einzelfall viel Zeit vergehen, vor allem wenn es zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten zwischen dem Mieter und Vermieter kommt. Doch sobald das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter entweder durch eine Kündigung oder bei Zeitmietverhältnis durch Zeitablauf beendet ist, so ist der Mieter auch zur Rückgabe verpflichtet. Dem Mieter steht nun kein Nutzungsrecht an der Mietsache zu.

Es kommt hin und wieder dennoch vor, dass der Mieter dieser Verpflichtung der Herausgabe aus § 546 Absatz 1 BGB nicht nachkommt und somit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt – also bespielhaft einfach nicht aus der Wohnung ausziehen will. Nach Beendigung eines Mietverhältnisses kann der Vermieter allerdings rechtlich nun keine Miete mehr verlangen. In solchen Fällen steht dem Vermieter unter anderem für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ein Recht auf Geltendmachung von Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete gemäß § 546a Absatz 1 BGB zu.

Außerdem kann der Vermieter zusätzlich auch Schadenersatz gemäß § 546a Absatz 2 BGB geltend machen. Hintergrund dieser Norm ist, dass der Mieter nach Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses nicht besser gestellt sein soll, als während des bestehenden Mietverhältnisses. Nutzungsentschädigung heißt in diesem Falle nichts anderes als die Miete, welche an den Vermieter zu entrichten ist.

Jedoch kann der Vermieter statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, welche für vergleichbare Räume aktuell ortsüblich ist. Demnach kann er zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete eigenständig wählen und muss es in dem Schreiben an den Mieter nicht begründen (BGH-Urt. v. 14.07.1999 – XII ZR 215/97). Die Regelungen des §§ 557 ff. BGB über die Höhe der Miete sind hierbei nicht anwendbar. Ebenso ist in solchen Situationen auch die Kappungsgrenze nicht anwendbar.

Voraussetzung für eine Nutzungsentschädigung:

Um einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung zu bekommen, muss zur allererst der Mieter dem Vermieter das Mietobjekt trotz einer wirksamen Beendigung des Mietvertrages vorenthalten. Einfacher gesagt: Trotz der bestehender Rückgabepflicht gibt der Mieter dem Vermieter gegen seinen erklärten Willen das Mietobjekt nicht zurück und handelt so vorsätzlich gegen den Willen des Vermieters (BHG Urt. v. 07.01.2004 – VIII ZR 103/03).

Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter die vollständige Räumung der Mietsache durch Zurücklassen von Ausbauten, Einrichtungen oder Umbauten unterlässt (OLG Brandenburg Urt. v. 26.03.1997 – 3 U 159/96). Ein weiteres Beispiel liegt vor, wenn das Mietobjekt durch den Hauptmieter untervermietet wurde und der Untermieter sich weigert auszuziehen (BGH 15.02.1984 – VIII ZR 213/82). Auf das Verschulden des Mieters kommt es in einem solchen Fall nicht an, sodass auch eine Vorenthaltung vorliegt, auch wenn dem Mieter die Rückgabe aufgrund des Untermieters subjektiv unmöglich ist. Beide dieser Beispiele sind allerdings nur gültig, wenn das Mietverhältnis zwischen den Vermieter und dem (Haupt-)mieter erfolgreich beendet wurde.

Weiterhin liegt auch eine Vorenthaltung vor, wenn das Mietobjekt nur teilweise vom Mieter zurückgegeben wird oder wenn die Mieträume ohne Schlüssel zurückgegeben werden (KG 15.08.2005.12 U 121/04).

Wann liegt keine Vorenthaltung vor?

Eine Vorenthaltung liegt im Gegensatz nicht vor, wenn aufgrund von objektiver Unmöglichkeit – beispielsweise aufgrund eines Brandes die völlige Zerstörung der Mieträume – der Mieter verhindert ist die Mietsache zurückzugeben. In einem solchen Fall kann der Vermieter gegebenfalls Schadenersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen.

Auch liegt keine Vorenthaltung vor, wenn das Mietobjekt in einem mangelhaften Zustand zurückgegeben wird. Ein mangelhafter Zustand liegt beispielsweise vor, wenn die pflichtgemäßen oder vereinbarten Schönheitsreparaturen am Mietobjekt nicht ausgeführt worden sind (OLG Düsseldorf Urt. v. 27.03.2003 – 10 U 64/02). In solchen Fällen hat der Vermieter jedoch gesonderte Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Mieter.

Außerdem fehlt ein Vorenthalten seitens des Mieters vor, wenn das Mietobjekt ungeräumt zurückgegeben wird, aufgrund des durch den Vermieter geltend gemachten Vermieterpfandrecht (vergleiche dazu Kammergericht Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2012, 8 U 220/12, Rn. 4).

Wer ist beweispflichtig?

Für den Umstand, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet worden ist (durch Kündigung oder gegebenfalls durch Zeitablauf) ist der Vermieter beweispflichtig. Andernfalls würde diesem ein Anspruch auf die Nutzungsentschädigung nicht zustehen. Außerdem ist auch der Vermieter für die Höhe des geltend gemachten Anspruchs, also die Höhe des Schadens und der Nutzungsentschädigung, beweispflichtig. Er muss detailliert beweisen und darlegen können, dass ihm durch die momentane Situation ein Schaden entstanden ist.

Wie sehen das Räumungsverfahren und die Nutzungsentschädigung in der Praxis aus?

Zuerst sollte der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel (Urteil) erwirken. In diesem wird dem Mieter eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO gewährt. Für diese Dauer bis zum Ablauf dieser Räumungsfrist liegt kein Vorenthaltender Mietsache im Sinne des § 546a Absatz 1 BGB vor. Denn in rechtlicher Hinsicht ist das Mietverhältnis erst mit dem Ablauf einer solchen Räumungsfrist ordnungsgemäß beendet. In dieser Phase schuldet der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins, jedoch aber noch keine Entschädigung der Nutzung. Ein Anspruch auf Entschädigung der Nutzung des Vermieters ergibt sich erst nach Ablauf der Räumungsfrist des Mieters, wenn und soweit dieser das Mietobjekt trotz Ablauf der Frist nicht an den Vermieter herausgibt. Genau ab diesen Zeitpunkt hat der Vermieter das Recht sowie Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der seinerzeit vereinbarten Miete oder sogar der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Demnach stehen dem Vermieter somit zwei Methoden der Berechnung für die Entschädigung der Nutzung durch den Mieter. Um den Anspruch auf die Zahlung einer künftigen Entschädigung der Nutzung durch den Mieter, für den Fall der nicht fristgemäßen Herausgabe des Mietobjekts nach Ablauf der festgesetzten Räumungsfrist, zu sichern, kann der Vermieter diesen Anspruch bereits gleichzeitig mit der Klage auf Räumung verbinden und entsprechend auch geltend machen (BGH 20.11.2002 – VIII ZB 66/02).

Zusammenfassend kann man sagen, dass es geraume Nachteile für den Mieter gibt, wenn er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiterhin benutzt. Eine fehlende Mietmöglichkeit entschuldigt den verspäteten Auszug oder die Räumung nicht. In solchen Fällen muss der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe von mindestens der bisherigen Miete bezahlen. In den meisten Fällen wird vom Vermieter die ortsübliche Miete für vergleichbare Räume verlangt. Außerdem ist ein Schaden des Vermieters denkbar, wenn er in der Lage wäre, die nicht freigemachten Mieträume zu einer höheren Miete zu vermieten. In solchen Situationen wird der Schaden aus der Differenz zwischen bisheriger Miete und jener, die bei rechtzeitiger Räumung erzielt wäre berechnet. Wichtig bei Nutzungsentschädigungen ist, dass der Mieter gegen den Willen des Vermieters handelt. Demnach liegt beispielsweise kein Nutzungsausfall gemäß § 546a Absatz 1 BGB vor, wenn der Mieter den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen zu können (vergleiche dazu: Urteil des BGH vom 13. Juli 2010, VIII ZR 326/09, Rn. 2). Demnach ist gemäß § 254 BGB auf ein Mitverschulden des Vermieters immer zu achten.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine E-Mail an info@mth-partner.de

Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, wurden wir uns freuen, wenn Sie den Beitrag verlinken oder in einem sozialen Netzwerk teilen.

No Comments Yet.

Leave a comment