Mietrecht: Vor der fristlosen Kündigung muss meistens zunächst abgemahnt werden.

Amtsgericht Köln, 11.02.2016, Az.: 203 C 466/15

Nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 kann der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung in erheblichen Maße mit Ungeziefer befallen ist, wenn eine behördliche Nutzung nicht erteilt wird, so dass der Mieter die gewerblichen Räume nicht nutzen kann, oder wenn für eine sehr lange Zeit von einer benachbarten Großbaustelle erhebliche Beeinträchtigungen für ausgehen.

Allerdings ist zu beachten, dass in den allermeisten Fällen der Vermieter durch den Mieter vor der fristlosen Kündigung ordnungsgemäß abgemahnt und zur Beseitigung der Gebrauchsstörung aufgefordert werden muss.

In dem hier besprochenen Fall des Amtsgerichts Köln hatte dieses über die fristlose Kündigung von Mietern zu entscheiden, welche den Vermieter vor der Kündigung kein einziges Mal abgemahnt hatten.

Sachverhalt: Gegenstand dieses Rechtsstreits war die Zahlung von rückständigen Mieten in Höhe von EUR 880,00 für die Monate Mai bis August 2015 aus § 535 Abs. 2 BGB. Kläger in dem Rechtsstreit war der Vermieter, die Beklagten waren die Mieter.

In § 8 bzw. 9 des zwischen den Parteien am 03.11.2014 vereinbarten Mietvertrages war vereinbart worden, dass der Kläger den gemieteten Raum für einen vorher festgelegten, sich nicht wiederholenden Termin, betreten bzw. für seine Rückenschule nutzen dürfe. Des Weiteren war dort vereinbart, dass der Raum den Beklagten ab dem 01.03.2015 gänzlich zur Verfügung zu stellen sei und nicht mehr wie bis dahin einer zweimal wöchentlich durch eine aktuelle Mitmieterin genutzt werden dürfe.

Im Januar 2015 soll der Kläger dann das Türschloss zum Gebäude/Raum ausgetauscht und es zunächst versäumt haben, den Beklagten den neuen Schlüssel zur Verfügung zu stellen, so dass die Beklagte zu 1 vor verschlossener Tür gestanden habe.

Ohne den Kläger wegen dieser Mietvertragsverletzungen abzumahnen, kündigten die Beklagten daraufhin das Mietverhältnis mit dem Kläger fristlos und zogen aus der Objekt aus.

Daraufhin verklagte der Kläger die Beklagten und forderte Miete für die Monate Mai bis August 2015, da nach seiner Meinung das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Beklagten nicht beendet worden sei.

Amtsgericht Köln: Dieser Ansicht folgte das AG Köln und urteilte, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 27.04 2015 nicht beendet worden sei.

Nach §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB könne der Mieter dem Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Insbesondere, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen werde. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB jedoch erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung müsse dabei den zu beseitigen Mangel bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden solle, hinreichend konkret benennen und müsse erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel stünde, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt werde (BGH, NJW 2012, 53, 54,  Blank, in: Schmidt-Futterer, § 541 Rn. 5 und § 543 Rn. 30 jeweils m.w.N.). Die Beklagten hätten den Kläger insofern überhaupt nicht abgemahnt, so dass die fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe.

Quelle: Amtsgericht Köln

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