Mietrecht: Stillschweigender Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs bei Zahlung einer namhaften Abstandszahlung

Amtsgericht München, 29.03.2018, 432 C 1222/18

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom  10.06.2015 dargelegt, dass der Vermieter im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet  sein kann.  Dabei kann jedoch ein zwischen den Parteien geschlossener Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang unterbrechen, wenn dadurch eine Geltendmachung von Schadensersatz abgegolten werden sollte.

Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.

Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substantiellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung ist in der Zustimmung des Mieters ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen.

Im nachstehenden Fall des Amtsgerichts München musste untersucht werden, ob ein solcher stillschweigender Verzicht auch im Rahmen einer Mietaufhebungsvereinbarung zu erkennen sei. Das Amtsgericht führte dabei aus, dass die Grundsätze für die Eigenbedarfskündigung bei einem Räumungsvergleich auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar seien.

Sachverhalt: Die Kläger nehmen den Beklagten auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Zusammenhang mit einer Mietaufhebungsvereinbarung in Anspruch.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung nebst Kellerabteil und Garage der Beklagten seit dem 01.06.1987 mit Mietvertrag vom 10.05.1987. Die Gesamtmiete lag bei 1.208,00 €, eine Abrechnung über die Betriebskosten war mietvertraglich nicht vorgesehen. Die Wohnung war Mitte 2015 über die Kreissparkasse zum Verkauf angeboten worden. Der Beklagte erwarb die Wohnung und wurde am 15.01.2016 im Grundbuch des Amtsgerichts München als Eigentümer eingetragen. Er trat in das bestehende Mietverhältnis mit dem Kläger ein.

Zwischen den Parteien wurde am 03.03./08.03.2016 ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Inbegriffen war eine  „einvernehmliche und unwiderrufliche“ Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2016 und die Verpflichtung der Kläger zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Beklagten bis spätestens zu diesem Datum. Schönheitsreparaturen waren nicht geschuldet. Den Klägern war das Recht zur vorzeitigen Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zum 15. eines Monats oder zum Monatsende mit einer Ankündigungsfrist von 14 Tagen eingeräumt. Dabei war die Zahlung des Mietzinses mit dem Tag der Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an den Beklagten vereinbart.

Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Abrede über die Erbringung einer Abstandszahlung des Beklagten in Höhe von 15.000,00 € innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietaufhebungsvertrags an die Kläger. Für den Fall, dass die Mietsache nicht bis spätestens 31.12.2016 an den Beklagten geräumt herausgegeben werden sollte, war der Betrag an den Beklagten verzinst zurückzuzahlen.

Im Fall der verspäteten Rückgabe der Mietsache sollte sich die Zahlung bei Rückgabe bis zum 30.11.2016 auf 18.000,00 €, bei einer Rückgabe bis spätestens 31.10.2016 auf 21.500,00€ und im Falle einer Rückgabe spätestens zum 30.09.2016 auf 24.500,00 € erhöhen. Die Mietkaution sollte innerhalb von 4 Wochen nach Räumung und Herausgabe der Wohnung herausgegeben werden.  Eine Regelung über bestehenden Eigenbedarf enthielt die Vereinbarung nicht.

Unmittelbar nach Unterzeichnung der Vereinbarung zahlte der Beklagte an die Kläger einen Betrag in Höhe von 15.000,00 €. Herausgabe der Wohnung erfolgte am 29.11.2016. In der Folgezeit zahlte der Beklagte weitere 6.000,00 € an die Kläger, so dass diese insgesamt 21.000,00 € erhielten.

Anfang 2017 veräußerte der Beklagte die Wohnung an Dritte weiter. Am 27.07.2017 erklärten die Kläger die Anfechtung der Aufhebungsvereinbarung. Zu dieser Zeit  zahlten die Kläger für ihre neue Wohnung eine monatliche Miete in Höhe von ca. 950,00 € mit Garage für weitere 70,00 €.

Die Kläger trugen vor, dass der Beklagte ihnen gegenüber nach Erwerb des Grundstücks Eigenbedarf angemeldet habe, da sein Vater zurück in die Stadt ziehen wollte. Nach rechtlicher Beratung habe man sich mit einer Mietaufhebungsvereinbarung abgefunden, um keine Eigenbedarfskündigung zu riskieren.

Am Tag der Räumung und Herausgabe habe der Beklagte dann geäußert man wolle die Wohnung nun doch weiterverkaufen.  Die Kläger waren der Ansicht, ihnen stehe ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu. Sie seien arglistig getäuscht und betrogen worden. Die Wohnung in München komme „einem Vermögenswert nahe“, weil eine vergleichbare Wohnung monatlich 2.135,00 € netto kalt koste, ergebe sich hieraus eine ersatzfähige monatliche Differenz zur bisherigen – bei 913,00 € liegenden – Miete in Höhe von 1.222,00 €. Für den Zeitraum von 10 Jahren bedeute dies ersatzfähige Mehrkosten in Höhe von 146.640,00 €. Nach Abzug der Abstandszahlung von 21.000,00 €, stehe ihnen die geltend gemachte Summe zu.

Die Vereinbarung zur Abstandszahlung stelle keinen Verzicht auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dar. Wegen der Anfechtung wegen  arglistiger Täuschung der Vereinbarung und der erfolgten Veräußerung stünde den Klägern ein Schadensersatzanspruch zu.

Die Kläger haben beantragt,  den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 125.640,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 18.08.2017 zu zahlen sowie die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.885,51 € zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, das Mietverhältnis sei „aus freien Stücken“ beendet worden und es sei kein Eigenbedarf vorgetäuscht worden. Die Kläger hätten sich schon gegenüber der Voreigentümerin bereit erklärt, das Mietverhältnis gegen Zahlung einer Abstandssumme einvernehmlich zu beenden. Zwar habe man darüber geredet, dass der Vater in die Stadt zurückziehen wolle, es sei jedoch nie über eine Eigenbedarfskündigung gesprochen worden für den Fall, dass keine Mietaufhebungsvereinbarung zustande komme.  Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Amtsgericht München: Die Klage sei zulässig aber unbegründet. Denn die Kläger hätten gegen den Beklagten weder Anspruch auf Zahlung von 125.640,00 € noch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.885,51 €.

Ein Schadensersatzanspruch ergebe sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag oder der Mietaufhebungsvereinbarung noch auch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung des Mietaufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.

Zunächst liege ein Ausschluss von Schadensersatzansprüchen durch die Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016 vor. Darin liege ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Eigenbedarf seitens der Kläger.

Zwar sei der Vermieter bei Vortäuschen von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Hierfür sei aber der Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden im Wege der Auslegung der jeweiligen Vereinbarung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Sollten Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehle es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.

An diese Auslegung seien jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille der Parteien müsse unter jeglichen Begleitumständen unmissverständlich sein. Um einen solchen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche nachzuweisen, bedürfe es besondere Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

Solche könnten auch in einer substantiellen Gegenleistung des Vermieters, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung, zu sehen sein. Dies sei vorliegend der Fall.

Die Grundsätze für die Eigenbedarfskündigung bei einem Räumungsvergleich seien auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

Zwar liege kein größeres Entgegenkommen seitens des Beklagten in Bezug auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses vor, denn grundsätzlich war eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2016 vorgesehen. Der Vertrag sei auf den 03./08.03.2016 datiert, so dass ein  Gleichlauf zur ordentlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB vorliege.

Jedoch wussten die Kläger schon seit Monaten von der Absicht des Beklagten, das Mietverhältnis aufzuheben. Daher habe man sich auf den Umzug einstellen und vorbereiten, insbesondere eine neue Wohnung suchen können.

Auch der Erlass von Schönheitsreparaturen sowie die Möglichkeit das Mietverhältnis mit kurzer Vorankündigungsfrist vorzeitig zu beenden, komme dem Mieter zwar entgegen, genüge aber nicht, um ein besonders großes vermieterseitiges Entgegenkommen anzunehmen.

Solche Vereinbarungen seien nach Ansicht des Gerichts in Räumungsvergleichen nahezu standardmäßig vereinbart.

Die verkürzte Kautionsabrechnungsfrist von 4 Wochen stelle aus Sicht des Mieters einen  positiven Aspekt dar, weil sie die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit einem Umzug oftmals abmildern könne. Allerdings sei auch eine solche Vereinbarung nicht ungewöhnlich.

Auf den Verzichtswillen der Kläger könne jedoch wegen der vorliegenden namhaften Abstandszahlung geschlossen werden.

Berücksichtigt wurde dabei der vermieterfreundlich gestaltete Vertrag und das wirtschaftliche Interesse des Beklagten sich aus diesem Mietverhältnis alsbald zu lösen.

Es sei bekannt, dass Wohnungen ohne mietvertragliche Bindung im Falle einer Veräußerung einen höheren Verkaufserlös zu erzielen geeignet seien, als Wohnungen mit einer mietvertraglichen Bindung.

Folglich sei naheliegend, dass wegen der Wohnungsknappheit in München eine erhöhte Bereitschaft bestehe Abstandszahlungen zu leisten, um einen Mieter einvernehmlich zum Auszug zu bewegen. Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt seien Abstandzahlungen als Indiz eines Verzichts auf Schadensersatzansprüche auszulegen.

Das Mietverhältnis sei unzweifelhaft als langjährig zu bezeichnen und je länger Mietverhältnisse angedauert hätten, desto höher seien die berechtigten mieterseitigen Erwartung in Bezug auf die Summe einer etwaigen Abstandszahlung/Umzugskostenbeihilfe.

Dabei müsse auch die Staffelung der die Abstandszahlung bis auf 24.500,00 € beachtet werden, dies war jedoch gleichzeitig mit einer Verkürzung der Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verbunden.

Auch bestand ein gewisses Risiko, dass die Abstandszahlung vollständig hätte entfallen können, wenn der späteste Räumungs- und Herausgabetermin zum 31.12.2016 nicht eingehalten worden wäre. Es sollten jedoch bereits 14 Tage nach Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung ein Betrag von 15.000,00 € an die Mieter gezahlt werden. Dies stelle eine erhebliche Vorleistung des Vermieters dar.

Auch im Verhältnis zur Miete von insgesamt 1.208,00 € sei der Betrag von 15.000,00 € als durchaus namhaft zu bezeichnen. Der gezahlte Betrag von 21.000,00 € bzw. der maximal vereinbarte Betrag von 24.500,00 € stelle mehr als 17 bzw. mehr als 20 Monatsmieten dar, weswegen er eindeutig namhaft sei.

Bei Gesamtschau aller vermieterseitigen Zugeständnisse liege ein Verzichtswille nahe. Daher scheide ein Schadensersatzanspruch aus rechtlichen Gründen aus.

Zudem sei der Kläger bezüglich der Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisfällig geblieben. Der Kläger sei voll beweisbelastet. Den Vermieter treffe keine sekundäre Beweislast. Zwar habe der BGH dem Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs auferlegt.

Diese Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast bei vorgetäuschtem Eigenbedarf seien aber auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen. Es gehe vorliegend nicht um eine unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochene Kündigung wegen Betriebs- oder Eigenbedarfs des Vermieters.

Zwar könnte auch bei Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags oder bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen in einen Mietvertrag aufgenommenen Befristung nach § 575 BGB ein hinreichendes Täuschungselement vorliegen.

Dazu bedürfe es aber einer konkreten Handlung des Vermieters, die unstreitig zum Ausdruck gebracht habe, dass eine Bedarfslage bestehe, die ihn zur Beendigung des Mietverhältnisses veranlasse.

Vorliegend sei aber streitig ob überhaupt  „Eigenbedarf angemeldet“ worden sei. Die Behauptung, dass der Vermieter einen Selbst- oder Fremdnutzungswillen geltend gemacht habe, sei zwischen den Parteien streitig. Die Mietaufhebungsvereinbarung biete keinerlei Anhaltspunkte dafür. Für einen solchen Fremdnutzungswillen sei der Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, beweisbelastet.

Eine bloße allgemein gehaltene, vage Andeutung einer möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt entstehenden Bedarfslage genüge zur Beweisführung nicht. Selbst wenn im Gespräch angedeutet worden sei, dass der Vater des Klägers möglicherweise irgendwann nach München zurückkehren und ggf. in die Wohnung einziehen wolle, sei dies unschädlich.

Die Kläger seien daher beweisfällig geblieben. Das Gericht ging nach ausführlicher Anhörung der beiden Kläger einerseits sowie des Beklagten andererseits von einem non liquet aus, das zu Lasten der beweisbelasteten Klagepartei gehe.

Zwar hätten die Kläger glaubhaft dargelegt sich Rechtsrat eingeholt zu haben, jedoch war kein Zeuge während der Gespräche mit dem Beklagten anwesend. Keiner der angehörten Zeugen vermochte aus eigener Wahrnehmung darzulegen was zwischen den Parteien vereinbart worden sei. Diesbezügliche Zeugeneinvernahmen hätte der Charakter eines Ausforschungsbeweises angehaftet und hätten allenfalls unzureichende Indizien liefern können.

Im Übrigen scheitere der verfahrensgegenständliche Schadensersatzanspruch schon an erstattungsfähigen Schadenspositionen.

Nach der Rechtsprechung des BGH seien insbesondere Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig. Solche Schäden machen die Kläger jedoch nicht geltend. Zudem liege die Miete der neuen Wohnung nicht über derjenigen für das streitige Mietobjekt.

Der Umstand, in München wohnhaft zu sein, komme in schadensrechtlicher Hinsicht keinem Vermögenwert nahe. Eine Gegenüberstellung der beiden Mietverpflichtungen für gleichwertige Mietobjekte biete keine Grundlage für die Annahme eines Schadens nach §§ 249 ff.BGB. Es realisiere sich auf Seiten des Mieters kein erkennbarer Schaden i.S. eines Vermögensabflusses.

Ob ein Zeitraum von 10 Jahren bei einer Schadensberechnung zugrunde zu legen sei bedürfe keiner Entscheidung, zumal dies in der Rechtsprechung nach wie vor weitgehend ungeklärt sei.

Eine Anfechtung der Mietaufhebungsvereinbarung ändere am Ergebnis nichts. Gehe man wegen der konkreten vertraglichen Gestaltung von einem konkludenten Verzichtswillen der Mieterseite auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aus, komme eine Anfechtbarkeit der Mietaufhebungsvereinbarung nach § 123 BGB von vornherein nicht in Betracht. Damit sei nämlich gerade das Risiko, dass der Vermieter tatsächlich getäuscht habe, abgegolten.

Wegen des wirksamen Verzichts auf Schadensersatzansprüche sei auch die Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung ausgeschlossen. Zudem seien die Voraussetzungen des § 123 BGB nicht durch den Kläger nachgewiesen worden. Nach alledem sei die Klage abzuweisen gewesen.

Quelle: Amtsgericht München

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