Mietrecht: Trotz fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens kann dennoch eine Schadensersatzpflicht des Mieters ausscheiden.

Landgericht Aachen, 02.07.2015, Az.: 2 S 327/14

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist die Schimmelbildung in der Mietwohnung und eine daraus folgende Mietminderung. Ist die Schimmelbildung bauseitig bedingt, hat der Vermieter diese zu verantworten, resultiert die Schimmelbildung auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, die die Verantwortung bei dem Mieter.

Um Schimmel zu vermeiden, sollte der Mieter täglich mehrfach Stoß lüften, insbesondere morgens und abends die ganze Wohnung durchlüften. Auch sollte der Mieter darauf achten, dass die Wohnungstemperatur im Frühjahr, Herbst und Winter nicht zu gering (unter 18 Grad) und nicht zu hoch (über 22 Grad) wird, denn auch dies begünstigt die Schimmelbildung.

Aber selbst dann, wenn feststeht, dass die Schimmelbildung auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, kann dennoch der Vermieter für die Schäden verantwortlich sein, nämlich dann, wenn er eine Hinweispflicht nicht beachtet hat.

Sachverhalt: Klägerin in diesem Rechtsstreit war die Vermieterin einer Wohnung, die Beklagten waren die Mieter. Die Beklagten hatten sich an die Klägerin gewandt, weil sich im Schlafzimmer der Beklagten immer wieder Schimmel gebildet hatte. Die Klägerin beauftragte daraufhin einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursache. Nach dessen Feststellungen hatte sich der Schimmel gebildet, weil der Mieter die Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatten.

Um den Schimmel dennoch zu vermeiden, hätte der Raum durch die Beklagten mindestens zweimal pro Tag gelüftet werden müssen. Weil die Beklagten dies nicht getan hatten, verlangte die Klägerin von den Beklagten nun Schadensersatz für die Gutachterkosten in Höhe von 454,58 Euro. Dabei berief sich die Klägerin auch auf eine Klausel des Mietvertrags, nach welcher ein größerer Abstand der Möbel vertraglich vereinbart war, soweit dies erforderlich ist.

Das zunächst angerufene Amtsgericht Aachen hatte der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung der Gutachterkosten verurteilt. Hiergegen wandten sich die Beklagten mit der Berufung zum Landgericht Aachen.

Landgericht Aachen: Das Landgericht Aachen urteilte, dass die zulässige Berufung der Beklagten vollumfänglich begründet sei. Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535, 536c Abs. 2, 538 BGB, weil sie den Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht habe und teilweise auch ein ersatzfähiger Schaden nicht vorliegen würde.

Die Klägerin habe zunächst keinen Anspruch auf Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen X i.H.v. 454,58 Euro.

Zwar sei das Landgericht in der Sache an die nach Beweisaufnahme getroffene und in berufungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Feststellung gebunden, dass sich die Parteien darauf geeinigt haben, es solle diejenige Seite die Gutachterkosten übernehmen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der streitgegenständlichen Mietwohnung verantwortlich ist. Diese Vereinbarung sei auch dahingehend auszulegen, dass die Kostenlast denjenigen treffen solle, der tatsächlich – und nicht etwa nur nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens – die Feuchtigkeit verursacht habe.

Gleichwohl komme auch danach eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht in Betracht, weil sie nicht im Sinne dieser Vereinbarung für die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer verantwortlich seien. Den entsprechenden Nachweis habe die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht erbracht. Dem gegenteiligen Ergebnis des Amtsgerichts liege insoweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung zu Grunde, welche die Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen T in der mündlichen Verhandlung am 27.08.2014 nicht ausreichend berücksichtigt habe.

Dabei sei zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen sei, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gelte. Danach müsse in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liege. Denn in diesen Fällen werde ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet. Erst wenn dieser Beweis geführt sei, treffe den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirken würde.

Die Klägerin habe vorliegend schon diesen Entlastungsbeweis nicht geführt. Vielmehr stünde nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung deshalb mangelhaft sei, weil sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangen würde, ohne dass die Klägerin hierauf in ausreichender Weise hingewiesen habe.

Zwar spreche zunächst das schriftliche Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen T auf den ersten Blick eine andere Sprache. Denn darin würde es heißen, die im März 2013 aufgetretene Schimmelbildung sei nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen. Auch habe der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung am 27.08.2014 ursprünglich ausgeführt, über die beanstandungsfreien baulichen Gegebenheiten hinaus bestünden in der Wohnung der Beklagten auch keine besonderen Anforderungen an das Lüftungsverhalten. Vielmehr habe der Schimmelpilzbefall durch ein normales Lüftungsverhalten vermieden werden können. Diese – schriftlichen und mündlichen – Ausführungen seien grundsätzlich geeignet, das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis zu tragen.

Allerdings habe der Sachverständige seine Erläuterungen insoweit eingeschränkt, als die Möblierung des Schlafzimmers der Beklagten als zusätzliches Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten hinzutreten würde. Die an der Außenwand befindlichen Schränke hätten danach zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten habe ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtigen würde. Daraus folge im Ergebnis unmissverständlich, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung gelegen hat.

Diese Ausgangskonstellation wiederum erfordere jedoch nach zutreffender und weit verbreiteter Ansicht in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum einen entsprechenden Hinweis des Vermieters, ohne den eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieter nicht vorliegen würde. Denn es gehöre jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen dürfe, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt werde. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordere einen entsprechenden Hinweis des Vermieters. Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Klägerin seien insgesamt nicht überzeugend. Zum einen ersetze der immer wieder erhobene Vorwurf einer tendenziösen Kommentierung gegen den Autor der erwähnten Literaturfundstelle nicht eine Auseinandersetzung in der Sache. Zum anderen begründe eine – von wem auch immer stammende – allgemeine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln nicht ein von den Beklagten zu erfüllendes Pflichtenspektrum im Sinne der §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB; dieses könne vielmehr nur durch eine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien aufgestellt werden. Weiterhin halte das Landgericht auch an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache begründen würde, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedürfe. Anders als die Beklagten meinen habe auch der BGH in dem von ihnen erwähnten Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06) nichts Gegenteiliges entschieden. Und schließlich komme es auch nicht darauf an, ob den Vermieter auch eine Hinweispflicht treffe, wenn das Problem in früheren Mietverhältnissen noch nicht aufgetreten war. Denn selbst wenn diese Frage zu verneinen wäre, würde es noch immer nicht zu der erforderlichen positiven Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagten führen.

Die nach alledem erforderlichen Hinweise bzw. Vereinbarungen würden im hier zu beurteilenden Fall nicht vorliegen. Sie seien insbesondere auch nicht in § 9 Nr. 8, 9 des Mietvertrages vom 07.07.2011 enthalten. Denn die dortigen Hinweise würden über allgemeine Eventualitäten nicht hinausgehen und hätten keinen individuellen Bezug zu der konkreten Mietwohnung. Dass die streitgegenständliche Wohnung bzw. das Schlafzimmer die in § 9 Nr. 9 als möglich beschriebene Möblierung tatsächlich erfordere, ergäbe sich aus diesen Bestimmungen nicht. Vor allem führe auch die Formulierung, wonach im Einzelfall ein größerer Abstand der Möbel von den Außenwänden als vertraglich vereinbart gelte, wenn dieser erforderlich sei, nicht zu einem entsprechenden Pflichtenprogramm der Beklagten. Denn die Klausel sei insofern vollkommen unbestimmt und stellt vor allem auch einen Zirkelschluss dar. Auch sonstige Hinweise seien nicht vorgetragen; vielmehr sei unstreitig, dass es besondere Hinweise des Vermieters diesbezüglich nicht gegeben habe.

Quelle: Landgericht Aachen

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