Amtsgericht Köln, 10.08.2010, Az. 221 C 403/09
Neben der Höhe der Miete für die Wohnung selbst, wird oft auch die Zahlung der Nebenkosten im Mietvertrag geregelt. Diese entstehen grundsätzlich dem Hauseigentümer, er kann sie aber als Vermieter auch auf seine Mieter umlegen. Da die Nebenkosten nicht gleichbleiben, sondern im Laufe der Zeit unvorhersehbar steigen können, werden oftmals sogenannte Mehrbelastungsklauseln in den Mietvertrag geschrieben. Diese besagen, dass ein Ansteigen der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, unabhängig von ihrer Höhe. Für den Mieter muss allerdings ersichtlich sein, welche Nebenkosten auf ihn umgelegt werden. Aus der Abrechnung der Nebenkosten muss zudem ersichtlich sein, wie der zu zahlende Betrag für den einzelnen Mieter zustande kommt. Hierzu müssen die Nebenkostenabrechnungen die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Tun sie das nicht, sind sie nicht formell ordnungsmäßig.
Im nachstehenden Urteil stellt das Amtsgericht Köln (AG Köln) klar, dass die Nebenkosten für Grundmiete, Versicherung, Müllentsorgung, Abwasser und Straßenreinigung von dem Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ erfasst sind.
Sachverhalt: Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über die Zahlungspflicht einer Mieterin bezüglich der Erhöhungsbeiträge der Nebenkosten. Klägerin ist die Vermieterin einer Wohnung, Beklagte die Mieterin.
Die Parteien schließen im Januar 1989 einen schriftlichen Mietvertrag, in dem eine Mehrbelastungsklausel enthalten ist. Diese besagt, dass eine Mehrbelastung der Vermieterin durch die Erhöhung sonstiger öffentlicher Abgaben auf die Mieterin umgelegt werden kann.
So legt die Vermieterin gestiegene Kosten für Grundsteuer und Versicherungen auf die Mieterin um. Darüber hinaus legt sie auch erhöhte Beiträge für die Müllentsorgung, das Abwasser und die Straßenreinigung um. Da die Mieterin nicht nachzahlen will, erhebt die Vermieterin Klage. Sie beantragt, die Vermieterin zur Nachzahlung der Nebenkosten zu verpflichten.
Die Mieterin ist der Auffassung, dass diese Kosten von der Mehrbelastungsklausel nicht umfasst sind. Darüber hinaus macht sie geltend, dass die berechneten Müllgebühren zu hoch sind, da die Vermieterin eine unnötig große Mülltonne zur Verfügung gestellt hat, deren Fassungsvolumen von der Hausgemeinschaft nicht benötigt wird. Dies widerspreche dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Des Weiteren beruft sie sich darauf, dass die Nachforderungen der Nebenkosten noch nicht fällig geworden seien, da die Abrechnungen nicht formell ordnungsgemäß und nachvollziehbar sind.
Sie beantragt daher, die Klage abzuweisen.
Amtsgericht Köln: Das Amtsgericht Köln gibt der Vermieterin größtenteils Recht. Es hält die Klage teilweise für begründet, teilweise für unbegründet.
So spricht es der Vermieterin einen Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten aus §§ 535 II, 556 BGB in Verbindung mit der Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag in Höhe von knapp 170 € zu.
Diese Mehrbelastungsklausel umfasst nach Auffassung des Gerichts die Kosten für erhöhte Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung, Abwasser und Müllgebühr. Sie fallen unter den Begriff der sonstigen öffentlichen Abgaben. Der Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ ist auch hinreichend bestimmt, da für einen durchschnittlich gebildeten Mieter ohne weiteres erkennbar sei, dass solche Abgaben seitens der Stadt von den Grundstückseigentümern als laufende Abgaben erhoben werden. Es stellt fest, dass zwischen den Parteien eine Teilinklusivmiete vereinbart war, nach der bestimmte Nebenkostenarten im Fall einer noch nicht vorhersehbaren Kostensteigerung in Höhe der jeweiligen Mehrbelastung auf den Mieter umgelegt werden können.
Es weist den Einwand der Mieterin zurück, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht formell ordnungsmäßig und nachvollziehbar waren und damit die Fälligkeit noch nicht eingetreten war. Hierzu erläutert es, wann eine Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. In einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung müssen die Mindestangaben enthalten sein, die es dem Mieter ermöglichen, den Anspruch des Vermieters gegen ihn nachzuprüfen. Dies sind im Einzelnen die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Nebenkosten im in Rechnung gestellt werden und welche Gesamtbeträge dem Vermieter seinerseits in Rechnung gestellt wurden und mit welchen Rechenschritten der auf den Mieter fallende Betrag errechnet wurde. Dies war nach Auffassung des Gerichts vorliegend der Fall, sodass die Zahlungen fällig geworden sind. Die Mieterin konnte anhand des Umlageschlüssels die Nebenkosten feststellen. Eine weitergehende Erläuterung seitens der Vermieterin war nicht nötig, da die Mieterin nicht berechtigterweise einen zusätzlichen Informationsbedarf geltend gemacht hat. Die Vermieterin hat viel mehr alles Erforderliche getan und in der Abrechnung die tatsächlich entstandenen Kosten betragsmäßig dargestellt.
Somit ist die Mieterin zur Zahlung der Nachforderungsbeträge verpflichtet.
Die Mieterin bekommt allerdings in dem Punkt Recht, dass die Vermieterin zu hohe Müllkosten abgerechnet hat. Die Vermieterin hat den in § 560 V BGB niedergeschriebenen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet. So hat sich die Vermieterin bei der Bewirtschaftung ihres Anwesens so zu verhalten, wie sich ein wirtschaftlich denkender Eigentümer verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlage nicht bestünde. Entstehen also unnötige Kosten, gehen diese zulasten der Vermieterin. Das Gericht stellt fest, dass unnötige Kosten entstanden sind, da die Vermieterin einen zu großen Müllbehälter zu Verfügung gestellt hat. Dies entspreche nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Im Normallfall müssen die Mieter auf solche unnötigen Kosten hinweisen. Dies war jedoch vorliegend nicht nötig, da die Vermieterin im selben Haus wohnte und ihr die Überkapazität der Mülltonne selbst hätte bekannt sein müssen.
Indem sie die zu große Tonne nicht durch eine kleinere ersetzt hat, hat die Vermieterin nicht alle Maßnahmen zur Vermeidung unwirtschaftlicher Nebenkosten ergriffen. Das Gericht kürzt daher die Müllkosten um ein Drittel. Daraus errechnet es einen Gesamtbetrag in Höhe von knapp 170 €, die die Mieterin noch nachzahlen muss.
Quelle: AG Köln
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