OLG Düsseldorf, 08.03.2016, Az.: 24 U 59/15
Gewerbemietvertrag über 1000 Quadratmeter Lackiererei und Lagerfläche
In diesem Fall lag ein befristeter Gewerbemietvertrag über eine 1000 Quadratmeter große Gewerbefläche zugrunde. Diese Fläche sollte sowohl als Lackiererei als auch als Lager für Waren genutzt werden. Die monatliche Miete war auf 3.927 Euro festgelegt. Doch im März 2012 reduzierte der Mieter die Mietzahlungen auf 1.198,47 Euro und stellte die Zahlungen im April 2012 komplett ein. Zur Begründung führte er an, dass der Vermieter mündlich zugesichert habe, die Gewerberäume für die Nutzung als Lackiererei auszustatten, was jedoch nicht geschehen sei. Zusätzlich blockierte die Vermieterin die Zufahrt zur Gewerbeeinheit über mehrere Wochen mit LKWs.
Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter
Nachdem der Vermieter der Aufforderung zur Beseitigung der Mängel bis zum 12.07.2012 nicht nachgekommen war, ließ der Mieter das Mietverhältnis am 06.08.2012 außerordentlich und fristlos durch einen Anwalt kündigen. Die Vermieterin reichte daraufhin Klage ein und verlangte die Zahlung von Mietrückständen und Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 41.641,53 Euro für den Zeitraum von März bis Dezember 2012. Das Landgericht gab der Vermieterin in Bezug auf die Kaltmieten für den Zeitraum März bis 06.08.2012 in Höhe von 19.196,59 Euro Recht. Gleichzeitig stellte das Gericht fest, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung am 06.08.2012 beendet worden war.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf
Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied zugunsten des Mieters. Das Gericht bestätigte, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 06.08.2012 beendet wurde. Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt, da der Vermieter durch das mehrwöchige Blockieren der Zufahrt eine vertragsgemäße Nutzung der Gewerbeeinheit verhindert hatte. Dadurch verletzte die Vermieterin ihre Verpflichtung zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs nach § 535 Abs. 1 BGB erheblich.
Kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen
Zum Zeitpunkt der Kündigung war die Blockade der Zufahrt bereits mehrere Wochen im Gange. Die Nutzung der Fläche als Lackiererei und Lager machte eine ungehinderte Zufahrt zwingend erforderlich, sodass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Vertragsende nicht zugemutet werden konnte. Aus diesem Grund hatte die Vermieterin auch keinen Anspruch auf die Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum von März bis August 2012, da die Voraussetzungen für eine Abrechnung nicht gegeben waren.
Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf
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