Amtsgericht Köln, 11.02.2016, Az.: 203 C 466/15
Nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 kann der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung in erheblichen Maße mit Ungeziefer befallen ist, wenn eine behördliche Nutzung nicht erteilt wird, so dass der Mieter die gewerblichen Räume nicht nutzen kann, oder wenn für eine sehr lange Zeit von einer benachbarten Großbaustelle erhebliche Beeinträchtigungen für ausgehen.
Allerdings ist zu beachten, dass in den allermeisten Fällen der Vermieter durch den Mieter vor der fristlosen Kündigung ordnungsgemäß abgemahnt und zur Beseitigung der Gebrauchsstörung aufgefordert werden muss.
In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über die fristlose Kündigung von Mietern zu entscheiden, welche den Vermieter vor der Kündigung kein einziges Mal abgemahnt hatten.
Sachverhalt des Rechtsstreits: Forderung nach rückständigen Mieten
In diesem Rechtsstreit forderte der Vermieter, der Kläger, von den Mietern, den Beklagten, die Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 880,00 EUR für die Monate Mai bis August 2015 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.
Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde am 3. November 2014 geschlossen. In den §§ 8 und 9 des Mietvertrags war festgelegt, dass der Kläger den gemieteten Raum für einen bestimmten, nicht wiederkehrenden Termin betreten und für seine Rückenschule nutzen dürfe. Weiterhin war vereinbart, dass der Raum ab dem 1. März 2015 ausschließlich den Beklagten zur Verfügung stehen solle. Bis dahin durfte eine Mitmieterin den Raum noch zweimal wöchentlich nutzen.
Vorfall mit dem Türschloss und fristlose Kündigung
Im Januar 2015 tauschte der Kläger das Türschloss des Gebäudes aus, versäumte jedoch, den Beklagten den neuen Schlüssel rechtzeitig zu übergeben. Dies führte dazu, dass die Beklagte zu 1 vor verschlossener Tür stand. Ohne den Kläger abzumahnen, kündigten die Beklagten daraufhin das Mietverhältnis fristlos und zogen aus der Immobilie aus.
Der Kläger war jedoch der Ansicht, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung nicht beendet worden sei und forderte die Miete für die Monate Mai bis August 2015.
Entscheidung des Amtsgerichts Köln
Das Amtsgericht Köln folgte der Argumentation des Klägers und entschied, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 27. April 2015 nicht beendet worden sei. Nach §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird.
Abmahnung als Voraussetzung für fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung setzt jedoch gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB voraus, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt oder ihn abgemahnt hat. Eine solche Abmahnung muss den Mangel konkret benennen und klarstellen, dass die Zusammenarbeit gefährdet ist, falls der Mangel nicht behoben wird. Die Beklagten hatten den Kläger jedoch nicht abgemahnt, sodass die fristlose Kündigung unwirksam war und das Mietverhältnis fortbestanden hat.
Quelle: Amtsgericht Köln
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