Mietrecht: Verschiedene Formen der Mieterhöhung und Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Die allgemeinen Lebenserhaltungskosten in Deutschland steigen. Ausgespart sind dabei leider auch nicht die Mieten sowie die Mietnebenkosten. Aufgrund des knappen Wohnungsangebots sind Mieterhöhungen an der Tagesordnung. Im Gegensatz zu Sozialwohnungen dürfen Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen im Laufe des Mietverhältnisses die Miete beispielsweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Jedoch bestehen auch hierbei Grenzen, denn kein Vermieter darf nach freiem Belieben oder willkürlich seine eigenen Regeln aufstellen. Vielmehr muss er sich selbst bei zulässigen Erhöhungen an viele Kriterien halten, welche im Gesetz festgelegt wurden. Vor allem in Deutschland sind die Bedingungen für die Erhöhung der Miete streng. Was Sie als Vermieter beachten oder als Mieter hinnehmen müssen und was nicht, wird im Folgenden ausgeführt. Wird im Alltag von einer Erhöhung der Miete gesprochen, so wird meist die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB gemeint sein. Die „Mieterhöhung“ ist jedoch rein juristisch gesehen mehr als dies. Denn auch die Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen als auch die Erhöhung der Vorauszahlungen für die Heiz- und Betriebskosten stellen eine Erhöhung der Miete im Sinne des Gesetzes dar.

Was ist die Kappungsgrenze und wem schützt sie?
Der Wohnungsmarkt wird immer angespannter, so dass die Vermieter häufig erst recht spät merken, dass die verlangte Miete weit unter dem liegt, was andere Vermieter üblicherweise in der Stadt verlangen. Je nachdem wann der Vermieter den Unterschied merkt, kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann einen raschen Aufschlag für die Mieter bedeuten und somit möglicherweise eine plötzliche Überbelastung. Um dies zu vermeiden, wurde vom Gesetzgeber ein maximaler Prozentsatz von 20 Prozent festgelegt. Aufgrund der zum 1. Juni 2014 in Kraft getretenen Verordnung zu der Kappungsgrenzen (sog. Kappungsgrenzenverordnung) wurde also gesetzlich eine Obergrenze (20 Prozent) für die Mieterhöhung festgelegt. In den meisten größeren Städten wie zum Beispiel Köln, Berlin, Hamburg oder München gilt jedoch eine Sonderregelung. Dort darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent erhöht werden, § 558 Absatz 3 BGB.

Die Kappungsgrenze soll hierbei den Mieter schützen. Beispielsweise zahlt ein Mieter seit mehreren Jahren 6,00 EUR Miete pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt jedoch zur Zeit bereits bei 8,50 EUR pro qm. Der Vermieter darf dank der Kappungsgrenze höchstens 20 Prozent von den 6,00 EUR (also höchstens 1,20 EUR) Erhöhung der Miete pro qm verlangen, obwohl hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete trotz der Erhöhung noch nicht erreicht wird.

Was ist der Mietspiegel und kann man eine Miete ohne einen Mietspiegel erhöhen?

Durch regelmäßige Umfragen bei Vermietern aus Städten und Gemeinden wird der sogenannte Mietspiegel von Zeit zurzeit erhoben. Die Wohnungen werden dabei jeweils in verschiedene Kategorien nach Ausstattung und Lage eingeteilt. Alle zwei Jahre muss dieser qualifiziertet Mietspiegel neu ermittelt werden, welcher von allen Beteiligten (Mieter, Vermieter sowie Gemeindevertretern) anerkannt ist. Anhand von diesen kann der Vermieter die Miete für sein Mietobjekt nach den ortsüblichen Vergleichsmieten richten und demnach auch erhöhen. Aufgrund der Kappungsgrenze dürfen die Erhöhungen jedoch maximal 20 Prozent (bei Sonderregelung maximal 15 Prozent) von dieser Vergleichsmiete nach oben abweichen, wenn das Mietobjekt bestimmte Merkmale besitzt, welche im Mietspiegel nicht erfasst werden. An dieser Stelle muss wieder die Begründung beachtet werden, denn diese muss nachvollziehbar ausgeführt werden und auch nur anhand des Mietspiegels für die angegebene Gemeinde. Eine Begründung einer Erhöhung der Miete mit dem Mietspiegel der Gemeinde aus der Nachbarschaft ist nicht zulässig. Ein Mietspiegel ermöglicht außerdem einen genaueren Blick auf die durchschnittlichen Nebenkosten in der jeweiligen Gemeinde. Zusammenfassend kann man sagen, dass er einen allgemein akzeptierten Rahmen darstellt, in dem sich die Forderungen des Vermieters bewegen dürfen.

Wann und wie oft darf der Vermieter überhaupt die Miete erhöhen?

Sollte in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel vorliegen, so kann der Vermieter nach § 558a BGB die Erhöhung der Miete zum Beispiel mit Mieten für mindestens drei vergleichbare Wohnungen begründen. Diese vergleichbaren Wohnungen müssen nicht identisch sein, sondern lediglich vergleichbar. Dabei wird auf die Lage, Größe als auch Ausstattung wert gelegt. Wichtig ist, dass der Vermieter diese Vergleichswohnungen in dem Schreiben mit Adresse/Stockwerk ausführt, also die Vergleichswohnungen präzise genug angibt. Dies ist wichtig, denn nur so kann eine Berechnung genau nachgeprüft werden. Sollten die Vergleichswohnungen unpassend sein, so ist die Berechnung des Vermieters ungültig und der Mieter kann einen Widerspruch gegen die Ankündigung der Mieterhöhung einlegen.

Eine andere Möglichkeit anstatt derjenigen mit den Vergleichswohnungen stellt auch ein Gutachten eines Sachverständigen oder Auskünfte aus einer Mietdatenbank zur Begründung einer Erhöhung der Miete dar, welche genauso gut herangezogen werden dürfen. Sollte jedoch ein qualifizierter Mietspiegel existieren, so müssen die Informationen aus diesem auf jeden Fall in der Begründung mit aufgeführt werden. Somit sollten Sie sich als Vermieter gut informieren, bevor sie ein Schreiben aufsetzen. Sollte im Endeffekt der Vermieter seine Berechnungen korrekt vorgenommen haben, so hat er anhand der Vergleichswohnungen die Möglichkeit, die Miete sogar über den Mietspiegel hinaus anzuheben.

Eine Senkung mit dem Mietspiegel kann leider nicht erreicht werden, allerdings kann eine Erhöhung der Miete damit verhindert werden. Dabei müsste es sich jedoch um einen Mietvertrag handeln, indem der Vermieter eine Miete festgelegt hat, welche mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt wurde.

Welche Form/Begründung muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung wählen?

Einer der wichtigsten Punkte bei der Form der Mieterhöhung ist, dass die Ankündigung schriftlich verfasst wird. Andernfalls kann der Vermieter widersprechen und alles hinauszögern. Entscheidend ist, dass der Vermieter entweder per Brief, Fax oder persönlich dem Mieter die Erhöhung übergibt. Diese Ankündigung muss von allen Vermietern kommen. Wichtig ist dieser Punkt, wenn es eine Vermietergemeinschaft gibt oder ein Ehepaar als Vermieter gemeinsam auftreten. Die Ankündigung durch eine einzelne Person ist in solchen Fällen unwirksam.

Weiterhin muss erläutert werden, was unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen ist. Die Erhöhung muss so präzise wie möglich erfolgen. Dem Vermieter stehen bei der Begründung einige Möglichkeiten zur Auswahl. Beispielswiese der Bezug auf den Mietspiegel, die Auflistung von Vergleichswohnungen (mindestens drei!), ein Gutachten des Sachverständigen oder die Auskünfte einer Mietdatenbank.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung stellt einen Sonderfall dar, sodass der Vermieter den Mieter bis zu 11 Prozent jährlich an den anteiligen Modernisierungsmaßnahmen beteiligen darf. Hierbei muss beachtet werden, dass die Maßnahmen und die entsprechenden Kosten im Einzelnen aufzuführen sind.

Sollte es sich um Modernisierungsmaßnahmen handeln, so muss der Vermieter dem Mieter einen ziemlich genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Dabei handelt es sich um Informationen zu Art und Umfang der Arbeiten, Beginn sowie die voraussichtliche Dauer. Zudem müssen die Gesamtkosten genannt werden und die Kosten aufgeschlüsselt werden.

Was passiert, wenn die Form der Mieterhöhungsankündigung nicht eingehalten wurde?

Mit einer kurzen Mail oder einer kleinen Notiz im Briefkasten des Mieters ist die Mieterhöhung wie oben ersichtlich nicht bereits getan. Denn unabhängig davon, ob die Erhöhung der Miete sachlich gerechtfertigt ist, kommt es auf die richtige Formulierung an. Denn sollte dem Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen, welches zwingend schriftlich durchzuführen ist, ein Formfehler unterlaufen, so ist dieses unter Umständen nicht rechtswirksam. Folglich kann die Erhöhung der Miete erst später oder sogar gar nicht greifen. Vor allem bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen muss man auf eine nachvollziehbare Begründung viel Wert legen. Denn sollte der Vermieter eine Modernisierung nicht richtig oder gar nicht angekündigt haben, so verlängert sich die Frist für die Mieterhöhung von drei auf sechs Monate. In der Vergangenheit zeigte sich die Rechtsprechung in solchen Fällen relativ streng, sodass hier unbedingt Vorsicht geboten ist.

Das Wichtigste zu einer Erhöhung der Miete:

  • Eine Mieterhöhung darf nur alle 15 Monate erhöht werden und darf in drei Jahren nicht mehr als 20/15 Prozent betragen (Kappungsgrenze).
  • Das Mieterhöhungsschreiben muss die korrekte Anrede aller betroffenen Mieter, Datum, Angabe ab wann die neue Miete gilt sowie den genauen neuen Mietbetrag enthalten.
  • In der Betreffzeile muss direkt geschrieben werden, um was es geht und welche Wohnung gemeint ist.
  • Eine nachvollziehbare und präzise Begründung ist unumgänglich. Belegen Sie, dass die aktuelle Miete pro qm nicht mehr dem üblich gezahlten Entgelt für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde entspricht.
  • Bei dem Stand des Gemeinde-Mietspiegels muss es sich immer um den aktuellsten handeln.
  • Eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Erhöhung der Miete stattfindet (die Miete darf nämlich erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöht werden!)
  • Eine beigelegte Zustimmungserklärung („Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“) als Bitte um die Zustimmung des Mieters sollte nicht vergessen werden. Außerdem sollte durch ein Hinweis klar gemacht werden, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
  • Bei Modernisierungsmaßnahmen sollte sich außerdem ein Verweis auf § 555d BGB in dem Schreiben finden. Dort wird geregelt, wann der Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen.
  • Bei Staffel- und Indexmieten ist eine nachträgliche Erhöhung der Miete nicht möglich.

Neben der Mieterhöhung bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es auch einen zweiten Weg: Die Anpassung der Vorauszahlungen für die Heiz- und Betriebskosten. Diese Anpassung kann gemäß § 560 Absatz 4 BGB auf eine Betriebskostenabrechnung hin erklärt werden.

Sollten Sie Probleme haben, können Sie immer einen Rechtsanwalt einschalten. Es kommt oft vor, dass der Mieter auf das Schreiben nicht antwortet. Ebenso ist es möglich, dass der Vermieter zu gesetzlich unzulässigen Erhöhungen greift. Lassen Sie sich in solchen individuellen Fällen lieber beraten, bevor es zu unangenehmen Situationen kommt.

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.

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